Vyhľadávanie v online časopise
Online časopis
Nájem a pacht (1. část)
Text pojednává o nájmu obecně, o nájmu bytu a nájmu domu, nájmu družstevního bytu a nájmu služebního bytu. Pojednává též o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, pronájmu věcí movitých a o nájmu dopravního prostředku. Obsahem článku je i pacht, zemědělský pacht a pacht závodu.
The paper deals with renting in general, renting an apartment and renting a house, renting a cooperative apartment and renting a business apartment. It also deals with the rent of premises used for business, rental of movable property and rental of means of transport. The content of the article, further on, the lease, agricultural lease and the lease of a plant.
MAREK, K.: Nájem a pacht (1. část); Justičná revue, 76, 2024, č. 6-7, s. 693 – 709.
Klíčová slova: občanské právo, občanský zákoník, smlouva, nájem, nájem bytu a domu, nájem prostoru sloužícího k podnikání, pronájem věcí movitých, nájem dopravního prostředku, pacht, zemědělský pacht, pacht závodu.
Key words: Civil law, Civil Code, contract, renting, renting an apartment and a house, rental of premises used for business, rental ofmovable assets, rental of means of transport, lease, agricultural lease, lease of a plant.
Právní předpisy/legislation: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (tzv. nový občanský zákoník.); zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (tzv. starý občanský zákoník); zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.
Obecná úprava nájmu
Nájem je v občanském zákoníku upraven v ustanovení § 2201 - § 2325. U nájmu je vždy třeba především uvést, že pojmovými znaky nájmu je přenechání věci jiné osobě, a to dočasně a za úplatu.
Věc může být pronajata na dobu určitou i neurčitou. Pokud doba není ve smlouvě uvedena vůbec, pak platí, že jde o nájem na dobu neurčitou.
Pokud se bude jednat o dočasné přenechání věci bezúplatně, může jí to jiné smluvní řešení, např. při využití smlouvy o výpůjčce nebo může jít o výprosu.
Věci přenechání k užívání na základě smlouvy o nájmu jsou věci obecně nezuživatelné, a to nezuživatelné věci movité a věci nemovité nebo jejich části. Mohou to být však i věci zuživatelné, pokud nemá dojít k jejich spotřebování. Mohou to pak být i věci nehmotné.
Pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, je-li možné dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy (§ 2202).
Je-li pronajatá věc (podle § 2203) zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci, nebo s jeho souhlasem nájemce. To platí i o pachtu. Nájem lze do veřejného seznamu zapsat při splnění všech zákonných podmínek.
Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu (viz § 2204) platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Jde o nevyvratitelnou právní domněnku. Jedná se rovněž o ustanovení, které platí i u pachtu.
Následující ustanovení (§ 2204/2) je shodné s textem ustavení, které zákonodárce použil i pro pacht. Ujednají-lisi strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. V tomto ustanovení se jedná o použití domněnky vyvratitelné (má se za to). Vyvrátit ji lze provedením důkazu opaku a prokázat jinou skutečnou vůli smluvního vztahu.
Následující ustanovení (§ 2205) určuje, k čemu pronajímatele zavazuje nájemní smlouva.
Zavazuje pronajímatele:
- přenechat vše nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu,
- udržovat vše v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata,
- zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.
Toto ustanovení je dispozitivní a není např. vyloučeno smluvně předvídat změny, ke kterým může vést opotřebování nebo, naopak, zhodnocení věci v průběhu užívání.
Takovéto změny je třeba lišit od změn odsouhlasených (podle § 667 odst. 1).
Pronajímatel odevzdá nájemci věc v ujednané době, jinak v den následující poté, co jej o to nájemce požádá. Přitom pronajímatel odevzdá nájemci věc se vším, co je třeba k řádnému užívání věci (§ 2206). Toto ustanovení je dispozitivní, pro požádání nájemce není předepsaná žádná forma.
Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržba věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Přitom pronajímatel neodpovídá za vadu, o které v době uzavření nájemní smlouvy strany věděly, a které nebrání užívání věci (§ 2207).
Strany se však v těchto otázkách mohou dohodnout i jinak. Mohou se tedy obecně dohodnout i tak, že nájemce bude zajišťovat i podstatné opravy, popř. provede rekonstrukci či modernizaci.
Zákonná úprava řeší i otázky vad věci ve vztahu k jejímu užívání s obtížemi, event. je-li užívání znemožněno zcela. Oznámí-li nájemce věci řádně pronajímateli vadu věci a jde o vadu, kterou má pronajímatel odstranit a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požádat náhradu účelně vynaložených nákladů. Jestliže však ztěžuje vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li užívání z cela, má nájemce právo na prominutí nájemného, nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2208 odst. 1).
Přitom má nájemce právo započíst si to, co může (podle § 2208 odst. 1) žádat od pronajímatele až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší až do výše nájemného.
Pokud však nájemce neuplatní právo (podle § 2208 odst. 1) na slevu, náhradu nebo prominutí nájemného do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit a pronajímatel namítne opožděné uplatnění, pak soud tato práva nájemce nepřizná.
Jedná se o podobnou úpravu, jako je určena pro pacht.
Pronajímatel se zavázal k tomu, aby nájemce mohl užívat věc ke sjednanému účelu, není-li účel sjednán, pak k účelu obvyklému tak, aby nájemce mohl předmět nájmu nerušeně užívat. Pronajímatel tedy nemůže měnit podstatu věci a provádět takové změny, které věc změní oproti stavu, v jakém byla předána. To je zákonem určeno (viz § 2209). To, že pronajímatel nemá právo o své vůli vše měnit, to, samozřejmě, neznamená, že by se strany nemohly o změně případně dohodnout.
