Vyhľadávanie v online časopise
Online časopis
Nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti spracovaním
Predložená štúdia má ambíciu priniesť odpoveď na otázku, či možno de lege lata nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti spracovaním, a ak áno, za akých predpokladov. Autor formuluje svoj právnopozitivistický pohľad na základe rozhodovacej činnosti slovenských súdnych autorít pri problematike spracovania cudzej veci. Túto analýzu dopĺňa aj historický exkurz do uvedenej problematiky, ako aj náhľad na riešenie tejto problematiky v zahraničných právnych úpravách. Štúdia je určená pre právnu teóriu i prax.
Úvod
Medzi základné túžby občana Slovenskej republiky patrí túžba vlastniť nehnuteľnosť.
1)
Tento jasne stanovený cieľ býva dláždený rôznymi cestami: niekto chce kúpiť už zriadenú novostavbu s upraveným pozemkom, niekto zas iba pozemok a postaviť domov podľa svojich predstáv. Štandardnou stratégiou na realitnom trhu je aj kúpa staršej, hoci zanedbanej nehnuteľnosti, a jej následná rekonštrukcia. Práve pri poslednej menovanej stratégii sa musíme pristaviť.Vo všeobecnosti je kúpa staršej nehnuteľnosti a jej následná rekonštrukcia ovplyvnená ekonomickými faktormi, t. j. nižšou trhovou cenou stavebných materiálov za súčasnej možnosti získania cenovo výhodnej staršej nehnuteľnosti. Pod množinu týchto prípadov môže spadať celá skupina situácií, napríklad prípady "rodinných" prevodov vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, ak po smrti osoby v rámci rodiny zostáva konkrétna stavba nevyužívaná, avšak tá potrebuje dodatočné stavebné úpravy. Tieto prípady sa nevyhnutne nemusia vzťahovať iba na oblasť bývania. Situácie sa môžu týkať aj "podnikateľského" nadobudnutia vlastníckeho práva k chátrajúcej budove, a to napríklad podnikateľom od obce alebo iného subjektu verejnej moci.
Mimo ekonomických úvah a praktických prípadov takéhoto postupu je potrebné venovať pozornosť aj právnemu rozmeru tejto problematiky. Zatiaľ čo z pohľadu realitného trhu ide o štandardný postup, voľba tejto stratégie vykazuje svoje
neštandardné
právne špecifiká. Z právneho pohľadu totiž kombinuje tento postup
kúpu nehnuteľnosti
a jej následné
spracovanie
(rekonštrukciu), čiže dve formy právne relevantných konaní, ktoré za splnenia zákonne predvídaných podmienok môžu viesť k nadobudnutiu vlastníckeho práva. Takéto rozlišovanie má iba doktrinálnu relevanciu, ak kupujúci nadobúda vlastnícke právo od oprávnenej osoby. Zaujímavá právna situácia však môže nastať, keď vyjde dodatočne najavo, že kupujúci mal nadobudnúť vlastnícke právo od osoby bez oprávnenia.Bez zachádzania do podrobností môžeme konštatovať, že problematika dobromyseľného nadobúdania vlastníckeho práva od neoprávnenej osoby je otázkou neustále otvorenou a kontroverznou. Súčasný vývoj rozhodovacej činnosti slovenských súdov naznačuje, že nadobudnutie vlastníckeho práva v dobrej viere od neoprávnenej osoby (napr. na základe kúpnej zmluvy) nie je možné.
2)
Otázkou avšak naďalej ostáva, či samotné dobromyseľné spracovanie (rekonštrukcia) nehnuteľnosti nemôže za istých okolností viesť k nadobudnutiu vlastníckeho práva a či teda takéto spracovanie nie je
per se
nadobúdacím titulom. Inými slovami:
"Dá sa nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti spracovaním?
