Vyhľadávanie v online časopise
Online časopis
Byt v nájme právnickej osoby
Príspevok pojednáva o diskutovanej otázke - nájomcovi bytu so statusom právnickej osoby. Autorka sa odvoláva na názory publikované v odbornej literatúre, na rozhodnutia súdov, ako aj na vývoj práva v tejto oblasti v Českej republike. Formuluje vlastné závery, ktoré sa čiastočne odrazili v prvej ucelenej pracovnej verzii návrhu nového Občianskeho zákonníka z roku 2015.
Byt v nájme právnickej osoby
doc. JUDr.
Denisa
Dulaková Jakúbeková,
PhD.
Fakulta práva Paneurópska vysoká škola
Úvod
Odborná teória aj aplikačná prax sa opakovane zaoberá otázkou, či môže v zmluve o nájme bytu vystupovať na strane nájomcu právnická osoba. V slovenských právnych pomeroch sa na ňu zatiaľ uspokojivá odpoveď nenašla. Jej vyriešenie sťažuje, okrem iného, dualizmus právnej úpravy nájmu bytu, keďže v slovenskom práve upravujú tento inštitút dva právne predpisy - Občiansky zákonník (§ 685 a nasl.) a zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu1).
Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka
Pred účinnosťou novely Občianskeho zákonníka, uskutočnenou zákonom č. 509/1991 Zb., ktorá do Občianskeho zákonníka
zaviedla inštitút nájmu
, vrátane nájmu bytu, a ktorá zároveň zrušila dovtedajší inštitút osobného užívania bytu
, bola odpoveď na položenú otázku jednoznačná. Osobným užívateľom bytu mohol byť totiž iba občan
, t.j. fyzická osoba2) (§ 153: "Štátne, družstevné a iné socialistické organizácie
prenechávajú byty občanom do osobného užívania
bez určenia doby užívania, a to za úhradu, ak nie je právnym predpisom ustanovené inak"
).Po zavedení nájmu do Občianskeho zákonníka, ktorý za subjekty nájmu označuje prenajímateľa a nájomcu, bez ich špeciálnej väzby na právnické či fyzické osoby, sa prijal názor, že
nájomcom bytu môže byť aj právnická osoba
(čo nie je zakázané, je dovolené), a to napriek tomu, že z jeho viacerých ustanovení prirodzene vyplýva, že sa môžu vzťahovať len na fyzické osoby3). Tento názor sa však nestretol so všeobecnou podporou. Vyplýva to najmä z judikatúry českých súdov. Najvyšší súd ČR vydal napríklad rozhodnutie sp. zn. 26 Cdo 2080/2009 z 21.1.2011, ktorým nadviazal na ustálenú judikatúru Najvyššieho súdu ČR a na svoje predchádzajúce rozhodnutia (napr. sp. zn. 1385/2005 z 29.3.2006, 26 Cdo 1973/2006 z 26.10.2006 a 26 Cdo 638/2007). V uvedenom konaní sa Najvyšší súd ČR zaoberal otázkou, či môže právnická osoba platne uzavrieť nájomnú zmluvu v režime § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda v režime chráneného nájmu. Najvyšší súd ČR zastal názor, že tento režimu je pre právnickú osobu - nájomcu neprípustný. Svoj názor odôvodnil tým, že účelom práva nájmu bytu ako špecifického nájomného vzťahu, upraveného v § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, je zabezpečiť uspokojenie bytových potrieb
, ktoré patria medzi základné ľudské potreby
. Podľa Najvyššieho súdu ČR právnická osoba túto (ľudskú) potrebu nemá, a preto nemôže uzatvoriť zmluvu o nájme bytu v právnom postavení nájomcu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka. Najvyšší súd ČR v citovanom rozhodnutí zastal názor, že takáto zmluva je absolútne neplatná
. Nevylúčil však, aby si právnická osoba prenajala byt v režime všeobecného nájmu, t.j. podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.Tento trend sa odrazil aj v novej českej právnej úprave, ktorá v základných ustanoveniach o nájme bytu a nájme domu kladie dôraz na
zabezpečenie bytových potrieb nájomc
u (§ 2235 ods. 1 NOZ: "Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k
zajištění bytových potřeb nájemce
a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohto pododdílu").
V komentároch k uvedenému ustanoveniu sa konštatuje, že nová česká úprava nadväzuje na predchádzajúcu ustálenú judikatúru českých súdov, a zastáva preto názor, že keďže právnická osoba nemá bytové potreby
, nemôže byť nájomcom bytu podľa § 2235 a nasl. NOZ. Nájomcom bytu podľa § 2235 NOZ a nasl. preto môže byť iba človek
(ľudia)4). To však nebráni tomu, aby právnická osoba uzavrela nájomnú zmluvu na nájom bytu podľa iných ustanovení zákona, najmä v závislosti od účelu, na ktorý si byt prenajala
(ako priestor na podnikanie či pacht), inak sa bude riadiť všeobecnými ustanoveniami o nájme. Zmluva o nájme bytu, ktorú na strane nájomcu uzatvorí právnická osoba, však nebude len z tohto dôvodu neplatná
, čím sa odborná literatúra odklonila od záverov staršej judikatúry (sp. zn. 26 Cdo 2080/2009, sp. zn. 26 Cdo 1973/2006).5)Slovenská odborná verejnosť sa k tomuto názoru zatiaľ jednoznačne neprihlásila. V novších komentároch k § 685 Občianskeho zákonníka sa síce uvádza odkaz na súdnu prax v Českej republike, má však skôr ilustračný charakter.
"Súdna prax v Českej republike však (sčasti) zastáva názor, podľa ktorého nájomcom bytu v zmysle § 685 a nasl. OZ môže byť iba fyzická osoba (pokiaľ by sa právnická osoba chcela stať nájomcom bytu, musela by uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa všeobecných ustanovení o nájme), vychádza sa z toho, že právnická osoba nemôže uspokojovať bytové potreby."
6) Taktiež "Podľa názoru judikatúry českých súdov zmluvu o nájme bytu podľa § 685 a nasl. OZ môžu uzavrieť iba fyzické osoby. ... Z ustálenej judikatúry vyplýva, že účelom práva nájmu bytu ako špecifického typu nájomného vzťahu upraveného v ustanoveniach § 685 a nasl. OZ je zabezpečiť uspokojenie potrieb bývania ako jednej zo základných ľudských potrieb. Právnická osoba takú potrebu nemá, a preto nemôže platne uzavrieť zmluvu o nájme bytu podľa § 685 OZ ako nájomca."
7) V rovnakom diele sa však zároveň uvádza: "Uvedený názor judikatúry o nemožnosti vzniku nájmu bytu právnickej osobe nie je právnou vedou všeobecne akceptovaný. Podľa nej
argument, že právnická osoba nemôže realizovať právo na bývanie ako jednu zo základných ľudských potrieb, nevylučuje, aby sa právnická osoba stala
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.
Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.
Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).
Vydanie Súkromné právo 2/2017
