Vyhľadávanie v online časopise
Online časopis
Nájem a pacht (2. část)
Text pojednává o nájmu obecně, o nájmu bytu a nájmu domu, nájmu družstevního bytu a nájmu služebního bytu. Pojednává též o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, pronájmu věcí movitých a o nájmu dopravního prostředku. Obsahem článku je i pacht, zemědělský pacht a pacht závodu.
The paper deals with renting in general, renting an apartment and renting a house, renting a cooperative apartment and renting a business apartment. It also deals with the rent of premises used for business, rental of movable property and rental of means of transport. The content of the article, further on, the lease, agricultural lease and the lease of a plant.
MAREK. K.: Nájem a pacht (2. část); Justičná revue, 76, 2024, č. 8-9, s. 816 – 826.
Klíčová slova: občanské právo, občanský zákoník, smlouva, nájem, nájem bytu a domu, nájem prostoru sloužícího k podnikání, pronájem věcí movitých, nájem dopravního prostředku, pacht, zemědělský pacht, pacht závodu.
Key words: Civil law, Civil Code, contract, renting, renting an apartment and a house, rental of premises used for business, rental ofmovable assets, rental of means of transport, lease, agricultural lease, lease of a plant.
Právní předpisy/legislation: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (tzv.nový občanský zákoník); zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (tzv. starý občanský zákoník); zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.
Nájem prostoru sloužícího k podnikání
Významná pro podnikatelskou sféru jsou ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Zvláštní ustanovení o nájmu sloužícího k podnikání obsahuje ustanovení § 2302 až § 2315.
Základní ustanovení určuje, že ustanovení tohoto pododdílu občan. zák. se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále se v této úpravě používá legislativní zkratka "prostor sloužící k podnikání"). Není-li v této zvláštní úpravě dále stanoveno jinak, použijíse pro nájem prostoru sloužícího k podnikání obecná ustanovení o nájmu. Úprava poskytování a úhrady služeb spojovaných s nájmem bytu se na poskytování a úhradu služeb spojených s nájmem prostoru sloužícího k podnikání použije na základě analogie.
Jestliže je prostor pronajat k výkonu podnikatelské činnosti, nesmínájemce změnit předmět podnikání, jež v něm vykonává a nesmízměnit ani podmínky, za kterých zde činnost vykonává (ke změně by mohlo dojít jen po dohodě s pronajímatelem), pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci, nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. To však neplatí, pokud by případné změny bylo možno považovat za nepodstatné.
Označit nemovitou věc štíty návěstními a podobnými znameními, může nájemce provést jen se souhlasem pronajímatele (§ 2305). Odmítnout souhlas lze jen z vážného důvodu. Je-li žádost podaná v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel v písemné formě, považuje se souhlas pronajímatele za daný. Při skončení nájmu odstraní nájemce znamení, kterými nemovitou věc opatřil a uvede nemovitost do původního stavu (§ 2306). Pokud by se tak nestalo a musel by to provést pronajímatel, mohl by oprávněně žádat úhradu nákladů.
Pokud by došlo k převodu podnikatelské činnosti, pak může nájemce se souhlasem pronajímatele převést nájem. Souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu (ustanovení § 2306 se použijí obdobně). Pokud by však šlo o koupi závodu, pak uveďme, že souhlas pronajímatele není třeba.
V návaznosti na tuto úpravu jsou zařazena ustanovení o skončení nájmu (§ 2308 a násl.). Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím nájemní doby:
-
ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejíž výkonu je prostor sloužící k podnikání určen,
-
přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k níž byl určen a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo
-
porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.
-
Jedná-li se o nájem na dobu určitou, má (podle § 2309) pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím této doby:
-
má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící k podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo
-
porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb (§ 2309).
Ve výpovědi musí být uveden její důvod. Jinak je výpověď neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční (§ 2310). Ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně.
Jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době. Má-li však strana k výpovědi závažný důvod je výpovědní doba tříměsíční. Trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.
Vyklidí-li nájemce prostor sloužící k podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou bez námitek.
Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky. Námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Pokud vypovídaná strana včas námitky vznese, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jíbyly námitky doručeny, nevezme výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpět vzetí výpovědi.
Skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vytvořené vypovězeným nájemcem. Je zřejmé, že i když tuto výhodu získá nový nájemce, náhradu provádí pronajímatel. Nájemce však toto právo nemá, byl-li z nájmu vypovězen pro hrubé porušení svých povinností.
Podnikatelský pronájem věcí movitých
Předposlední zvláštní úpravu představuje podnikatelský pronájem věcí movitých (§ 2316 až § 2320), na který pak navazuje zvláštní ustanovení o nájmu dopravního prostředku (§ 2321 až § 2325), které otázky nájmu uzavírají.
Při podnikatelském pronájmu se nájemní smlouvou pronajímatel, který je podnikatelem a jehož podnikání spočívá v pronajímání věcí, za
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.
Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.
Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).
Vydanie Justičná revue 8-9/2024