" O svoje slovo sa v tejto súvislosti hlási § 135b OZ, ktorého aplikačnej stránke (nielen) vzhľadom na nehnuteľné veci je venovaná táto štúdia.Príspevok pozostáva zo štyroch častí, a to i) z historickej časti, ii) časti týkajúcej sa všeobecnej úpravy spracovania v našom právnom poriadku, iii) súdnej praxe týkajúcej sa tejto problematiky a iv) záverečného hodnotenia s úvahami
de lege ferenda
.1. Spracovanie nehnuteľnosti v historických súvislostiach
Dôkladné zodpovedanie otázky, či a za akých podmienok súčasná úprava umožňuje spracovanie nehnuteľnosti, vyžaduje pohľad na vývoj tejto problematiky v priebehu histórie. Autor sa preto v historickej časti príspevku zameria na genézu tejto problematiky v rímskoprávnych, stredovekých a novovekých reáliách, ako aj slovenských historických reáliách.
1.1 Spracovanie nehnuteľnosti v rímskoprávnych reáliách
Právny inštitút spracovania ako
originárny
spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva sa v rímskom práve spájal iba s možnosťou spracovania hnuteľných vecí. Pramene rímskeho práva naznačujú, že v popredí záujmu rímskoprávnej jurisprudencie bola predovšetkým otázka
identity
veci pred a po jej spracovaní.
3)
V porovnaní s neskorším vývojom mali tieto úvahy viac
filozofický
než praktický charakter, keďže hľadali odpoveď na otázku, čo je nositeľom identity veci. V tejto otázke sa v rímskoprávnej náuke v zásade sformovali dve odlišné východiská: jedna skupina učencov tvrdila, že nositeľom identity veci je jej
matéria
(látka),
a contrario
druhá skupina zastávala názor, že identitu veci nesie vždy jej
forma
.
4)
Istou syntézou tohto sporu bola neskoršia Justiniánova
media sententia
, t. j. určenie, že vlastníkom sa stane spracovateľ len vtedy, ak spracovanú vec nemožno vrátiť do pôvodného stavu.
5)
Zatiaľ čo otázka nositeľa identity spracovanej hnuteľnej veci rozdeľovala rímskoprávnu náuku, podobné nemôžeme povedať o možnostiach spracovania nehnuteľnej veci. Jednota názorov na túto problematiku vychádzala z logického predpokladu, že identita nehnuteľných vecí, teda výlučne
pozemkov
, nemôže byť zmenená. Pozemok, t. j. zem, je nemennou matériou, ktorá navyše tvorí jeden zo štyroch prírodných živlov. Pozemok môže za istých okolností vzniknúť, za istých okolností zaniknúť. V žiadnom prípade však nemôže zmeniť svoju identitu. Či už na pozemku zriadime sad, alebo inak skultivujeme jeho povrch, vždy pôjde
formálne
a aj
substanciálne
o ten istý predmet právnych vzťahov, keďže meníme iba obyčajné vlastnosti pozemku, nie identitu.
6)
Dôvod jednoty právnej náuky pri skúmaní možnosti spracovania nehnuteľnosti môžeme hľadať aj vo význame
princípu akcesie
v rímskom práve. Uvedený princíp sa premietal vo vzťahu k pozemkovému právu najmä do superficiálnej zásady, kedy sa všetky veci trvalo spojené s pozemkom stávali jej súčasťou, a tým strácali ich autonómnosť ako predmet právnych vzťahov.
7)
Aj prípadné zriadenie stavby na pozemku ako formy
špeciálneho spracovania zemského povrchu
tým formálne nemenilo identitu pozemku, čím teda nemohlo dôjsť k prechodu vlastníckeho práva na špecifikanta (spracovateľa).1.2 Spracovanie nehnuteľnosti v stredovekých a novovekých reáliách
V protiklade s rímskoprávnym ponímaním problematiky spracovania nachádzame v ranostredovekom práve germánskych národov náznaky možnej špecifikácie nehnuteľných vecí.
8)
Dobové úpravy kládli osobitný akcent na
hodnotu vynaloženej práce
ako skutočnosti legitimizujúcej vlastnícke právo k nehnuteľnosti, čo súvisí najmä s okupáciou dosiaľ neobývaných území.
