ZR LIV/2020 (41/2019) - ROZHODNUTIE (Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 11. decembra 2018, sp. zn. 3Obdo/34/2018)

Zbierka stanovísk NS a rozhodnutí súdov SR, č. 5/2019, s. 59 – 68.

I. Právna úprava skončenia nájmu nebytového priestoru uzavretého na určitý čas obsiahnutá v ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je komplexná, v dôsledku čoho je na skončenie nájmu vylúčená aplikácia ustanovení všeobecného predpisu (Občianskeho zákonníka) o skončení nájmu.

II. Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

(Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 11. decembra 2018, sp. zn. 3Obdo/34/2018)

Z odôvodnenia:

1. Okresný súd Bratislava I (ďalej len „súd prvej inštancie“ alebo „okresný súd“) rozsudkom z 1. apríla 2016, č. k. 27Cb/616/2005-274 žalobu zamietol a uložil žalobcovi povinnosť zaplatiť žalovanému náhradu trov konania vo výške 3 428,99 eur.

2. V odôvodnení rozhodnutia súd prvej inštancie uviedol, že medzi stranami sporu bola uzavretá na dobu určitú od 1. novembra 2003 do 30. októbra 2004 nájomná zmluva, ktorej predmetom bol prenájom časti suterénu M. p. nachádzajúceho sa na F. n. č. X v B. za účelom prevádzkovania pohostinskej činnosti – Vinárne V. F. Po uplynutí doby nájmu nebola medzi stranami uzavretá žiadna zmluva o nájme nebytových priestorov na obdobie od 1. novembra 2004 do 28. februára 2005, za ktoré si žalobca uplatnil nárok na zaplatenie nájomného.

3. Okresný súd ustálil, že žaloba nie je dôvodná, keďže v konaní bolo nesporne preukázané, že nájomná zmluva bola uzavretá na dobu určitú do 30. októbra 2004 a nájom nebytového priestoru skončil v súlade s ustanovením § 9 ods. 1 zákona č. 118/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej aj „zákon o nájme nebytových priestorov“) a v súlade s čl. III body 1 a 2 nájomnej zmluvy uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Zmluvné strany si v nájomnej zmluve výslovne vylúčili pokračovanie nájmu po uplynutí dohodnutej doby. Zároveň súd prvej inštancie skonštatoval, že ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa na nájom nebytových priestorov nevzťahuje, a preto nemohlo dôjsť k predĺženiu nájmu.

4. Záverom okresný súd uviedol, že nebytové priestory v správe žalobcu užívala obchodná spoločnosť I. s. r. o., keďže sa jednalo o suterénne priestory spojené so suterénnym priestorom na F. n. č. X, ktoré mala uvedená spoločnosť v nájme na základe nájomnej zmluvy uzatvorenej so žalovaným. Vzhľadom na uvedené, dospel súd prvej inštancie k skutkovému záveru, že v konaní nebolo preukázané, že žalovaný nebytový priestor v správe žalobcu skutočne užíval aj po uplynutí doby nájmu.

5. O odvolaní žalobcu rozhodol Krajský súd v Bratislave (ďalej len „odvolací súd“ alebo „krajský súd“) rozsudkom z 19. septembra 2017, č. k. 2Cob/227/2016-295 tak, že rozsudok súdu prvej inštancie zmenil tak, že uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 6 638,78 eur s príslušenstvom a priznal žalobcovi nárok na náhradu trov prvoinštančného a odvolacieho konania.

6. V odôvodnení svojho rozsudku odvolací súd uviedol, že v konaní bolo nesporné, že žalovaný ako nájomca neodovzdal prenajaté priestory prenajímateľovi po skončení nájmu a naďalej ich užíval spôsobom, že ich prenajal ďalšiemu nájomcovi, a to obchodnej spoločnosti I. s.r.o. pre účely reštauračného zariadenia spojeného s poskytovaním služieb. Krajský súd mal za to, že zmluva o nájme uzavretá medzi žalovaným a obchodnou spoločnosťou I. s. r. o. – ktorá zahrňovala aj časť nebytových priestorov prenajatých žalovanému žalobcom – jednoznačne preukazuje, že nehnuteľnosť bola užívaná a prenajatá na podnikateľské účely ďalšiemu subjektu.

