Skončenie nájmu nebytového priestoru uzavretého na určitý čas

Okresný súd (ďalej aj "súd prvej inštancie" alebo "okresný súd") rozsudkom z 1. apríla 2016 žalobu zamietol a uložil žalobcovi povinnosť zaplatiť žalovanému náhradu trov konania.

Z odôvodnenia rozhodnutia vyplýva, že medzi stranami sporu bola uzavretá nájomná zmluva na dobu určitú od 1. novembra 2003 do 30. októbra 2004, ktorej predmetom bol prenájom časti priestoru budovy na účely prevádzkovania vinárne. Po uplynutí doby nájmu nebola medzi stranami uzavretá žiadna ďalšia zmluva. Žalobca si uplatnil nárok na zaplatenie nájomného za obdobie od 1. novembra 2004 do 28. februára 2005. Okresný súd dospel k záveru, že nájom nebytového priestoru skončil v súlade s § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej aj "ZNNP") a v súlade s čl. III body 1 a 2 nájomnej zmluvy uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý. Zmluvné strany v nájomnej zmluve výslovne vylúčili pokračovanie nájmu po uplynutí dohodnutej doby. Súd prvej inštancie zároveň skonštatoval, že ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka (ďalej aj "OZ") sa na nájom nebytových priestorov nevzťahuje, a preto nemohlo dôjsť k predĺženiu nájmu. Sporné nebytové priestory žalobcu užívala v rozhodnom období obchodná spoločnosť AB s. r. o na základe nájomnej zmluvy uzatvorenej so žalovaným, a nie žalovaný.

Krajský súd (ďalej len "odvolací súd" alebo "krajský súd") rozhodol o odvolaní žalobcu rozsudkom z 19. septembra 2017 tak, že rozsudok súdu prvej inštancie zmenil a uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 6 638,78 eur s príslušenstvom a priznal žalobcovi nárok na náhradu trov prvoinštančného a odvolacieho konania.

Odvolací súd uviedol, že v konaní bolo nesporné, že žalovaný ako nájomca neodovzdal prenajaté priestory prenajímateľovi po skončení nájmu a naďalej ich užíval spôsobom, že ich prenajal ďalšiemu nájomcovi, a to obchodnej spoločnosti AB s. r. o. Odvolací súd poukázal na ustanovenie § 676 ods. 2 OZ, podľa ktorého "ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dohodnutá pôvodne. Nájom dohodnutý na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dohodnutý na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu." Odvolací súd vyslovil právny názor, že citované zákonné ustanovenie je kogentným ustanovením, od ktorého sa nemožno odchýliť. Vzhľadom na to, že žalobca nepodal návrh na vypratanie nehnuteľnosti, nájom dohodnutý na dobu určitú sa predĺžil na ďalšie obdobie. Keďže podľa odvolacieho súdu bolo nesporne preukázané, že žalovaný užíval (dal do prenájmu) predmetnú nehnuteľnosť aj po skončení dohodnutej doby nájmu, dospel k záveru, že nájom trval aj po uplynutí dohodnutej doby a žalobcovi vznikol nárok na zaplatenie nájomného za žalované obdobie. Pri obnovení nájmu podľa § 676 ods. 2 OZ ide o obnovu na základe konkludentných činov, ktoré spočívajú v určitom správaní nájomcu, t.j. v užívaní prenajatej veci aj po skončení nájmu, a v nečinnosti prenajímateľa, t.j. v nepodaní žaloby o vydanie veci, resp. o vypratanie nehnuteľnosti na súde do tridsať dní od uplynutia doby nájmu. Ak sú splnené tieto predpoklady, nájomná zmluva sa obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dohodnutá pôvodne. Ak by nedošlo k obnoveniu nájomnej zmluvy a nájomca by predmet nájmu naďalej užíval, mal by prenajímateľovi vydať bezdôvodné obohatenie, ktoré získal na jeho úkor podľa ustanovení Občianskeho zákonníka o vydaní bezdôvodného obohatenia.

Žalovaný podal proti rozsudku odvolacieho súdu dovolanie, ktorým žiadal, aby dovolací súd dovolaním napadnutý rozsudok odvolacieho súdu zmenil tak, že žalobu zamietne. Prípustnosť podaného dovolania vyvodzoval žalovaný z ustanovenia § 420 písm. f) Civilného súdneho poriadku (ďalej aj "CSP") a zároveň aj z ustanovenia § 421 ods. 1 písm. b) CSP.

Vadu zmätočnosti podľa ustanovenia § 420 písm. f) CSP videl dovolateľ v tom, že odvolací súd sa v rozpore s ustanovením § 383 CSP odklonil od skutkového stavu, ako bol zistený súdom prvej inštancie, a to bez toho, aby sám zopakoval alebo doplnil dokazovanie. Skutkové zistenia odvolacieho súdu odporujú obsahu súdneho spisu a skutkovým zisteniam súdu prvej inštancie. Pre rozhodnutie vo veci mala zásadný význam skutková otázka, či žalovaný v rozhodujúcom období (t.j. od 1. novembra 2004 do 28. februára 2005) užíval predmetné priestory. Súd prvej inštancie na základe vykonaného dokazovania ustálil, že "v konaní nebolo preukázané, že žalovaný nebytový priestor fakticky užíval aj po uplynutí doby nájmu". Odvolací súd však v odôvodnení svojho rozsudku skonštatoval, že "užívanie priestorov pod stavbou žalobcu žalovaným bolo nesporne preukázané". Také skutkové zistenie je podľa dovolateľa nesprávne a v rozpore s obsahom spisu. Predmetom nájomnej zmluvy uzavretej medzi žalovaným a obchodnou spoločnosťou AB, s. r. o. bola výlučne nehnuteľnosť vo vlastníctve žalovaného bez priestorov žalobcu. Ak obchodná spoločnosť AB, s. r. o. užívala aj priestory žalobcu, užívala ich svojvoľne, bez akéhokoľvek titulu odvodeného od žalovaného. Dovolateľ je toho názoru, že ak mal krajský súd pochybnosti o skutkových zisteniach okresného súdu, mal a mohol dokazovanie doplniť alebo zopakovať, prípadne požiadať strany sporu o ďalšie skutkové tvrdenia. Ak tak odvolací súd nepostupoval, bol viazaný skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie. Jeho odlišné skutkové zistenia za opísaných okolností podľa žalovaného predstavujú nesprávny procesný postup, ktorým mu znemožnil uplatňovať jemu patriace procesné práva, a to najmä právo uplatňovať prostriedky procesnej obrany. Ak by mal totiž vedomosť o pochybnostiach odvolacieho súdu ohľadom zisteného skutkového stavu, trval by na doplnení dokazovania pred odvolacím súdom (napr. navrhnutím obhliadky nebytových priestorov).

Prípustnosť dovolania podľa ustanovenia § 421 ods. 1 písm. b) CSP videl dovolateľ vo vyriešení právnej otázky dosiaľ dovolacím súdom neriešenej, a to otázky, či možno aplikovať ustanovenie § 676 ods. 2 OZ na právne vzťahy týkajúce sa nájmu nebytových priestorov. Medzi stranami nebolo sporné, že v období, za ktoré si žalobca uplatnil svoj nárok, neexistovala osobitne uzavretá písomná nájomná zmluva. Odvolací súd