9)
Formy okupácie územia mohli predstavovať napríklad vyklčovanie lesa, vysušenie močiara a iné formy vyžadujúce si značné ľudské úsilie pri kultivácii pozemku.Až v neskoršej fáze stredoveku dochádza k renesancii rímskoprávnych ideí, pričom samotnú náuku rímskoprávnej jurisprudencie o identite vecí rozvinuli neskorší glosátori a komentátori rímskeho práva. Z kazuistickej povahy rímskeho práva dochádza vo fáze neskoršieho stredoveku k vyabstrahovaniu spracovania
(specificatio)
ako nadobúdacieho titulu
(modus aquirendi)
, pričom došlo aj ku kategorizácii tohto nadobúdacieho titulu ako
originárneho
.
10)
Právny inštitút spracovania vychádzal v tomto kontexte z náuky o akcesii, t. j. teórii o prírastku k veci, keď sa prírastok (umelý či prirodzený) stával súčasťou hlavnej veci. Neskorší právny vývoj priniesol taktiež do rímskoprávneho poňatia problematiky spracovania dva nové aspekty, a to i) ekonomický prvok spracovania a ii) vplyv dobrej viery spracovateľa cudzej veci na prípadné nadobudnutie vlastníckeho práva.
11)
Ekonomický prvok principiálne priznával právnu relevanciu aj samotnému
zhodnoteniu spracovanej veci
, a tým aj hodnote ľudskej práce zhmotnenej v novej veci. Aj tento determinant preto mohol zohrávať úlohu pri určovaní, či sa špecifikant stáva nadobúdateľom vlastníckeho práva alebo toto právo ostáva u vlastníka pôvodnej (nespracovanej) veci. Novým determinantom pri problematike spracovania sa stala popri identite a zhodnotení veci aj dobrá viera špecifikanta.Sumárne môžeme konštatovať, že rímskoprávny akcent na skúmanie identity veci, trhovo orientovaný prieskum zhodnotenia veci, ako aj vplyv dobrej viery špecifikanta vo výraznej miere ovplyvnili veľké občianskoprávne kodifikácie novoveku. Tieto teórie a vplyvy nachádzali vyjadrenie vo svojej výlučnej, ale aj kombinovanej forme.
Napríklad švajčiarsky zákonodarca aplikoval teóriu zhodnotenia veci, pričom korektívom tejto teórie je princíp dobrej viery spracovateľa; ak teda cena práce prevýšila cenu materiálu, súd môže rozhodnúť o pridelení veci vlastníkovi materiálu.
12)
Nemecký zákonodarca aplikuje výlučne teóriu zhodnotenia veci bez právnej relevancie dobrej viery, v dôsledku čoho sa vlastníkom veci stáva spracovateľ, ak je jeho práca cennejšia než cena materiálu.
13)
Francúzsky zákonodarca zas vychádza z prioritne materialistického východiska, podľa ktorého vlastníkom veci je vždy vlastník matérie pôvodnej veci, ibaže by cena práce
výrazne
prevýšila hodnotu materiálu.
14)
Rakúsky zákonodarca zas vychádza prioritne z Justiniánovej
strednej cesty
a sekundárne zo vzniku podielového spoluvlastníctva vlastníka materiálu a pôvodcu novej formy.
15)
Z novších úprav môžeme uviesť českú úpravu, ktorá nadväzuje v podstatných rysoch na rakúsku úpravu, keďže kladie prioritný dôraz na možnosť vrátenia veci do predošlého stavu, a až v prípade, keď to nie je možné, aplikuje teóriu zhodnotenia veci. Korektívom tohto prístupu však je ako v prípade švajčiarskej úpravy dobrá viera spracovateľa.
