Legalis

Právny portál určený širokej odbornej verejnosti

Rozšírené vyhľadávanie

Online časopis

Úloha práva v postmodernej dobe pri ochrane nájomného bývania

DULAKOVÁ JAKÚBEKOVÁ, D.: Úloha práva v postmodernej dobe pri ochrane nájomného bývania. Právny obzor, 105, 2022, č. 2. s. 124 – 140.

https://doi.org/10.31577/pravnyobzor.2022.2.03

The role of private law in the post-modern era in the protection of rental housing. The right to housing is derived from one of the most basic and natural human needs - the need to live someplace. However, its content is not only the ‚right to live‘, but is complemented by a complex of other interrelated and interdependent social and human rights, including, for example, the right to access to safe drinking water and sanitation, the right to access to resources, including the energy for cooking, heating and lighting, the right to privacy, the right to security, including security of tenure, and many others. Given its strong social dimension and its broad human rights dimension, it is therefore understandably the subject of attention in a number of major legal documents of international importance, which refer to fundamental human rights, social progress and better living conditions. Within the Slovak Republic, the right to housing is considered to be a social right with a special character, since it is not understood as an individual right claimable against society, but as a right based on the co-responsibility of society towards the citizen. Several provisions of public and private law serve to protect it. In private law, cases in which housing is provided in a dwelling that is not owned by the occupant, i.e. where the occupant lives in someone else‘s dwelling, are more sensitive. The extent to which such housing is protected is constantly debated and there is probably no ‚one right answer‘. When looking for a way to optimise the mutual rights and obligations of the landlord and tenant, it is advisable to look for inspiration (also) in foreign legislation which, on the one hand, takes into account the strong social charge of rental housing and the need to ‚protect the weaker‘, i.e. the tenant, but at the same time respects and mirrors the natural boundaries of traditional private law institutions - property rights and tenancy rights - in their legal and true essence.

Key words: right to housing, housing protection, forms of housing, ownership, rent/lease

