SP V/2020 (55/2016) Zodpovednosť za vady

Zo súdnej praxe, č. 6/2016, s. 256 - 259.

Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 5 Cdo 252/2014, týkajúci sa
§ 499 Občianskeho zákonníka,
§ 597 Občianskeho zákonníka.

Skutkový stav:

Okresný súd rozsudkom zamietol žalobu, ktorou sa domáhali žalobcovia v prvom a druhom rade zľavy z kúpnej ceny. Vychádzal zo zistenia, že strany sporu 5. mája 2005 uzatvorili Zmluvu o prevode vlastníctva bytu datovanú 13. aprílom 2005, ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho práva k predmetnému bytu č. 1 nachádzajúcemu sa v suteréne bytového domu na T. ulici v B., ktorého sa žalobcovia v prvom a druhom rade stali podielovými spoluvlastníkmi.

Dňa 13. mája 2005 prostredníctvom splnomocnenej zástupkyne D. L. prevzali predmetný byt. Pani D. L. pri preberaní bytu vykonala jeho ohliadku a následne podpísala preberací protokol a súčasne prevzala záručný list k uskutočneným opravám predmetného bytu firmou R. Z listinného dôkazu Preberacieho protokolu zo 17. mája 2005 vyplývalo, že pani D. L. prevzala osobne: správu o odbornej prehliadke a skúške plynového zariadenia z 5. júna 2004, zápis o vykonaní tlakovej skúšky z 29. apríla 2004, správu o východiskovej odbornej prehliadke a odbornej skúške elektrického zariadenia z 21. júna 2004, certifikát z 31. januára 2002, Certifikát preukázania zhody z 22. marca 2000, Osvedčenie o bezpečnostnej úrovni zo 14. novembra 2001.

Listom z 26. septembra 2005 adresovaným žalovaným v prvom a druhom rade si žalobcovia v prvom a druhom rade uplatnili nároky z vady veci s tým, že v predmetnom byte po uzatvorení kúpnej zmluvy vyšli dodatočne najavo vady predávaného bytu, na ktoré neboli žalobcovia v prvom a druhom rade upozornení v súlade s § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej aj "OZ") a týmto si uplatnili nárok na primeranú zľavu z dohodnutej kúpnej ceny vo výške 300 000 Sk, ktorá zodpovedala predpokladaným nákladom na odstránenie dodatočne zistených vád s tým, že dohodnutá kúpna cena vo výške 5 000 000 Sk bola zaplatená. Žalovaní v prvom a druhom rade listom z 9. novembra 2005 na žiadosť žalobcov v prvom a druhom rade z 26. septembra 2005 odpovedali, a v záujme mimosúdneho vyriešenia sporu navrhli osobné stretnutie s tým, že na zistenie existencie vád bude vykonaná osobná ohliadka, na ktorú by bol prizvaný zástupca firmy R. Listom z 5. apríla 2006 adresovaným žalovaným v prvom a druhom rade si žalobcovia v prvom a druhom rade uplatnili nároky z vady veci s tým, že poukázali na list z 26. septembra 2005 a § 597 ods. 1 OZ.

V záujme zistenia rozsahu a povahy vád, vrátane výšky všetkých nákladov potrebných na ich odstránenie, si žalobcovia v prvom a druhom rade zabezpečili vyhotovenie znaleckého posudku znalcom Ing. A. Š. Podľa zistení znalca celkové náklady na odstránenie vzniknutých vád budú minimálne vo výške 500 000 Sk a táto suma zodpovedá minimálnej sume objektívne zistených nákladov na uvedenie bytu do stavu, v akom by podľa uzatvorenej Zmluvy o prevode vlastníctva bytu mal byť. Na základe tohto vyzvali žalovaných v prvom a druhom rade na zaplatenie sumy 500 000 Sk. Zo znaleckého posudku vyplývalo, že na základe vykonaného skúmania príčin porúch suterénneho bytu vlhkosť zistenú v byte firmou A. pokladal znalec za dlhodobý jav, ktorý musel existovať už v čase pred predajom bytu. Doteraz vykonané sanačné postupy považoval za neprimerané stupňu zvlhnutia muriva a omietok. Pre predpokladané aj extrémne klimatické podmienky a technický stav domu navrhol okrem už realizovaných postupov ďalšie sanačné zásahy s tým, že náklady na odstránenie porúch predmetného bytu nie je možné s definitívnou presnosťou vyčísliť, pretože boli k dispozícii len dielčie cenové ponuky na navrhnuté postupy. Vyslovil predpoklad, že celková výška nákladov na odstránenie vzniknutých vád bude minimálne 500 tis. Sk. Takto zistený skutkový stav súd prvej inštancie posúdil tak, že síce dodatočne vyšla najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, kupujúci by mali právo na