16)
Uvedená variabilita zákonných podmienok nadobudnutia vlastníckeho práva spracovaním sa však podobne ako v minulosti neprejavila v prípadnej aplikabilite tohto právneho inštitútu na nehnuteľné veci. V súlade s tradičným (rímskoprávnym) vnímaním právneho inštitútu spracovania nachádzame v kodifikáciách obmedzenie tohto právneho inštitútu iba na
hnuteľné veci
. Niektoré z nich vymedzujú obmedzenú aplikovateľnosť na hnuteľné veci priamo v znení zákonníka,
17)
iné odvíjajú túto aplikovateľnosť zo súvisiacej právnej praxe.
18)
Nemožnosť spracovania nehnuteľnej veci nadväzovala aj v tomto dejinnom vývoji na princíp akcesie, a tým aj na recepciu superficiálnej zásady v pomeroch moderného občianskeho práva.
19)
Túto líniu nasledovala aj právna veda, hoci ojedinele nájdeme názory obhajujúce možnú špecifikáciu pozemku.
20)
Z pohľadu moderných občianskoprávnych úprav je potrebné spomenúť úpravu v novom maďarskom
občianskom zákonníku, keď- že tá umožňuje spracovanie stavby ako formy nehnuteľného majetku.21)
Vzhľadom na niektoré právne poriadky, avšak aj s relevanciou pre náš právny poriadok, je potrebné odlíšiť spracovanie pozemku od zriadenia neoprávnenej stavby na cudzom pozemku. Zriadenie neoprávnenej stavby na cudzom pozemku je
osobitnou formou spracovania pozemku
, pričom ustanovenia týkajúce sa tejto problematiky sú vo vzťahu špeciality ku generálnemu ustanoveniu o spracovaní cudzej veci. Vybrané právne poriadky spájajú možnosť nadobudnúť vlastnícke právo k pozemku práve so zriadením stavby na cudzom pozemku v dobrej viere, čím dochádza k zjemneniu tvrdosti superficiálnej zásady, najmä ak sám vlastník nekoná v dobrej viere.
22)
1.3 Spracovanie nehnuteľnosti v právnom vývoji na území Slovenska
Právna úprava platná na území Slovenska pred rokom 1950 upravovala právny inštitút spracovania pod pojmom
"pretvorenie"
. V súlade s inými zahraničnými právnymi poriadkami aj uhorská úprava obmedzovala tento právny inštitút na veci hnuteľné. Obsahovo vychádzala táto úprava z priority navrátenia veci do predošlého stavu. Ak uvedené nebolo možné, vec nadobudol do vlastníctva ten, kto poskytol buď v hmote, alebo v práci cennejšiu časť. Ak však špecifikant nebol dobromyseľný, vlastník hmoty si mohol vybrať medzi vindikovaním veci alebo jej prenechaním u špecifikanta za odškodnenie.
23)
V otázke nadobudnutia vlastníckeho práva neoprávneným zriadením stavby zodpovedala uhorská úprava v zásade rakúskej úprave, čomu nasvedčuje aj rozhodovacia činnosť Uhorskej Kúrie.
24)
Podobnú úpravu tej rakúskej obsahoval aj československý vládny návrh občianskeho zákonníka z roku 1937.25)
Nástup komunistickej totality v roku 1948 a neskoršie prijatie zákona č. 141/1950 Zb. Občiansky zákonník (ďalej aj " Občiansky zákonník z roku 1950") so sebou priniesli zásadné "pretvorenie" klasických inštitútov občianskeho práva, z čoho nemožno vylúčiť ani princíp akcesie v systéme vecných práv. Týkalo sa to najmä odstránenia superficiálnej zásady z právneho poriadku, čím sa vytvorili predpoklady na systematické zasahovanie štátnej moci do individuálnych vlastníckych vzťahov.