Jestliže se však ukáže, během nájmu (§ 2210 odst. 1), potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí nájemce tuto opravu strpět i když mu provedení opravy způsobí obtíže nebo omezí užívání věci.
Jestliže však trvá oprava vzhledem k době nájmu nepřiměřeně dlouhou dobu nebo ztěžuje-li oprava užívání věci nad míru obvyklou, má nájemce právo na slevu z nájemného podle doby opravy a jejího rozsahu (§ 2210 odst. 2). Není-li možné u takové opravy věc užívat vůbec, má nájemce právo, aby mu pronajímatel dočasně poskytl k užívání jinou věc, nebo také může nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2210 odst. 3). Právo volby na poskytnutí jiné věci nebo provedení výpovědi má nájemce.
Jestliže nastane situace, že nájemce ohrozí v jeho nájemním právu třetí osoba nebo třetí osoba způsobí nájemci újmu (např. imisemi), může se obrátit s žádostí o zásah na pronajímatele. Může se však domáhat ochrany i sám (viz § 2211).
Na žádost nájemce je pronajímatel povinen poskytnout nájemci ochranu, pokud třetí osoba uplatňuje práva k předmětu nájmu nebo se po nájemci domáhá jeho vydání nebo vyklizení. Pokud nájemce o ochranu nepožádá, není pronajímatel povinen mu ji poskytnout (§ 2212).
Neposkytne-li pronajímatel nájemci dostatečnou ochranu, může i v tomto případě nájemce nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2212). Zákon přitom obsahuje i úpravu situace, ve které je nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby. Zde má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného. Podmínkou je, že takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil (§ 2212 odst. 2 a odst. 3).
Občanský zákoník určuje, že nájemce je povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu obvyklému. Nájemce je povinen platit nájemné (§ 2213). Nájemce však užívat věc nemusí. Je to jeho právo, nikoli povinnost. Nájemné však musí platit, i když věc neužívá.
Pokud má věc vadu, kterou má odstranit pronajímatel, nájemce oznámí pronajímateli, že věc má vadu hned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl (§ 2214). Pokud ji nájemce při pečlivém užívání zjistit mohl, ale nezjistil ji, nebo ji zjistil, ale neoznámil, pak porušil určenou povinnost a při naplnění předpokladů odpovědnosti za škodu, odpovídal by za případnou škodu.
Návazně řeší občanský zákoník i problematiku podnájmu (§ 2215).
Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě užívací právo. Byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formou. Jestliže by však nájemce zřídil třetí osobě užívací právo bez souhlasu pronajímatele, považovalo by se to za hrubé porušení nájemcových povinností, které způsobuje pronajímateli vážnější újmu.
Užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu věci. K případnému odchylnému jednání se nepřihlíží.
Za jednání třetích osob, jimž nájemce umožnil předmět nájmu užívat, odpovídá pronajímateli, jako by věc užíval sám (§ 2216). To se týká všech třetích osob.
Za užívání se platí nájemné (§ 2217). Nájemné se platí v ujednané výši a není-li výše nájemného ujednána, platí se ve výši obvyklé. Platí zde obdobné pravidlo jako při dohodě stran o tom, že kupní smlouva vzniká bez dohody o ceně. Rozhodující není "doba plnění smlouvy", ale "doba uzavření nájemní smlouvy" s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.
Pokud má být nájemné, podle případné dohody stran, plněno jinak než v penězích, je rozhodná majetková hodnota poskytovaného plnění vyjádřená v penězích.
Nájemné, pokud se strany nedohodnou jinak, platí měsíčně pozadu (§ 2218). Ustanovení a placení nájemného je jistě významné. Zákon však určuje i další práva a povinnosti stran.
Ustanovení zákona (§ 2219) upravuje, že oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Pokud by bylo nezbytné zabránit škodě nebo by hrozilo nebezpečí z prodlení, pak se předchozí oznámení nevyžaduje. Pokud by z uvedeného titulu činností pronajímatele vznikly obtíže, které by nebyly jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného. Případným nesplněním povinnosti, při naplnění ostatních předpokladů, může nájemci vzniknout odpovědnost za škodu. Případně, podle okolností případu, by se mohly naplnit předpoklady výpovědního důvodu nebo eventuálně vzniknout možnost vypovězení nájmu bez výpovědní doby.
Nájemce nemá právo na změnu věci. Právo na změnu věci má jen s předchozím souhlasem pronajímatele (§ 2220). Byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas písemnou formou.
Případnou změnu věci provádí nájemce na svůj náklad. Dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pak se podle míry zhodnocení vyrovná pronajímatel a nájemce při skončení nájemního vztahu.
Jestliže však nájemce provede změnu věci bez souhlasu pronajímatele, musí věc uvést do původního stavu, jakmile ho o to pronajímatel požádá. Neuvede-li nájemce, na žádost pronajímatele, věc do původního stavu, může pronajímatel vypovědět nájem i bez výpovědní lhůty.
Věc pak musí být v původním stavu nejpozději při skončení nájmu věci.
Jestliže však pronajímatel o uvedení do původního stavu nepožádá a nájemce do původního st
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.
Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.
Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).
Vydanie Justičná revue 6-7/2024