7. Odvolací súd poukázal na ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého, ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Odvolací súd vyslovil právny názor, že citované zákonné ustanovenie je kogentným ustanovením, od ktorého sa nemožno odchýliť. Vzhľadom k tomu, že žalobca nepodal návrh na vypratanie nehnuteľnosti, sa nájom dohodnutý na dobu určitú predĺžil na ďalšie obdobie. Keďže podľa odvolacieho súdu bolo nesporne preukázané, že žalovaný užíval (dal do prenájmu) predmetnú nehnuteľnosť aj po skončení dohodnutej doby nájmu, dospel k záveru, že nájom trval aj po uplynutí dohodnutej doby a žalobcovi vznikol nárok na zaplatenie nájomného za žalované obdobie.

8. Pri obnovení nájmu podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka nedochádza k obnoveniu nájomnej zmluvy vzájomnou dohodou zmluvných strán, ale ide o obnovu na základe konkludentných činov, ktoré spočívajú v určitom správaní nájomcu, t. j. v užívaní prenajatej veci aj po skončení nájmu, a v nečinnosti prenajímateľa, t. j. v nepodaní žaloby o vydanie veci, resp. o vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní od uplynutia doby nájmu. Ak sú splnené tieto predpoklady, nájomná zmluva sa obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dohodnutá pôvodne.

9. Krajský súd zároveň skonštatoval, že aj v prípade, ak by nedošlo k obnoveniu nájomnej zmluvy a nájomca by predmet nájmu naďalej užíval, mal by prenajímateľovi vydať bezdôvodné obohatenie, ktoré získal na jeho úkor podľa ustanovení Občianskeho zákonníka o vydaní bezdôvodného obohatenia.

10. V závere svojho rozsudku odvolací súd uviedol, že o zmene rozsudku súdu prvej inštancie rozhodol bez doplnenia dokazovania, keďže skutkový stav bol súdom prvej inštancie správne zistený, avšak zo zisteného skutkového stavu a vykonaného dokazovania vyvodil súd prvej inštancie nesprávny právny záver.

11. Proti rozsudku odvolacieho súdu podal žalovaný dňa 21. decembra 2017 dovolanie, ktorým žiadal, aby dovolací súd dovolaním napadnutý rozsudok odvolacieho súdu zmenil tak, že žalobu zamietne. Prípustnosť podaného dovolania vyvodzoval žalovaný z ustanovenia § 420 písm. f/ C. s. p. a zároveň aj z ustanovenia § 421 ods. 1 písm. b/ C. s. p.

12. Vadu zmätočnosti podľa ustanovenia § 420 písm. f/ C. s. p. videl dovolateľ v tom, že odvolací súd sa v rozpore s ustanovením § 383 C. s. p. odklonil od skutkového stavu, ako bol zistený súdom prvej inštancie, a to bez toho, aby sám zopakoval alebo doplnil dokazovanie. Skutkové zistenia odvolacieho súdu odporujú obsahu súdneho spisu a skutkovým zisteniam súdu prvej inštancie.

13. Žalovaný uviedol, že pre rozhodnutie vo veci mala zásadný význam skutková otázka, či žalovaný v rozhodujúcom období (t. j. od 1. novembra 2004 do 28. februára 2005) užíval priestory pod stavbou žalobcu. Súd prvej inštancie na základe vykonaného dokazovania ustálil, že „v konaní nebolo preukázané, že žalovaný nebytový priestor fakticky užíval aj po uplynutí doby nájmu“. Odvolací súd však v odôvodnení svojho rozsudku skonštatoval, že „užívanie priestorov pod stavbou žalobcu žalovaným bolo nesporne preukázané“. Takáto skutkové zistenie je podľa dovolateľa nesprávne a zároveň je v rozpore s obsahom súdneho spisu. Predmetom nájomnej zmluvy uzavretej medzi žalovaným a obchodnou spoločnosťou I., s. r. o. bola výlučne nehnuteľnosť vo vlastníctve žalovaného. Ak obchodná spoločnosť I., s. r. o. užívala aj priestory pod stavbou žalobcu, užívala ich svojvoľne, bez akéhokoľvek titulu odvodeného od žalovaného.

14. Dovolateľ je toho názoru, že ak mal krajský súd pochybnosti o skutkových zisteniach okresného súdu, mal a mohol dokazovanie doplniť alebo zopakovať, prípadne požiadať strany sporu o ďalšie skutkové tvrdenia. Ak tak odvolací súd nepostupoval, bol viazaný skutkovým stavom, ako ho zistil súd prvej inštancie. Jeho odlišné skutkové zistenia za opísaných okolností podľa žalovaného predstavujú nesprávny procesný postup, ktorým mu znemožnil uplatňovať jemu pa