Zápis a výmaz záložných práv v katastri po vykonaní dobrovoľnej dražby: právne a procesné aspekty

Vydražiteľka bytu (majúca v konaní pred súdom postavenie ďalšieho účastníka konania), nadobudla byt dobrovoľnou dražbou. Dobrovoľná dražba sa uskutočnila na návrh ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu kvôli nedoplatkom pôvodného vlastníka na byte a na podklade zákonného záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome. Dňa 19. marca 2018 bola Okresnému úradu G., katastrálny odbor (prvostupňový správny orgán) doručená na vykonanie záznamu notárska zápisnica a potvrdenie o zaplatení k notárskej zápisnici. Potvrdením bolo deklarované, že cena dosiahnutá vydražením bola v plnej výške zaplatená po udelení príklepu licitátora, a teda boli splnené všetky zákonné podmienky na prevod vlastníckeho práva na vydražiteľku. Notárska zápisnica preukazovala skutočnosť, že navrhovateľ dražby, ktorým boli ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, disponoval záložným právom na zabezpečenie svojej pohľadávky a toto záložné právo bolo na liste vlastníctva vydražených nehnuteľností zapísané ako prvé v poradí pod číslom Z - 5901/07, číslo zmeny 82/08. Ako druhé v poradí bolo na list vlastníctva vydražených nehnuteľností v minulosti pod č. V - 4868/10 zapísané záložné právo v prospech Slovenskej sporiteľne, a. s. (žalobca v konaní pred súdom, sťažovateľka v administratívnom konaní a v konaní pred kasačným súdom). Vklad záložného práva v prospech sťažovateľky bol povolený 19. novembra 2010. Vydražiteľka nadobudla vlastnícke právo k vydraženým nehnuteľnostiam záznamom č. 2112/18. Napriek uvedenému v časti D listu vlastníctva, na ktorom boli evidované vydražené nehnuteľnosti, nebolo vymazané záložné právo sťažovateľky. Vydražiteľka žiadosťou o opravu chyby v katastrálnom operáte podľa § 59 ods. 1 písm. a) katastrálneho zákona (podľa právnej úpravy katastrálneho zákona účinného do 30. 09. 2018), doručenej 28. júna 2018 na Okresný úrad D. S., katastrálny odbor, žiadala o prešetrenie existencie záložného práva v prospech sťažovateľky.

Okresný úrad G., katastrálny odbor ako prvostupňový správny orgán rozhodujúci o žiadosti vydražiteľky, túto preskúmal a vyžiadal od správcu bytového domu stanovisko k veci. Správca bytového domu odpoveďou adresovanou prvostupňovému orgánu 18. septembra 2018 tomuto oznámilo, že pohľadávka ostatných vlastníkov v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej aj " zákon č. 182/1993 Z. z.") vznikla nadobudnutím prvého vlastníckeho práva k bytu, ktorý bol 25. septembra 2007 a súčasne, že dlh na mesačných preddavkoch, na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv vznikol na danom byte, ktorý bol predmetom dražby vznikol v máji roku 2001. Na žiadosť sťažovateľky prvostupňový správny orgán vyžiadal od správcu bytového domu zaslanie listiny, preukazujúcej skutočnosť, že záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. k nehnuteľnostiam, ktoré boli predmetom dražby existovalo od mája roku 2001. Správca bytového domu doručil 21. novembra 2018 prvostupňovému orgánu rozpis nedoplatkov od mesiaca máj 2001.

Na podklade všetkých zaslaných podkladov vydal prvostupňový správny orgán 3. decembra 2018 rozhodnutie č. X - 90/2018 (ďalej len "prvostupňové rozhodnutie"), ktorým zrušil záložné právo v prospech sťažovateľky. V odôvodnení rozhodnutia, okrem iného, . Opieral sa pritom o § 151k ods. 1 a § 151 ma ods. 3 Občianskeho zákonníka. V súvislosti s uvedenými ustanoveniami podľa prvostupňového správneho orgánu platí, že zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bolo registrované ako prvé v poradí, čo znamená, že má v zmysle § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka prednostný charakter, a teda v nadväznosti na § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka sa mal predmet dražby previesť nezaťažený záložným právom sťažovateľky registrovaným ako druhým v poradí.

