Legalis

Právny portál určený širokej odbornej verejnosti

Rozšírené vyhľadávanie

Online časopis

Zodpovednosť nájomcu za škodu

Autor sa venuje náhrade škody v nájomnej zmluve, pričom sa obmedzuje výlučne na nároky prenajímateľa ako poškodeného. Cieľom príspevku je systematizovať a analyzovať osobitný kompenzačný systém nájomnej zmluvy, ktorý sa vymyká štandardnému režimu náhrady škody a je výnimkou z princípu jednotného civilného deliktu. Autor vytvára prehľad súčasného stavu poznania problematiky a konfrontuje viaceré závery judikatúry či prevládajúcej mienky. Okrem toho otvára aj dosiaľ nediskutované otázky.

1. Úvod
Slovenské právo náhrady škody je vybudované na princípe jednotného civilného deliktu. To znamená, že náhradu škody nemáme upravenú zvlášť pre zmluvné záväzky a zvlášť pre mimozmluvné záväzky (záväzky zo zákona), ale pre oba druhy obligácií máme (aspoň z hľadiska generálnej klauzuly) spoločné pravidlá. Občiansky zákonníkzakotvuje jednotný civilný delikt v § 420 ods. 1 tak, že porušenie právnej povinnosti (tradične prvá podmienka zodpovednosti) môže plynúť tak zo zmluvy, ako aj z porušenia zákona a vo zvyšku platí dobre známy zodpovednostný režim.
1)
Vďaka jednotnému civilnému deliktu sme si teda aj pri zmluvných záväzkoch zvykli na to, že ak vznikne škoda pre porušenie zmluvnej povinnosti, v princípe siahame po všeobecnej klauzule v § 420 OZ. Napokon nás k tomu často rôznymi formulkami nabáda samotný zákonný text. Vo všeobecnej časti záväzkov sa napríklad zvykne upozorňovať, že istý inštitút nevylučuje uplatnenie (nedotýka sa) nároku na náhradu škody, ako povedzme pri zodpovednosti za vady (§ 510 OZ) alebo omeškaní (§ 519 OZ). Preto ak napríklad pre neskoré dodanie pece na pizzu zo strany predávajúceho nemožno generovať príjem v pizzerii (omeškanie dlžníka), v zásade by mal vzniknúť nárok na náhradu škody podľa § 420 OZ vo forme ušlého zisku (§ 442 ods. 1 OZ). Alebo ak maliar pri maľovaní bytu v rámci zmluvy o dielo rozbije objednávateľovi drahú vázu, zodpovedá za škodu podľa § 420 OZ pre porušenie sekundárnej zmluvnej povinnosti ochrany a starostlivosti, resp. aj pre porušenie všeobecnej prevenčnej povinnosti (§ 415 OZ). Podobný presun do § 420 OZ by sme realizovali aj pri škode z ostatných zmluvných typov.
Z opísaných zákonitostí sa vymyká zodpovednosť za škodu pri jednom veľmi dôležitom zmluvnom type, a to pri nájomnej zmluve. Tu síce má svoje miesto aj generálna klauzula náhrady škody, no do popredia vystupuje osobitný zodpovednostný režim. Napriek tomu, že nároky na náhradu škody pri nájomnej zmluve sa objavujú pomerne často a majú celkom špecifickú úpravu s nejedným úskalím, nevenuje sa im mnoho pozornosti. Aspoň sčasti to chce napraviť tento príspevok, pričom sa venuje iba náhrade škody z pohľadu prenajímateľa ako poškodeného.
Pri náhrade škody z nájomnej zmluvy prichádzajú do úvahy až tri použiteľné ustanovenia - § 683, § 693 a § 420 OZ. Každé z nich má odlišné podmienky aplikácie a dokonca na všetky nedopadajú rovnaké pravidlá plynutia času. Zaváži preto, pod ktoré ustanovenie sa subsumuje konkrétny nárok. O kvalifikácii rozhoduje jednak povaha prenajímanej veci, ale aj typ spôsobenej škody.
2. Všeobecná zodpovednosť nájomcu v nájomnej zmluve
Ustanovenie § 683 sa nachádza vo všeobecných ustanoveniach o nájomnej zmluve Občianskeho zákonníka. Slúži na kompenzovanie poškodenia či nadmerného opotrebenia v dôsledku zneužitia prenajatej veci. Nárokovať si možno peňažnú náhradu škody, ale nemalo by sa vylúčiť ani uvedenie do predošlého stavu (naturálna reštitúcia, § 442 ods. 3 OZ
per analogiam
). Nevidíme dôvod, prečo by sa mala zatarasiť cesta naturálnej reštitúcii tak, ako to bez ďalšieho uvádza český najvyšší súd s odkazom na niektorú českú spisbu.
2)
Ani len samotný text § 683 ods. 1 OZ nenúti zúžiť potenciálne nároky prenajímateľa iba na peňažnú náhradu, keď hovorí len to, že nájomca zodpovedá za tam uvedené škody. Rakúska rozhodovacia činnosť vo vzťahu k miestnej paralele voči slovenskému § 683 OZ(§ 1111 ABGB) bez debaty pripúšťa naturálnu reštitúciu, a to dokonca prednostne.
3)
Ustanovenie § 683 OZ dopadá na všetky nájmy v čo i len čiastočnej pôsobnosti Občianskeho zákonníka. Podstatnou výnimkou je nájom bytu, pri ktorom sa namiesto § 683 OZ používa § 693 OZ (k tomu ďalej). Ustanovenie § 683 OZ teda dopadá hlavne na nájom nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov nemá osobitnú úpravu o náhrade škody) a hnuteľných vecí. Mal by platiť aj pre nájom rodinného domu, ktorý ale nie je až tak obvyklý. Nájom dopravného prostriedku ako relatívny obchod stojí mimo občianskoprávnej regulácie (§ 630 a nasl. OBZ).
