Nedostatky novely zákona o pozemkových spoločenstvách z roku 2018

Novelou zákonodarca marginálne zasiahol do dikcie § 9 ods. 7 ZoPS v znení do 30. júna 2018, ktorý sa týkal predkupného práva pri prevodoch spoluvlastníckych podielov na spoločnej nehnuteľnosti. V súčasnosti je táto úprava predmetom § 9 ods. 7 a 8 ZoPS v platnom znení.

Podľa § 9 ods. 7 ZoPS v znení do 30. júna 2018 platilo: " " Legislatívna poznámka pod čiarou č. 15 odkazuje na § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej aj "Občiansky zákonník" alebo "OZ").

Podľa § 9 ods. 7 ZoPS v platnom znení platí: " ." Pritom legislatívna poznámka pod čiarou č. 15 takisto odkazuje na § 140 OZ.

Podľa § 9 ods. 8 ZoPS v platnom znení: " ."

Zákonodarca teda ponechal vylúčenie inštitútu predkupného práva pri prevode podielov na spoločnej nehnuteľnosti, ak nedochádza k prevodu na tretiu osobu. Drobná zmena spočíva v tom, že vylúčenie predkupného práva sa týka len prevodov medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti, a nie medzi členmi spoločenstva (ako tomu bolo podľa právnej úpravy platnej pred novelou). To z toho dôvodu, že zákon o pozemkových spoločenstvách v § 2 ods. 1 písm. d) pozná aj spoločenstvá, ktoré sú založené vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností, pričom jednou zo spoločne obhospodarovaných nehnuteľností môže byť aj spoločná nehnuteľnosť (§ 12 ods. 1 druhá veta ZoPS v platnom znení). V takomto prípade, ak spoluvlastník spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj podiel členovi spoločenstva, ktorý však nie je spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti (ale je vlastníkom inej spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti), predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti sa tu podľa nového znenia § 9 ods. 7 ZoPS v platnom znení výslovne uplatní.

Ak sa však prevádza podiel na spoločnej nehnuteľnosti na osobu, ktorá nie je spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti (tretia osoba), prevádzajúci je povinný ponúknuť podiel ostatným spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti. Uplatní sa tu teda predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti. V tomto smere novela nič nezmenila. Zmena, ktorá bola zavedená novelou v tomto smere, spočíva v tom, že podľa v súčasnosti platného a účinného znenia zákona ponuka na uplatnenie predkupného práva už nemusí byť urobená prostredníctvom výboru, je tu len možnosť tak urobiť. Zákonodarca teda umožňuje urobiť ponuku na uplatnenie predkupného práva aj inými spôsobmi, čo však bude značne komplikované najmä pri spoločenstvách s veľkým počtom členov, ktorých je väčšina. Navyše, aj spoločenstvo (či už v mene spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, alebo vo vlastnom mene) môže za určitých okolností nadobúdať podiely na spoločnej nehnuteľnosti, a teda je osobou oprávnenou uplatniť predkupné právo, preto zmena o možnosti a nie povinnosti urobiť ponuku prostredníctvom výboru vyznieva iluzórne.

A napokon, v § 9 ods. 8 ZoPS v platnom znení pribudla možnosť uplatnenia si predkupného práva spoločenstvom v mene ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, čo dovtedy nebolo možné.²⁾ V tejto súvislosti však treba dodať, že pre mnohé spoločenstvá bude náročné rozpočítať pomer nadobudnutia podielu ostatnými spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti, keďže často ide o veľmi drobné podiely a spoluvlastníkov sú stovky.

Cieľom tejto časti článku je však reagovať na konštatovanie zákonodarcu v dôvodovej správe, pokiaľ ide o dôsledok porušenia predkupného práva ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti: " ."³⁾ Pomerne jasne sa teda v dôvodovej správe konštatuje, že v prípade porušenia predkupného práva spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti ide o relatívnu a nie absolútnu neplatnosť zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu. Zákonodarca vychádza z § 40a OZ, a teda predpokladáme, že tu vychádza zo subsidiárnej pôsobnosti Občianskeho zákonníka. Tento záver zákonodarcu je však mylný, a to na základe viacerých argumentov.

V prvom rade treba uviesť, že prípady relatívnej neplatnosti sú v Občianskom zákonníku taxatívne vymedzené, pričom ak nejde o prípad relatívnej neplatnosti, pôjde o neplatnosť absolútnu. Pritom relatívnej neplatnosti sa treba dovolať osobou, ktorá je právnym úkonom dotknutá (s výnimkou toho, kto takúto neplatnosť spôsobil), a to vo všeobecnej premlčacej lehote troch rokov, inak je právny úkon platný. Tieto prípady relatívnej neplatnosti sú vymenované v § 40a OZ, pričom jedným z dôvodov relatívnej neplatnosti právneho úkonu je prípad, keď bolo porušené predkupné právo spoluvlastníkov podľa § 140 OZ. No v danom ustanovení Občianskeho zákonníka nenájdeme odkaz na zákon o pozemkových spoločenstvách, ktorý má vlastnú úpravu inštitútu predkupného práva.