Problematika spracovania veci vychádzala v týchto historických okolnostiach z celkovo inej percepcie, ako tomu bolo v minulosti. Opätovne môžeme v tejto súvislosti nadviazať na idey právnej relevancie zhodnotenia veci, no filozoficky išlo o obrátenie ich záverov: nový náhľad na túto problematiku sa týkal predovšetkým skúmania vzťahu vlastníka výrobných prostriedkov a robotníckej triedy ako spoločenského vzťahu a nie vzťahu osoby k veci.26) Vplyvom týchto ideí predstavovalo spracovanie jeden z právnych inštitútov, na základe ktorého ranosocialistická a neskôr marxistická právna veda legitimizovali nárok pracujúceho ľudu na výsledný produkt práce.27) Osobitne sa táto situácia týkala aj nemeckej právnej vedy, kde absentuje legálne vyjadrenie dobrej viery spracovateľa ako podmienky nadobudnutia vlastníckeho práva špecifikanta.28) Táto interpretácia sa, podobne ako iné revolučné "invencie" marxistickej právnej vedy, ukázala ako nesprávna a zneužívajúca samotný účel tohto právneho inštitútu.29)
Výrazný akcent na hodnotu práce pri spracovaní veci nachádzame aj v dôvodovej správe k Občianskemu zákonníku z roku 1950, ktorá uvádza: "Osnova upravuje nadobudnutie vlastníctva spracovaním jednoducho a stručne bez zbytočnej kazuistiky. Pritom sa prihliada k pracovnej sile vloženej do výrobku a hodnota vytvorenej práce je jedným z hlavných meradiel pre rozhodnutie, komu náleží výrobok."
Uvedené myšlienkové východisko sa právne pretavilo do úpravy obsiahnutej v štyroch paragrafoch ( § 124 až 128 Občianskeho zákonníka z roku 1950). Právna úprava vychádzala celkovo z privilegovaného postavenia socialistických právnických osôb, keďže iba tieto subjekty mohli nadobudnúť spracovanú vec (označovaná ako výrobok) v dobrej viere, hoci by daná vec mohla byť uvedená do predošlého stavu. Ak mohla byť spracovaná vec - v ostatných prípadoch - navrátená do predošlého stavu, vlastník materiálu ostával naďalej vlastníkom.30)
Až keby uvedenie veci do predošlého stavu nebolo možné, nastupoval ekonomický prvok spracovania, kedy malo dôjsť k skúmaniu, či má väčší podiel na novej veci vlastník alebo spracovateľ. Aj s odkazom na dôvodovú správu k Občianskemu zákonníku z roku 1950 obsahovala právna úprava dovetok: "Pri určení ceny podielu sa vezme do úvahy aj hodnota vytvorená prácou." 31) Pokiaľ boli podiely rovnaké alebo tomu bránil osobitný zákon alebo verejný záujem, vlastníka určil na návrh súd. Aj pri súdnom určení vlastníckeho práva vychádzal zákon z principiálnej preferencie spracovateľa, pričom tá bola vyjadrená dovetkom "pritom dá spravidla prednosť tomu, kto ku vzniku výrobku prispel prácou". 32) Ak spracovateľ vedome spracoval cudziu vec, súd mohol rozhodnúť o rozdelení veci, a to aj za cenu porušenia výrobku, eventuálne mohol rozhodnúť o "pririeknutí" veci vlastníkovi pôvodnej veci, aj keby mal na veci menší podiel.
Teleologický, ako aj gramatický výklad uvedených ustanovení naznačoval, že nová úprava sa vzťahuje výlučne na hnuteľné veci (výrobky), čo zodpovedalo aj historickému ponímaniu tohto právneho inštitútu. Aj v tomto prípade však platí, že obsah právnych inštitútov občianskeho práva nemožno vnímať výlučne izolovane; ich význam a obsah treba interpretovať systematicky s existujúcou alebo opačne - neexistujúcou - úpravou iných občianskoprávnych vzťahov v civilnom kódexe. Paradigmu spracovania ako právneho inštitútu vzťahujúceho sa výlučne na hnuteľné veci prelomila vtedajšia najvyššia súdna autorita, a to vydaním judikátu Najvyššieho súdu ČSR sp. zn. Cz 236/53 z 29. 9. 1953 (R 155/1953).