Cez § 683 OZ sa nahrádzajú škody a nadmerné opotrebenie, ktoré vznikli pre "zneužitie" veci, čo je na pomery dnešného právnického žargónu veľmi zvláštne spojenie. V mierne preformulovanej verzii bolo prevzaté z § 408 ods. 1 zákona č. 141/1950 Zb.Občiansky zákonník (ďalej aj "stredný Občiansky zákonník"). Jeho inšpiráciou bol zas § 963 vládneho návrhu československého občianskeho zákonníka z roku 1937
4)
(ďalej aj "osnova z roku 1937") a jeho vzorom bol napokon § 1111 rakúskeho ABGB, z ktorého sa prevzalo aj spojenie
"durch Mißbrauch abgenutzt"
, t.j. "zneužívaním opotrebená". Ide však o pôvodné (a vo veľkom rozsahu aj dodnes platné) znenie ABGB z roku 1811, a teda o tereziánsku nemčinu. Preto tento dobový výraz dnešnému uchu právom znie pomerne rozpačito a netreba ho brať príliš doslovne. Správne preto rozhodovacia činnosť a spisba vysvetľujú zneužitie veci podľa § 683 ods. 1 OZ jednoducho ako užívanie v rozpore so zmluvným alebo zákonným spôsobom užívania (§ 665 ods. 1 OZ).
5)
V literatúre sa zvykne uvádzať, že nárok podľa § 683 OZ sa môže aktivovať až po vrátení veci prenajímateľovi v rozpore s § 682 OZ,
6)
teda po skončení nájomného vzťahu. S touto zásadou možno súhlasiť. Ak sa prenajímateľovi nepozdáva škodlivé užívanie veci nájomcom počas trvania nájomného vzťahu, môže predčasne ukončiť nájom odstúpením od zmluvy (§ 679 ods. 3 OZ) alebo zákonnou [§ 677 OZ, § 9 ods. 2 písm. a) zákona č. 116/1990 Zb.o nájme a podnájme nebytových priestorov pri nebytových priestoroch] či zmluvnou výpoveďou. Spory o náhradu škody by sa mali odložiť až na čas po skončení nájmu. Cieľom by malo byť čo najmenšie zaťažovanie nájomného vzťahu spormi.
7)
Napríklad rakúska judikatúra však veľmi výnimočne pripúšťa uplatnenie obdobného nároku aj počas trvania nájmu. Musí však existovať oprávnený záujem prenajímateľa, ktorý zvyčajne spočíva v tom, že spôsobená škoda je veľkého rozsahu a treba zabrániť jej zvyšovaniu.
8)
Cez § 683 OZ sa nahrádza skutočná ("fyzická") škoda na veci. Musí ísť pritom o škody presahujúce (nekompenzovateľné) obvyklé opotrebenie (§ 682 in fine OZ), ktoré je zahrnuté v nájomnom. Ide teda napríklad o poškodenie hnuteľnej veci. Pri nehnuteľnostiach sú to škody na stenách, podlahe, zárubniach, dverách, oknách, žalúziách a ostatnom vybavení (nábytku), ak je predmetom nájmu. Poškodenia sa najvierohodnejšie preukazujú porovnaním protokolov o stave veci na začiatku a na konci nájmu.
Nájomca podľa rozoberaného ustanovenia zodpovedá nielen za seba, ale aj za osoby, ktorým umožnil prístup k veci. Ide najmä o návštevníkov, údržbárov, opravárov či iné osoby plniace zmluvné záväzky. Spomenúť treba aj podnájomníka a "jeho" osoby, ktorým umožnil prístup k veci. Členovia domácnosti nájomcu do tejto skupiny patria len pri nájme obydlia, ktoré nie je bytom (na byt sa nevzťahuje § 683 OZ, ale § 693 OZ). Nájomca by mal zodpovedať aj za pomocníkov pri plnení podľa § 420 ods. 2 OZ. Išlo by o škodu spôsobenú osobami, ktoré si nájomca najal na plnenie svojich povinností z nájomného vzťahu voči prenajímateľovi.
9)
Osobitne vo vzťahu k nájmu dopravného prostriedku nájomca zodpovedá aj za škody na voze spôsobené osobami, ktorým požičal auto.
Vari niet hlasu v rozhodovacej činnosti či literatúre, ktorý by zastával iný názor, než že zodpovednosť podľa § 683 OZ je objektívna (bez ohľadu na zavinenie, tiež zodpovednosť za výsledok) s jediným liberačným dôvodom, ktorým je náhodné spôsobenie škody.
10)
Za náhodu treba považovať udalosť nezávislú od ľudského konania, najmä pôsobenie prírodných síl. Dôvody, o ktoré sa má opierať úsudok o objektívnej zodpovednosti nájomcu podľa rozoberanej normy, však uvádzané nie sú. Zákon pritom neznie tak jednoznačne, aby odôvodnenie nebolo potrebné. Oproti prevládajúcej mienke si nemyslíme, že § 683 OZ zakotvuje objektívnu zodpovednosť. Vylúčenie zodpovednosti za náhodu totiž nie je ničím iným než negatívne naformulovaná zodpovednosť za zavinenie (nie "zodpovedá za zavinenie", ale "nezodpovedá za náhodu"). Navyše, § 683 OZani nepoužíva zaužív
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).

Registrácia Prihlásenie

Vydanie Súkromné právo 1/2024

1/2024
Zobraziť aktuálne vydanie

Archív Súkromné právo

Staršie ročníky

Rubriky

Zobraziť všetky rubriky

Seriály

Najpoužívanejšie kľúčové slová

Zoznam kľúčových slov