Legalis

Právny portál určený širokej odbornej verejnosti

Rozšírené vyhľadávanie

Online časopis

Zmena výšky nájomného pri prenájme priestorov na účely bývania

Problematika modifikácie výšky nájomného je vzhľadom na súčasnú svetovú situáciu a vývoj ekonomiky veľmi aktuálna. Predkladaný článok má preto za cieľ bližšie analyzovať právnu úpravu zmeny výšky nájomného v oblasti bývania, jej prípadné nedostatky, ako aj to, ako súdy nazerajú na túto problematiku. V článku sú rozobrané nasledujúce právne problémy: (1) zmena nájomného všeobecne, (2) porovnanie právnej úpravy zmeny nájomného pri jednotlivých druhoch nájmov, (3) dohoda o zmene nájomného, (4) jednostranné zvýšenie nájomného prenajímateľom, (5) modifikácia nájomného súdom a (6) porovnanie slovenskej právnej úpravy vo veci nájomného s právnou úpravou v Českej republike vrátane úvah de lege ferenda.

1. Všeobecne o zmene nájomného
Prenájom priestorov na účely bývania je v Slovenskej republike upravený rôznymi ustanoveniami právnych predpisov, i keď sa týkajú tej istej potreby nájomcu a tou je bývanie. Na prenájom domu alebo časti domu sa použijú všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve podľa § 663 až 684 OZ, prenájom bytu upravujú osobitné ustanovenia § 685 až 716 OZ o nájme bytu alebo zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj "zákon o krátkodobom nájme"), na prenájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie sa použijú § 717 až 718 OZ a osobitne ustanovenia § 719 OZ upravujú podnájom bytu alebo jeho časť. Rozdiely medzi jednotlivými druhmi nájmov možno badať aj v právnej úprave zmeny výšky nájomného.
Charakteristickým znakom nájmu je jeho odplatnosť, ktorá spočíva v povinnosti nájomcu platiť nájomné. Výška a forma nájomného sa určuje predovšetkým vzájomnou dohodou nájomcu a prenajímateľa, no v niektorých prípadoch je výška nájomného, na rozdiel napríklad od právnej úpravy v Českej republike, naďalej určená cenovými predpismi.
1)
Počas trvania nájomnej zmluvy sa výška nájomného môže meniť, pričom do úvahy prichádza niekoľko situácií, pri ktorých dochádza k jej modifikácii. V prvom rade ide o situáciu, keď sa zmluvné strany po uzatvorení nájomnej zmluvy rozhodnú dodatočne zmeniť výšku nájomného vo forme dodatku k nájomnej zmluve.
Zmenu nájomného môže predpokladať už samotná nájomná zmluva. Formou doložky si zmluvné strany dohodnú, že nájomné sa po uplynutí určitej doby automaticky zmení. Výška nájomného môže byť napríklad určená konkrétnou sumou nájomného, percentom alebo môže ísť aj o tzv. inflačnú doložku, pri ktorej závisí prispôsobenie nájomného od vývoja inflácie. Zmluvné strany si určia, že nájomné sa bude meniť napríklad raz za rok podľa špecifického indexu, spravidla jedného zo spotrebiteľských indexov.
2)
V závislosti od subjektu, ktorý je oprávnený zmeniť výšku nájomného, možno rozlišovať napríklad doložku, ktorá na zmenu nájomného oprávňuje tretiu stranu, alebo doložku, ktorá oprávňuje súd, aby rozhodol o zmene nájomného. Modifikáciu nájomného si zmluvné strany môžu dohodnúť aj tak, že sa nájomné bude meniť po splnení podmienok vopred dohodnutých v nájomnej zmluve.
S určitou dávkou nepresnosti možno považovať za zmenu nájomného aj prípady, keď zmena nájomného vyplýva z uplatnenia iného práva. Ide o situácie, v ktorých je nájomca oprávnený na odpustenie nájomného alebo na zľavu z nájomného. Modifikácia nájomného môže nastať aj ako dôsledok iných skutočností, preto uvedený výpočet nemožno považovať za konečný.
2. Porovnanie právnej úpravy zmeny nájomného pri jednotlivých druhoch nájomných zmlúv
Všeobecné ustanovenia § 663 až 684 OZ upravujú, že nájomca je povinný platiť nájomné podľa nájomnej zmluvy. Prípady, keď možno meniť nájomné, nie sú pri všeobecnej právnej úprave nejako špeciálne definované. Úprava vzájomných práv je preto ponechaná predovšetkým na dohode zmluvných strán.
Na rozdiel od všeobecnej právnej úpravy zmeny nájomného sa v osobitných ustanoveniach o nájme bytu predpokladá prijatie osobitného predpisu, ktorý by upravil prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné (§ 696 ods. 1 OZ). Takýmto právnym predpisom je napríklad zákon č. 260/2011 Z. z. o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom (ďalej aj "deregulačný zákon").
Zákon o krátkodobom nájme dáva zmluvným stranám vyslovene priestor si v nájomnej zmluve dohodnúť, kedy je možné zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Dôvody, pre ktoré si zmluvné strany môžu dohodnúť zmenu nájomného, však obmedzil. Týmito dôvodmi môžu byť len zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku, pričom prenajímateľ môže zmeniť nájomné najviac o nárast cien a inflácie.
Z uvedeného rozboru právnej úpravy možno vyvodiť, že právna úprava zmeny výšky nájomného sa líši v tom, že na rozdiel od právnej úpravy nájmu na účely bývania podľa Občianskeho zákonníka upravuje zákon o krátkodobom nájme priamo prípad, keď si strany môžu dohodnúť jednostrannú zmenu nájomného, pričom ustanovuje limity tejto dohody.
3. Dohoda o zmene výšky nájomného
Nájomný vzťah je záväzkovým vzťahom, je preto na autonómnej vôli zmluvných strán, ako si upravia zmenu výšky nájomného. Nájomné môže byť menené na základe dohody dodatočne alebo na základe doložiek v nájomnej zmluve. Avšak pri dohode o zmene nájomného treba mať tiež na mysli všeobecné ustanovenia o platnosti právnych úkonov.
Pri nájomnej zmluve na účely bývania treba pomýšľať na ochranu spotrebiteľa a na ustanovenia o neprijateľných podmienkach v spotrebiteľských zmluvách. Dohoda o zmene nájomného teda podľa § 53 OZ nemôže b
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).

Registrácia Prihlásenie

Vydanie Súkromné právo 2/2023

2/2023
Zobraziť aktuálne vydanie

Archív Súkromné právo

Staršie ročníky

Rubriky

Zobraziť všetky rubriky

Seriály

Najpoužívanejšie kľúčové slová

Zoznam kľúčových slov