Prelomenie náhľadu na právny inštitút spracovania vyplývalo principiálne z neexistencie občianskoprávnej úpravy týkajúcej sa dobromyseľného zriadenia neoprávnenej stavby na cudzom pozemku. Účel nového prístupu súdov však mohol mať aj svoj politický rozmer. Tento záver naznačuje neskôr vo svojom kritickom príspevku aj sudca V. Kúth slovami: "Už tejto praxi sa vyčítalo, a to právom, že je praeter legem. Išlo o rozhodovanie účelové, ktoré bolo zdôvodnené potrebou nejak riešiť protiprávny stav vzniklý hlavne v prípadoch veľkých stavebných investícií, ktoré po roku 1950 uskutočňovali socialistické organizácie bez náležitého vyvlastňovacieho konania." 33) Spracovanie nehnuteľnosti mohlo aj na základe týchto úvah predstavovať inštrument štátnej moci na dodatočnú legitimizáciu zásahov do individuálnych vlastníckych vzťahov jednotlivcov. Uvedený prístup štátnej moci sa koniec-koncov prejavil aj v reštitučnom zákonodarstve, keď "spracovanie" stavieb predstavovalo dôvod, na základe ktorého štát nevydával nehnuteľnosť pôvodnému vlastníkovi.34)
Občiansky zákonník z roku 1964 vypustil právnu úpravu spracovania en bloc , čím došlo pri otázke spracovania implicitne k potvrdeniu materialistického východiska Občianskeho zákonníku z roku 1950 ako civilného kódexu. Riešenie právneho vzťahu vlastníka materiálu a spracovateľa bolo v celku prenechané záväzkovému právu. Nóvum právnej úpravy bolo na druhej strane uzákonenie pravidiel týkajúcich sa neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku.35) V porovnaní s Občianskym zákonníkom z roku 1950 teda došlo k reverznej situácii, keď právny inštitút spracovania nebol upravený, ale neoprávnené zriadenie stavby na cudzom pozemku ako špeciálna forma spracovania pozemku upravená bola.
Predmetom súdneho prieskumu bola neskôr otázka, či sa na nehnuteľnosti spracované pred 1. aprílom 1964 má vzťahovať režim Občianskeho zákonníku z roku 1950, alebo sa majú tieto prípady prejednať podľa novej občianskoprávnej úpravy. Súdna prax sa priklonila k záveru, že na stavby zriadené pred 1. aprílom 1964 sa majú uplatniť ustanovenia o spracovaní v zmysle Občianskeho zákonníku z roku 1950, a to s odkazom na intertemporálne ustanovenia nového civilného kódexu.36)
Výraznú zmenu v právnej úprave spracovania veci priniesla až zmena režimu a súvisiaca novela Občianskeho zákonníka č. 509/1991 Zb. , ktorým sa mení, dopĺňa a upravuje Občiansky zákonník. Veľká novela Občianskeho zákonníku priniesla celkom novú úpravu spracovania, ako aj úpravy týkajúce sa neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku. Dôvodová správa komentovala prijatie týchto zmien nasledujúco: "Nové a dosiaľ neupravené spôsoby nadobúdania vlastníckeho práva sú vyjadrené v ustanoveniach o nadobúdaní stratených vecí, o nadobúdaní vlastníckeho práva k prírastkom veci a o nadobúdaní vlastníckeho práva spracovaním. Nanovo sa tiež riešia dôsledky neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku."
Uvedená právna úprava platí v Slovenskej republike ku dňu publikovania tohto príspevku.
2. Právny režim spracovania v Slovenskej republike de lege lata
Právna úprava spracovania veci je upravená v § 135b OZ, ktorý sa člení na dva odseky. Uvedené odseky znejú nasledujúco:
"(1) Ak niekto dobromyseľne spracuje cudziu vec na novú vec, stáva sa vlastníkom novej veci ten, ktorého podiel na nej je väčší. Je však povinný uhradiť druhému vlastníkovi cenu toho, o čo sa jeho majetok zmenšil. Ak sú podiely rovnaké a účastníci sa nedohodnú, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd."
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.
Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.
Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).
Vydanie Súkromné právo 4/2023