Ďalej, ak zákonodarca v dôvodovej správe uvádza, že § 9 ods. 7 a 8 ZoPS sa nijakým spôsobom nedotýkajú prevodov na blízke osoby a dôsledku v podobe relatívnej neplatnosti, pričom odkazuje na Občiansky zákonník, tomuto jeho tvrdeniu priamo odporuje znenie § 2 ods. 2 ZoPS. Ustanovenie § 2 ods. 2 ZoPS vo všeobecnosti zakotvuje subsidiárnu pôsobnosť Občianskeho zákonníka, ale zároveň ju pri taxatívne vymenovaných ustanoveniach zákona o pozemkových spoločenstvách vylučuje. Jednými z týchto ustanovení sú aj § 9 ods. 7 a 8 ZoPS. Podľa § 2 ods. 2 ZoPS v platnom znení teda platí: " ." Rovnako aj pred účinnosťou novely zákon o pozemkových spoločenstvách vylučoval použitie ustanovení Občianskeho zákonníka pri prevodoch podielov na spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi a na tretie osoby.

V tejto súvislosti sa musíme zamyslieť nad tým, aký je rozsah pôsobnosti § 9 ods. 7 a 8 ZoPS. Prečo by sme mali aplikovať úpravu predkupného práva pri prevodoch spoluvlastníckych podielov v Občianskom zákonníku, keď tu máme osobitnú úpravu predkupného práva (resp. v istej časti aj jeho vylúčenia) pri prevodoch spoluvlastníckych podielov na spoločnej nehnuteľnosti? V zmysle zásady úprava v zákone o pozemkových spoločenstvách vylučuje úpravu v Občianskom zákonníku v nami rozoberanej problematike. Inak povedané, ak máme osobitnú normu v zákone o pozemkových spoločenstvách, ktorá upravuje určitú situáciu, nie je dôvod uplatňovať normu vo všeobecnom predpise v tom rozsahu, v ktorom sa upravuje totožná situácia. Môžeme teda povedať, že § 9 ods. 8 ZoPS je v pomere špeciality k § 140 OZ, čo výslovne rešpektuje aj § 2 ods. 2 ZoPS.

A, napokon, tu musíme vychádzať aj z účelu zakotvenia predkupného práva podľa § 9 ods. 8 ZoPS a použiť objektívny teleologický výklad, teda výklad podľa spoločenského účelu normy, pričom tento výklad nemusí korešpondovať s úmyslom zákonodarcu. Cieľom § 9 ods. 8 ZoPS je v určitej miere zabraňovať prevodom podielov do rúk tretích osôb a zachovávať okruh spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, pričom v prípade spoločenstiev je tento cieľ o to viac zreteľný. Zvyčajne je počet spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti trojciferný, a preto je tu záujem na tom, aby sa okruh spoluvlastníkov znižoval, k čomu napomáha inštitút predkupného práva. Takisto sa stáva, že členmi pozemkových spoločenstiev sa chcú stať osoby so špekulatívnymi záujmami s cieľom výrazne ovplyvniť ďalšie smerovanie a činnosť spoločenstva.

Keby sme pripustili, že porušenie predkupného práva v prípade spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti spôsobuje "len" relatívnu neplatnosť, v praktickom dôsledku výrazným spôsobom znižujeme dosahovanie cieľa v podobe znižovania podielnikov, keďže v takom prípade by sa člen spoločenstva, resp. samotné spoločenstvo muselo domáhať nápravy (zatiaľ čo na prípady absolútnej neplatnosti prihliada orgán katastra ). Cieľom je, aby nedochádzalo k porušovaniu predkupného práva spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, pričom v prípade spoločenstiev je tento cieľ o to viac zreteľný.

Podľa nášho názoru, teda porušenie predkupného práva podľa § 9 ods. 8 ZoPS spôsobuje absolútnu neplatnosť tohto prevodu a orgán katastra na ňu má prihliadať z úradnej povinnosti,⁴⁾ a preto návrh na vklad vlastníckeho práva k podielu, pri prevode ktorého bolo porušené predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, zamietne.⁵⁾

V prípade, ak by sme sa priklonili k relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ktorým bol porušený § 9 ods. 8 ZoPS, reálne dodržiavanie § 9 ods. 8 ZoPS radikálne klesne, a to aj v dôsledku toho, že dosiaľ nemáme vyjasnený vzťah dovolania sa relatívnej neplatnosti vo vzťahu k žalobe na nahradenie prejavu vôle.⁶⁾ Takisto je potrebné zobrať do úvahy skutočnosť, že v rozhodovacej činnosti súdov prevažujú názory o možnosti oprávneného spoluvlastníka domáhať sa nahradenia prejavu vôle na súde le