Legalis

Právny portál určený širokej odbornej verejnosti

Rozšírené vyhľadávanie

Online časopis

K opodstatnenosti ostatnej novely zákonného záložného práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Článok sa zaoberá inštitútom zákonného záložného práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v intenciách zákona č. 63/2019 Z.z., ktorým sa s účinnosťou od 1.4.2019 novelizoval § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z.z.). Dikcia zákona bola precizovaná spôsobom zodpovedajúcim potrebe odstránenia aplikačnej praxe, ktorá potláčala až negovala pôvodnú funkciu zákonného záložného práva vlastníkov. Autorka sa však v článku venuje aj predchádzajúcej právnej úprave a jej výkladu, ktorý v praxi (nie úplne odôvodnene) vyvolával interpretačné spory a podnietil tak normatívnu zmenu.
The paper deals with the institute of the statutory lien of the owners of apartments and non-residential premises in accordance with Act No. 63/2019 coll., amending § 15 of the Act No. 182/1993 Coll. on the ownership of apartments and non-residential premises with effect from 1 April 2019.The wording of the act has been refined in a manner commensurate with the need to eliminate the application practice, which suppressed the original function of the legal lien of the owners. The author also deals with the previous legislation and its interpretation, which in practice (not quite justified) caused interpretative disputes and caused a change in the legal diction.
PACALAJOVÁ, N.: K opodstatnenosti ostatnej novely zákonného záložného práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov; Justičná revue, 72, 2020, č. 5, s. 617 - 627.
 

Úvod
Dňa 1. apríla2019 vstúpila do účinnosti novela zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len ako "zákon o vlastníctve bytov" alebo "ZVB"), ktorá bola uskutočnená zákonom č. 63/2019 Z.z.
1)
Na základe tejto novely získal § 15 ZVB už svoju štvrtú podobu, pričom jej cieľom bolo definitívne ukončiť nejednoznačnost aplikačnej praxe, ktorá prehliadala základný zmysel zákonného záložného práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako "zákonné záložné právo vlastníkov"). Katastrálne odbory okresných úradov totiž zaužívali prax, kedy sa na zápis záložného práva vyžadovalo aj predloženie dokladu o existencii pohľadávky.
Ako však ďalej v texte uvádzame, táto novela by vôbec nebola nutná, keby pri interpretácii § 15 ods. 1 ZVB nedochádzalo k potláčaniu teleologického výkladu, ktorý možno považovať za zavŕšenie interpretačných úvah v rámci metodologického postupu výkladu právnej normy.
2)
Ústavný súd Českej republiky k tomu napr. vo svojom náleze zo dňa 17.12.1997, sp. zn. Pl. ÚS 33/97, uviedol, že
"Mechanická aplikace abstrahující, resp. neuvědomující si, a to buď úmyslně nebo v důsledku nevzdělanosti, smysl a účel právní normy, činí z práva nástroj odcizení a absurdity.".
Pri správnej interpretácii § 15 ods. 1 ZVB bolo preto potrebné vychádzať jednak z účelu zákonného záložného práva vlastníkov, a tiež zo špecifickej povahy inštitútu, ktorý vzniká na základe zákona. V prípadoch zákonného záložného práva vzniká na základe určitej právnej skutočnosti priamo samotné záložné právo a nielen nárok na jeho zriadenie.
3)
Predpokladom vzniku zákonného záložného práva vlastníkov je existencia ustanovenia § 15 ZVB, ktoré jeho vznik od počiatku spája s právnou skutočnosťou, ktorou je nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru.
1 Právna povaha zákonného záložného práva vlastníkov
Zákon o vlastníctve bytov upravuje v § 15 zákonné záložné právo, ktorého účelom je jednak posilnenie postavenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome (ďalej len "dom") pri realizácii ich vlastníckeho práva voči dlžníkom, ktorými sú iní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ale tiež preventívne pôsobenie na vlastníkov bytov a nebytových priestorov s cieľom riadneho plnenia si povinností, ktoré im ako vlastníkom vyplývajú zo zákona a zmluvy. Podstata zákonného záložného práva podľa tohto zákona spočíva v tom, že na zabezpečenie pohľadávok z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k jeho bytu alebo k nebytovému priestoru záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Týmito pohľadávkami sú v zmysle § 10 ods. 1 ZVB mesačné preddavky poukazované vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len ako "mesačné preddavky"), a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, pričom výšku preddavku určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.
2 Vývoj právnej úpravy zákonného záložného práva vlastníkov
Pre pochopenie významu uskutočnenej novely § 15 ZVB považujeme za nevyhnutné predstaviť vývoj tohto ustanovenia z normatívneho aj aplikačného pohľadu. Len po dostatočnom oboznámení sa s vývojom právnej úpravy inštitútu zákonného záložného práva vlastníkov a pochopením jeho zmien a novelizácií v kontexte aplikačných interakcií, môžeme totiž dostatočne porozumieť významu aktuálnej právnej úpravy.
2.1 Právna úprava zákonného záložného práva vlastníkov s účinnosťou od 1.9.1993
Už od účinnosti pôvodnej verzie zákona o vlastníctve bytov (1. septembra 1993) sa pri aplikácii ust. § 15 ods. 1 orgánmi verejnej správy objavovali výrazné problémy. Autorka E. Gogoláková ich v jednom zo svojich príspevkov pripisovala "nejasnej povahe zákonného záložného práva", s čím však nesúhlasil autor M. Valachovič, ktorý vznikajúce aplikačné problémy považoval len za "problém na úrovni interpretácie jednoduchého práva", ku ktorého názoru sa prikláňame aj my.
4)
Nejednotný výklad tohto ustanovenia však do určitej miery súvisel s nejednoznačnosťou jeho formulácií, avšak tá mohla byť od začiatku prekonaná, keby sa väčšmi prihliadalo na účel tohto zákonného záložného práva. Pri interpretácii práva totiž môžu nastať situácie diskrepancie medzi rigidným jazykovým výkladom, prípadne iným výkladom a účelom normatívneho textu.
5)
Vychádzajúc z gramatického výkladu pôvodného znenia § 15 ods. 1 ZVB:
"na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých
6)
z právnych úkonov... vzniká zo zákona záložné právo...",
by bolo možné z použitia minulého času usúdiť, že zákonodarca mal na mysli pohľadávky, ktoré v čase návrhu na zápis záložného práva do katastra nehnuteľností už existovali.
7)
V zmysle nálezu Ústavného súdu Českej republiky by však gramatický výklad mal byť len východiskom pre objasnenie obsahu právnej normy.
8)
V prípade, že jazykový výklad nie je postačujúci a jednoznačný, jednotlivé metódy by sa mali navzájom dopĺňať a poskytnúť jeden súhrnný výklad. Ústavný súd Slovenskej republiky v tomto smere judikoval, že zisťovanie obsahu a zmyslu právnej normy je vždy metodologický postup, v rámci ktorého
"... nemá žiadna z výkladových metód absolútnu prednosť, pričom jednotlivé uplatňované metódy by sa mali navzájom dopĺňať a viesť k zrozumiteľnému a racionálne zdôvodnenému vysvetleniu textu právneho predpisu.
9)
Ústavný súd v rovnakom náleze ďalej dodáva, že
"Vprípadoch nejasnosti alebo nezrozumiteľnosti znenia ustanovenia právneho predpisu (umožňujúceho napr. viac verzii' interpretácie) alebo v prípade rozporu tohto znenia so zmyslom a účelom príslušného ustanovenia, o ktorého jednoznačnosti niet pochybnosti, možno uprednostniť výklad e ratione legis pred doslovným gramatickým (jazykovým) výkladom.".
Najväčší problém v aplikácii teda pod vplyvom gramatického výkladu vznikol ohľadom otázky (ne)akcesority zákonného záložného práva.
10)
V právnej teórii sa už od počiatku bolo možné stretnúť s viacerými názormi, že zákonné záložné právo vzniká až vznikom reálnej pohľadávky, keďže podľa všeobecnej právnej úpravy záložného práva má záložné právo, tak ako väčšina iných zabezpečovacích prostriedkov, akcesorickú povahu. Teto názory však boli badateľné aj v praxi, keď obdobne rozhodovali aj súdy v rámci svojej judikatúry alebo odbory katastra.
Domnievame sa, že koncept záložného práva podľa zákona o vlastníctve bytov, vznikajúceho k bytu alebo nebytovému priestoru bez všetkého priamo na základe tohto zákona, bol jasným účelom už pri prijatí pôvodného znenia, ktorý však v druhej vete § 15 ods. 1 vzhľadom na to, že predmetom daného inštitútu je nehnuteľnosť, uvádzal, že
"Vznik a zánik záložného práva sa zapí
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).

Registrácia Prihlásenie

Vydanie Justičná revue 5/2020

5/2020
Zobraziť aktuálne vydanie

Archív Justičná revue

Staršie ročníky

Rubriky

Zobraziť všetky rubriky

Seriály

zobraziť všetky seriály

Najpoužívanejšie kľúčové slová

Zoznam kľúčových slov