Byt v nájme právnickej osoby

Odborná teória aj aplikačná prax sa opakovane zaoberá otázkou, či môže v zmluve o nájme bytu vystupovať na strane nájomcu právnická osoba. V slovenských právnych pomeroch sa na ňu zatiaľ uspokojivá odpoveď nenašla. Jej vyriešenie sťažuje, okrem iného, dualizmus právnej úpravy nájmu bytu, keďže v slovenskom práve upravujú tento inštitút dva právne predpisy - Občiansky zákonník (§ 685 a nasl.) a zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu¹⁾.

Pred účinnosťou novely Občianskeho zákonníka, uskutočnenou zákonom č. 509/1991 Zb., ktorá do Občianskeho zákonníka , vrátane nájmu bytu, a ktorá zároveň , bola odpoveď na položenú otázku jednoznačná. Osobným užívateľom bytu mohol byť totiž iba , t.j. fyzická osoba²⁾ (§ 153: ).

Po zavedení nájmu do Občianskeho zákonníka, ktorý za subjekty nájmu označuje prenajímateľa a nájomcu, bez ich špeciálnej väzby na právnické či fyzické osoby, sa prijal názor, že (čo nie je zakázané, je dovolené), a to napriek tomu, že z jeho viacerých ustanovení prirodzene vyplýva, že sa môžu vzťahovať len na fyzické osoby³⁾. Tento názor sa však nestretol so všeobecnou podporou. Vyplýva to najmä z judikatúry českých súdov. Najvyšší súd ČR vydal napríklad rozhodnutie sp. zn. 26 Cdo 2080/2009 z 21.1.2011, ktorým nadviazal na ustálenú judikatúru Najvyššieho súdu ČR a na svoje predchádzajúce rozhodnutia (napr. sp. zn. 1385/2005 z 29.3.2006, 26 Cdo 1973/2006 z 26.10.2006 a 26 Cdo 638/2007). V uvedenom konaní sa Najvyšší súd ČR zaoberal otázkou, či môže právnická osoba platne uzavrieť nájomnú zmluvu v režime § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda v režime chráneného nájmu. Najvyšší súd ČR zastal názor, že tento režimu je pre právnickú osobu - nájomcu neprípustný. Svoj názor odôvodnil tým, že účelom práva nájmu bytu ako špecifického nájomného vzťahu, upraveného v § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, je zabezpečiť , ktoré patria medzi základné . Podľa Najvyššieho súdu ČR právnická osoba túto (ľudskú) potrebu nemá, a preto nemôže uzatvoriť zmluvu o nájme bytu v právnom postavení nájomcu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka. Najvyšší súd ČR v citovanom rozhodnutí zastal názor, že . Nevylúčil však, aby si právnická osoba prenajala byt v režime všeobecného nájmu, t.j. podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Tento trend sa odrazil aj v novej českej právnej úprave, ktorá v základných ustanoveniach o nájme bytu a nájme domu kladie dôraz na u (§ 2235 ods. 1 NOZ: V komentároch k uvedenému ustanoveniu sa konštatuje, že nová česká úprava nadväzuje na predchádzajúcu ustálenú judikatúru českých súdov, a zastáva preto názor, že keďže , nemôže byť nájomcom bytu podľa § 2235 a nasl. NOZ. Nájomcom bytu podľa § 2235 NOZ a nasl. preto môže byť (ľudia)⁴⁾. To však nebráni tomu, aby právnická osoba uzavrela nájomnú zmluvu na nájom bytu podľa iných ustanovení zákona, (ako priestor na podnikanie či pacht), inak sa bude riadiť všeobecnými ustanoveniami o nájme. Zmluva o nájme bytu, ktorú na strane nájomcu uzatvorí právnická osoba, , čím sa odborná literatúra odklonila od záverov staršej judikatúry (sp. zn. 26 Cdo 2080/2009, sp. zn. 26 Cdo 1973/2006).⁵⁾

Slovenská odborná verejnosť sa k tomuto názoru zatiaľ jednoznačne neprihlásila. V novších komentároch k § 685 Občianskeho zákonníka sa síce uvádza odkaz na súdnu prax v Českej republike, má však skôr ilustračný charakter. ⁶⁾ Taktiež "⁷⁾ V rovnakom diele sa však zároveň uvádza: