Legislatívno-technické vyjadrenie (ne)platnosti právnych úkonov a katastrálne konanie - 2. časť

Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj "OZ") pre platnosť právneho úkonu vyžaduje v § 37 ods. 1 jeho určitosť. Zákonodarca vo vzťahu k právnym úkonom, ktorými sa nakladá s nehnuteľnosťami, ustanovil v katastrálnom zákone, akým spôsobom sa má špecifikovať nehnuteľnosť, ktorá je určitou zmluvou dotknutá - osobitné požiadavky na špecifikáciu bytu a nebytového priestoru v zmluve o prevode bytu a v zmluve o prevode nebytového priestoru sú uvedené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.¹⁾ V aplikačnej praxi sa však vyskytujú zmluvy, v ktorých nie je nehnuteľnosť špecifikovaná v súlade s požiadavkami zákonodarcu - právny úkon (zmluva) je v takomto prípade v rozpore so zákonom. Aj tu vyvstáva otázka, či je možné takéto nedostatky zmluvy dodatočne odstrániť, resp. kedy je možné dodatočne nedostatky v špecifikácii nehnuteľnosti ešte odstrániť a kedy už nie.

Podľa § 42 ods. 2 písm. c) zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (ďalej aj "katastrálny zákon") zmluva, ktorou sa nakladá s nehnuteľnosťou, obsahuje označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra "C" alebo parcela registra "E", druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku. Motív tejto právnej úpravy je v dôvodovej správe k § 42 katastrálneho zákona vysvetlený tak, že Dôvodová správa k obdobnému ustanoveniu nového českého zákona o katastri nehnuteľností uvádza, že

Formulácia , ktorá je použitá v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona, je nevhodná - zákonodarca totiž môže ustanoviť to, aké údaje má určitá zmluva obsahovať, ale to, aké náležitosti bude konkrétna zmluva skutočne obsahovať, je vecou toho, kto zmluvu spisuje, resp. vecou zmluvných strán. V aplikačnej praxi sa daná formulácia vysvetľuje tak, že zmluva, ktorá je právnym titulom pre zápis práva do katastra nehnuteľností, musí obsahovať údaje uvedené v § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona. Návrh nového katastrálneho zákona už vhodne používa práve formuláciu, podľa ktorej zmluva, ktorá je právnym titulom pre zápis práva do katastra nehnuteľností, musí obsahovať určité údaje.

Zákonodarca vyžaduje pomerne podrobnú špecifikáciu nehnuteľnosti v zmluvách relevantných z hľadiska katastra (bez ohľadu na to, či ide o zmluvu, na základe ktorej sa zápis práva do katastra vykonáva vkladom alebo záznamom). Na to, aby sme mohli považovať vymedzenie nehnuteľnosti v zmluve za dostatočne určité, však nie je potrebné uviesť všetky údaje podľa § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona. Pozemok, ktorý je predmetom určitého právneho úkonu, možno jednoznačne určiť uvedením registra, v ktorom je parcela evidovaná, ďalej parcelného čísla a katastrálneho územia. Stavbu možno jednoznačne určiť uvedením súpisného čísla a identifikáciou pozemku, na ktorom je stavba postavená, podľa prechádzajúcej vety.

Vzhľadom k týmto skutočnostiam absencia údaju, napríklad o výmere pozemku alebo o druhu pozemku, v zmluve nespôsobuje neplatnosť právneho úkonu, pretože tento právny úkon je dostatočne určitý a ani z účelu príslušného ustanovenia katastrálneho zákona nemožno odvodiť, že by mala byť zmluva absolútne neplatná vzhľadom na jej rozpor so zákonom²⁾ - takýto nedostatok zmluvy je možné odstrániť dodatkom k zmluve, ako aj tzv. opravnou doložkou.³⁾ Aplikačná prax však neraz pripúšťa doplniť do zmluvy aj údaj o tom, či ide o pozemok evidovaný ako parcela registra "C" alebo ako parcela registra "E", resp. správny orgán v konaní o návrhu na vklad obvykle požaduje, aby sa chýbajúci údaj o tom, či ide o pozemok evidovaný ako parcela registra "C" alebo ako parcela registra "E" doplnil. Absencia spomínaného údaju by totiž mohla poukazovať na neplatnosť z dôvodu nesplnenia zákonnej podmienky podľa § 39 OZ (bez ohľadu, či má alebo nemá vplyv na určitosť právneho úkonu) a v konečnom dôsledku zákon (a to katastrálny zákon) jednoznačne ustanovuje, že tento údaj má zmluva, na základe ktorej sa navrhuje zápis práva do katastra, obsahovať. Práve z tohto dôvodu správne orgány často požadujú doplnenie takéhoto údaju alebo obdobných údajov a tento postup správnych orgánov je potvrdzovaný v rámci správneho súdnictva. Predpokladáme však, že v občianskom súdnom konaní o určenie neplatnosti právneho úkonu by súd nedospel k záveru o neplatnosti zmluvy len z dôvodu absencie údaju o tom, či ide o pozemok evidovaný ako parcela registra "C" alebo parcela registra "E".

Ak ide o rozhodovaciu prax Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, ten vyslovil právny názor, že ⁴⁾Najvyšší súd Slovenskej republiky ďalej konštatoval, že ak je ⁵⁾.

V tejto súvislosti pripomíname odporúčanie Petra Baudyša, že ⁶⁾.

V rámci ďalšieho výkladu sa budeme zaoberať právnou úpravou hmotnoprávnych podmienok nakladania s nehnuteľnosťami, resp. s podielmi na nehnuteľnostiach podľa niektorých osobitných právnych predpisov.⁷⁾Nie je pochopiteľne možné postihnúť všetky ustanovenia osobitných právnych predpisov, ktoré sú nejakým spôsobom relevantné z hľadiska posudzovania platnosti právnych úkonov. Nižšie uvádzaný výklad slúži na ilustrovanie stavu právnej úpravy neplatnosti právnych úkonov, ktorými sa nakladá s nehnuteľnosťami de lege lata.

Podľa § 23 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov (ďalej aj "zákon č. 180/1995 Z. z."), ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu vzniknúť rozdelením existujúcich poľnohospodárskych pozemkov, lesných pozemkov a viníc mimo zastavaného územia obce⁹⁾pozemok menší ako 2 000 m², ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5 000 m², ak ide o lesný pozemok - výnimky z tohto zákonného zákazu sú uvedené v § 24 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z. z. Zákonodarca ďalej v § 24 ods. 2 zákona č. 180/1995 Z. z. ustanovil, že ak na základe právneho úkonu vznikol spoluvlastnícky podiel, ktorý je v rozpore s týmito podmienkami, štát je oprávnený podať návrh na určenie jeho neplatnosti. Účelom právnej úpravy zákazu drobenia poľnohospodárskych a lesných pozemkov mimo zastavaného územia obce je podľa dôvodovej správy k § 21 zákona č. 180/1995 Z. z.

Z legislatívno-technického hľadiska sú vyššie uvedené ustanovenia § 2