Sťažovateľka podala proti uvedenému rozhodnutiu odvolanie. O odvolaní proti rozhodnutiu Okresného úradu G., katastrálny odbor, rozhodoval podľa § 59 ods. 2 správneho poriadku Okresný úrad T., odbor opravných prostriedkov (žalovaný v konaní pred správnym súdom). Ten ako druhostupňový správny orgán rozhodol tak, že potvrdil rozhodnutie prvostupňového správneho orgánu a odvolanie sťažovateľky zamietol. V odôvodnení rozhodnutia sa vysporiadaval s námietkami sťažovateľky ohľadom nedostatočného zistenia skutkového stavu, akcesorickej povahy záložného práva, princípov dobrej správy, postupu správneho orgánu v konaní, vzniku a existencie samotnej pohľadávky, ako aj s námietkou týkajúcou sa notárskej zápisnice ako podkladu pre nadobudnutie vlastníctva vydražiteľky.

Podľa žalovaného vykonal prvostupňový správny orgán dokazovanie v súlade s kompetenciou jeho úradu, konštatoval, že prvostupňový orgán z vlastnej iniciatívy vykonal dokazovanie ohľadom okamihu vzniku pohľadávky dopytmi na samotnú dražobnú spoločnosť a na správcu bytového domu, čo podľa názoru žalovaného bolo nad rámec potreby zisťovania skutkového stavu a táto informácia nebola potrebná pre rozhodnutie vo veci samej. Uvedenú aktivitu prvostupňového správneho orgánu označil za "nadbytočnú" avšak nemajúcu povahu spôsobiť nezákonnosť samotného rozhodnutia, prípadne jeho nepreskúmateľnosť. Ďalej sa žalovaný odvolával na to, že údaj o vzniku a zániku pohľadávok k bytu je zrejmý z rozpisu nedoplatkov, ktorý vystavil správca bytového domu a z predložených podkladov na vykonanie záznamu bolo zrejmé, že na byte bol evidovaný nedoplatok. Sťažovateľka si podľa názoru druhostupňového orgánu mala byť vedomá, že jej záložné právo je registrované ako druhé v poradí a mohla sa tak domáhať uspokojenia svojej pohľadávky z výťažku z dražby, čo neučinila. S argumentáciou sťažovateľky vzťahujúcou sa k notárskej zápisnici a jej obsahu sa žalovaný vysporiadal tak, že prvostupňový správny orgán postupoval podľa jeho názoru správne, ak notársku zápisnicu nebral pri svojom rozhodovaní do úvahy a držal sa striktne § 151k ods. 1 a § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka, nakoľko notár podľa neho v notárskej zápisnici nerozhodol o zániku záložného práva sťažovateľky, ale len konštatoval, že dobrovoľnou dražbou vykonáva prednostné záložné právo, pričom daná skutočnosť vyplývala opäť z princípu materiálnej publicity katastra nehnuteľností teda z verejne dostupných informácií o poradí zápisov záložných práv k predmetu dražby, ktoré boli evidované v katastri nehnuteľností v čase konania dražby. Podľa názoru druhostupňového správneho orgánu rozhodujúceho o odvolaní sťažovateľky vybrala vydražiteľka vhodný spôsob odstránenia záložného práva sťažovateľky z listu vlastníctva a teda podanie žiadosti podľa § 59 ods. 1 písm. a) katastrálneho zákona bolo dôvodné.

Podľa § 59 ods. 1 písm. a) katastrálneho zákona účinného v čase podania žiadosti vydražiteľky

Sťažovateľka podala proti rozhodnutiu žalovaného v zákonnej jednomesačnej lehote správnu žalobu, ktorou sa domáhala preskúmania zákonnosti napadnutého rozhodnutia, pričom navrhovala správnemu súdu zrušenie napadnutého rozhodnutia žalovaného vrátane zrušenia prvostupňového rozhodnutia prvostupňového správneho orgánu a vrátenia mu veci na ďalšie konanie. Zároveň navrhovala, aby súd v predmetnej veci nariadil pojednávanie.

Podľa § 134 ods. 1 Správneho súdneho poriadku je správ