Právo na bývanie a bytová politika v nadnárodnom kontexte
"Práva na bývanie znamenajú viac než právo na príbytok..."
1)
Bývanie je vnímané ako jedna zo základných ľudských potrieb a ako prvok ľudskej dôstojnosti.
2)
Jeho podstata preto nemá väzbu na štátne hranice či právny poriadok toho-ktorého štátu, ale na "
človeka
" ako takého. Reflexie tejto prirodzenej ľudskej potreby nachádzame aj v právnom vyjadrení, počnúc medzinárodnými dokumentmi zásadného významu, ktoré sa odvolávajú na
základné ľudské práva, sociálny pokrok
a
lepšie životné podmienky
.
1. Medzinárodný kontext
Základné východisko práva na bývanie v medzinárodnom kontexte nachádzame vo Všeobecnej deklarácii ľudských práv z roku 1948, ktorá vníma právo na bývanie ako súčasť práva na primeranú životnú úroveň, keď v čl. 25 ods. 1 ustanovuje: "
Každý má právo
na životnú úroveň primeranú
zdraviu a blahobytu jeho i jeho rodiny,
rátajúc do toho
potravu, šatstvo,
bývanie
, lekársku opateru a nevyhnutné sociálne služby, právo na zabezpečenie v nezamestnanosti, v chorobe, pri pracovnej neschopnosti, pri ovdovení, v starobe alebo v ostatných prípadoch straty zárobkových možností, ktoré vznikli okolnosťami nezávislými od jeho vôle.
"
Za zmienku stoja aj ďalšie programové dokumenty OSN, osobitne Medzinárodný pakt o hospodárskych, sociálnych a kultúrnych právach(1976)
3)
, Dohovor o odstránení všetkých foriem diskriminácie žien(1979)
4)
, Dohovor o právach dieťaťa(1989)
5)
, Stratégia pre udržateľné bývanie a pozemkový manažment v regióne krajín EHK OSN pre roky 2014-2020)
6)
, ako aj programy, organizácie a konferencie pod patronátom OSN, zaoberajúce sa problematikou ľudských sídiel, známe ako Habitat I (Konferencia Spojených národov o ľudských sídlach, Vancouver, 1976), Habitat II (Druhá konferencia OSN o ľudských sídlach, Istanbul, 1996) a Habitat III (OSN o bývaní a trvalo udržateľnom rozvoji miest, Quito - Ekvádor, 2016), na ktoré sa výslovne odvolávajú aj koncepcie a strategické materiály viacerých štátov vrátane Slovenskej republiky (napr. Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2020
7)
,
8)
).
2. Podpora a rozvoj bytovej politiky v štátoch Európskej únie
"
Bývanie by sa malo chápať zo širšej perspektívy príťažlivosti miest v kontexte posilňovania ich rastového potenciálu a potenciálu vytvárania pracovných miest, čiže v kontexte prispievania k realizácii Lisabonskej agendy."
9)
K právu na bývanie ako k základnému sociálnemu právu sa hlási aj zjednotená Európa.
Európska charta o bývaní
, prijatá 26. apríla 2006 pracovnou skupinou Európskeho parlamentu URBAN-Logement, definuje bývanie ako
základnú časť života, ako základné sociálne právo na základe európskeho sociálneho modelu a ako prvok ľudskej dôstojnosti
.
10)
Charta základných práv Európskej únie
11)
sa síce neprihlásila k právu na bývanie ako k jednému zo základných práv samotného európskeho spoločenstva (na rozdiel napr. od práva na ochranu života, slobodu myslenia, svedomia a náboženského vyznania či práva vlastniť majetok), "otázku bývania" však zapracovala do širšieho rámca - medzi ustanovenia o sociálnom zabezpečení a sociálnej pomoci
(čl. 34), v rámci ktorého ustanovuje:
"3. S cieľom bojovať proti sociálnemu vylúčeniu a chudobe Únia uznáva a rešpektuje právo na sociálnu pomoc
a pomoc pri bývaní s cieľom zabezpečiť dôstojnú existenciu všetkých osôb, ktoré nemajú dostatok prostriedkov
, v súlade s právom Únie a vnútroštátnymi právnymi predpismi a praxou."
Naproti tomu
Európska sociálna charta (revidovaná)
12)
pristupuje k právu na bývanie explicitnejšie. Zmluvné strany (vlády, ktoré sú jej signatármi a členmi Rady Európy) totiž prijali za cieľ svojej vnútroštátnej a medzinárodnej politiky dosiahnutie podmienok na zabezpečenie účinného výkonu viacerých "nových" práv a zásad vrátane práva na bývanie
, ktoré je zakomponované do prvej časti Európskej sociálnej charty spôsobom:
"31. Každý má právo na bývanie."
V druhej časti Európska sociálna charta toto právo rozvádza, pričom ustanovuje, že na zabezpečenie účinného výkonu práva na bývanie sa zmluvné strany zaväzujú prijať opatrenia určené na:
- podporu prístupu k bývaniu na primeranej úrovni,
- predchádzanie a zníženie
bezdomovstva
s cieľom jeho postupného odstránenia a
- sprístupnenie ceny bývania tým, ktorí sú bez dostatočných zdrojov.
K čl. 31 Európskej sociálnej charty však treba dodať, že Slovenská republika
13)
ním nie je (rovnako ako niektorými ďalšími) viazaná, keďže pri uložení ratifikačnej listiny
14)
uplatnila vyhlásenie v znení, ktoré čl. 31 neobsahuje
15)
. Táto skutočnosť však neznamená, že sa Slovenská republika k právu na bývanie "stavia chrbtom". Je totiž viazaná jednak viacerými inými dokumentmi, týkajúcimi sa (aj) práva na bývanie (napr. už spomenutou Všeobecnou deklaráciou ľudských práv z roku 1948), no zároveň - podľa analytikov - interpretácia práva na bývanie podľa čl. 31 Charty je pre Slovenskú republiku relevantná, keďže Slovenská republika ratifikovala ďalšie články Charty, ktoré zaručujú právo na bývanie pre určité skupiny obyvateľstva, napr. deti, rodiny, ľudí so zdravotným postihnutím, osoby ohrozené chudobou a sociálnym vylúčením, staršie osoby, osobitne článok 30, ktorý vyjadruje právo na ochranu pred chudobou a sociálnym vylúčením.
16)
,
17)
V celkovom kontexte práva na bývanie v systéme
Európskej únie
(ďalej aj "EÚ" alebo "EÚ27") treba konštatovať, že problematika bývania zaujíma v členských štátoch
autonómne postavenie
a vo vzťahu k samotnej Európskej únii, v ktorej nie je ukotvená jednotná bytová politika, sa zachováva
princíp subsidiarity
, čo znamená, že EÚ sa problematikou bývania zaoberá len vtedy, ak je možné lepšie dosiahnutie stanovených cieľov prostredníctvom orgánov EÚ než prostredníctvom jednotlivých členských krajín.
Oblasť bývania ovplyvňuje Európska únia najmä prostredníctvom priamych (napr. predpisy o požiadavkách na kvalitu výrobkov a materiálov, energetická politika a pod.) a nepriamych vplyvov (podpora boja proti sociálnej exklúzii a chudobe, demografickým zmenám a pod.). Nemenej dôležitá je možnosť čerpania Európskych štrukturálnych a investičných fondov (napr. na obnovu obytného prostredia, zlepšovanie energetickej hospodárnosti budov
18)
a pod.).
3. Formy bývania v EÚ27
Za jedno z kritérií rozlišovania bývania sa (aj v rámci EÚ27
19)
) považuje:
a) bývanie vo vlastnom obydlí (tzv.
bývanie "vo vlastnom
") a
b) nájomné bývanie (tzv.
bývanie "v cudzom"
), ktoré možno rozlíšiť podľa niekoľkých ďalších kritérií, najmä na:
- trhové/komerčné nájomné bývanie a
- sociálne/verejné nájomné bývanie
20)
.
Kým pojem trhové nájomné bývanie je relatívne jasný (poskytované v rámci "voľného" trhu, s primárnym cieľom prenajímateľa "
dosiahnuť zisk
"), jednotnú definíciu pojmu sociálne bývanie zatiaľ nepozná nielen Slovensko, ale ani Európska únia
21)
. "
Označenie sociálneho bývania v jednotlivých krajinách nie je taktiež jednotné, býva pomenované ako
bývanie s miernym nájomným
(Francúzsko),
limitované neziskové bývanie
(Rakúsko),
verejné bývanie
(Dánsko),
podporované bývanie
(Nemecko) alebo
chránené bývanie
(Španielsko). V našich podmienkach sa môžeme stretnúť s označením sociálneho bývania ako nájomného bývania pre sociálne účely, alebo ako sociálne nájomné bývanie."
22)
4. "Skutkový a právny stav" bývania v Slovenskej republike
V medziach Slovenskej republiky platí, že právo na bývanie sa považuje za
sociálne právo s osobitným charakterom.
23)
,
24)
Jeho obsahom však nie je iba "
právo bývať
", dotvára ho komplex ďalších, vzájomne súvisiacich a od seba závislých sociálnych i ľudských práv, medzi ktoré patria napríklad právo na prístup k bezpečnej pitnej vode a hygienickému vybaveniu, právo na bezpečné a zdravé prostredie, právo dieťaťa na prostredie vhodné pre fyzický a duševný vývoj, právo na prístup k zdrojom vrátane energie na varenie, kúrenie a osvetlenie, právo na prístup k bývaniu a pridruženým službám bez diskriminácie pohlavia, rasy, etnickej príslušnosti a iného postavenia, právo na súkromie, právo na bezpečie vrátane istoty právnej formy bývania a viaceré ďalšie.
25)
Súčasný stav riešenia bytovej otázky v Slovenskej republike je výsledkom zložitého historického vývoja v prostredí rôznych hospodárskych a politických pomerov. Pred rokom 1989 sa celý systém financovania výstavby odvíjal od systému
plánovaného riadenia národného hospodárstva
. Na financovaní výstavby sa v rámci systému komplexnej bytovej výstavby podieľal v celom rozsahu štát, a teda aj starostlivosť o bývanie a zodpovednosť za bývanie bola v zásadnej miere záležitosťou štátu.
Privatizácia bytového fondu, ku ktorej došlo v deväťdesiatych rokoch minulého storočia,
26)
celkom prepísala koncepciu bytovej otázky, pričom zodpovednosť za bývanie sa preniesla zo štátu na občana.
Aktuálne v Slovenskej republike je
typ obydlia
, v ktorom sa býva - t.j.
"v čom sa býva"
(
byty
vs.
domy
), pomerne
vyrovnaný
, čo korešponduje aj s celkovým priemerom EÚ27.
27)
Zásadne odlišný je však pomer obydlí, ktoré jeho užívateľ
vlastní
a ktoré si
prenajíma
- kým vo vlastnej nehnuteľnosti žije v Slovenskej republiky cca 90% občanov, zvyšok populácie, t.j. (iba) cca 10%, si svoje obydlie prenajíma (z toho byty tvoria cca 6% - v rámci ktorých je pomer sociálneho a trhového bývania približne rovnaký, a domy cca 3%, 1% - tvorí "to ostatné", napr. ubytovne). Žiada sa povedať, že spomedzi EÚ27 má nižší podiel nájomného bývania, v porovnaní s nami, už iba
Rumunsko
a len "trošku lepšie" sú na tom
Chorvátsko
a
Litva
. Na druhej strane, najviac sa v rámci celej Európy prenajíma bývanie vo
Švajčiarsku
a v rámci EÚ27 v
Nemecku
(vlastníctvo: 51,4%, nájom: 48,6%)
a
v
Rakúsku
(vlastníctvo: 55%, nájom: cca 45%), čisto verejné nájomné bývanie je najviac podporované v
Dánsku, vo Švédsku a v Holandsku
a sociálne nájomné bývanie rezonuje v
Slovinsku
a
Írsku
.
28)
"Z týchto skutočností vyplýva, že
prístup k nájomnému bývaniu na Slovensku je veľmi obmedzený
, čo okrem iného nepriaznivo vplýva aj na možnosť
mobility pracovných síl.
"
29)
Vlastné bývanie alebo "bývanie v cudzom"?
Ak sa pýtame na počiatky nájomného bývania v "
našich podmienkach
" (ide skôr o pomery "hornouhorské" ako slovenské -
pozn. autorky
), vráťme sa na
začiatok dvadsiateho storočia
, ktoré beletristicky zmapoval Sándor Márai vo svojich viacerých knihách. Na účely zvolenej témy je osobitne pútavé jeho dielo
Spoveď mešťana
z roku 1934, v ktorom popisuje začiatky nájomného bývania v
Košiciach
(píše o "
prvom nájomnom dome v tomto meste
"). Popisov bývania je v kn
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).

Registrácia Prihlásenie

Vydanie Právny obzor 2/2022

2/2022
Zobraziť aktuálne vydanie

Archív Právny obzor

Staršie ročníky

Rubriky

Najpoužívanejšie kľúčové slová

Zoznam kľúčových slov