Zmena kúpnej zmluvy po povolení vkladu do katastra nehnuteľností (ZSP 26/2018)

Okresný súd ako súd prvého stupňa rozsudkom určil, že žalobca je výlučným vlastníkom v žalobnom návrhu špecifikovaných nehnuteľností.

Z vykonaného dokazovania mal za preukázané, že medzi žalobcom a žalovaným v prvom rade došlo 12. decembra 2003 k platnému uzavretiu Kúpnej zmluvy (ďalej len "Kúpna zmluva"), ktorej predmetom boli špecifikované nehnuteľnosti. Kúpna cena podľa Kúpnej zmluvy bola určená vo výške 6 000 000 Sk. Následne došlo medzi žalobcom a žalovaným v prvom rade k uzavretiu Dodatku č. 1 ku Kúpnej zmluve z 2. februára 2004 (ďalej len "Dodatok č. 1"), podľa ktorého bola Kúpna cena určená sumou 8 000 000 Sk, pričom úhrada mala byť uskutočnená v dvoch splátkach, a to časť vo výške 2 000 000 Sk mal žalovaný v prvom rade zaplatiť do 14 dní od podpísania Kúpnej zmluvy a zostatok vo výške 6 000 000 Sk prevodom úverových prostriedkov z bankového ústavu na účet žalobcu najneskôr do 45 dní po vykonaní vkladu do katastra nehnuteľností. K vkladu Kúpnej zmluvy došlo Správou katastra 26. januára 2004 rozhodnutím č. k. V5386/2003-22, čím žalovaný prvom rade nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnostiam. Žalovaný v prvom rade zaplatil žalobcovi 19. februára 2004 bezhotovostným prevodom sumu 6 000 000 Sk, ale zostávajúcu časť vo výške 2 000 000 Sk žalovaný v prvom rade napriek výzve žalobcu zo 7. februára 2005 (ďalej len "výzva") a dodatočnej lehote do 20. februára 2005 pod hrozbou odstúpenia od Kúpnej zmluvy nezaplatil.

V písomnej odpovedi z 18. februára 2005 na výzvu žalovaný v prvom rade uviedol, že kúpna cena bola dohodnutá ako konečná na sumu vo výške 6 000 000 Sk, ktorá bola aj zo strany žalovaného v prvom rade zaplatená. Žalovaný v prvom rade zostávajúcu časť kúpnej ceny nezaplatil, pretože sa domnieval, že Dodatok č. 1 je absolútne neplatný. Neplatnosť Dodatku č. 1 žalovaný v prvom rade odôvodnil tým, že ho podpísal proti svojej vôli. V rámci konania žalovaný v prvom rade tvrdil, že ešte pred Dodatkom č. 1 žalobca a žalovaný v prvom rade uzavreli 31. decembra 2003 skorší Dodatok (ďalej len "Dodatok"), v ktorom bolo dohodnuté plnenie v sume 2 400 000 Sk a tento žalovaný v prvom rade považoval za materiálnu časť Kúpnej zmluvy. Podľa názoru súdu prvého stupňa bol Dodatok neplatný z dôvodu, že sa na ňom nenachádzal osvedčený podpis žalobcu ako predávajúceho, čo je nevyhnutné, vzhľadom na to, že sa ním mali meniť podstatné náležitosti Kúpnej zmluvy. Súd prvého stupňa sa nestotožnil s tvrdením žalovaného v prvom rade, podľa ktorého Dodatok č. 1 považoval len za formálny vzhľadom na požiadavky banky, pretože ak žalovaný v prvom rade skutočne žalobcovi 29. januára 2004 zaplatil sumu 2 400 000 Sk, najhodnovernejším dôkazom o tom by bol práve Dodatok, v ktorom by sa táto finančná transakcia bola premietla. Súd prvého stupňa ďalej skonštatoval, že pokiaľ 29. januára 2004 žalovaný v prvom rade zaplatil žalobcovi sumu 2 400 000 Sk, mohol sa o tejto skutočnosti zmieniť aj vo svojom vyjadrení k výzve žalobcu z 18. februára 2005, no neurobil tak. V dôsledku nezaplatenia kúpnej ceny v celosti žalobca písomne od Kúpnej zmluvy 28. februára 2005 odstúpil, pričom žalovaný v prvom rade odstúpenie prevzal 3. marca 2005.

Podľa názoru súdu prvého stupňa boli Kúpna zmluva spolu s Dodatkom č. 1 uzavreté platne, pričom Dodatok vyhodnotil ako neplatný. Keďže žalovaný v prvom rade nezaplatil celú Kúpnu cenu, vzniklo žalobcovi právo odstúpiť od Kúpnej zmluvy. Súd prvého stupňa sa nestotožnil s tvrdením žalovaného v prvom rade, podľa ktorého zvyšok kúpnej ceny vo výške 2 400 000 Sk zaplatil žalobcovi v hotovosti 29. januára 2004, o čom mal svedčiť príjmový pokladničný doklad podpísaný žalobcom a výdavkový pokladničný doklad z 31. decembra 2003. O odovzdaní peňažnej čiastky 2 400 000 Sk žalobcovi mal súd prvého stupňa pochybnosti, pretože k tomu dátumu chýbal na strane žalovaného v prvom rade dôvod na plnenie vo výške 2 400 000 Sk, keďže platný Dodatok č. 1 bol uzavretý až neskôr, a zároveň príjmový pokladničný doklad a výdavkový pokladničný doklad neboli vystavené v rovnaký deň.

Súd prvého stupňa tak dospel k názoru, že žalobca ako predávajúci platne od Kúpnej zmluvy odstúpil, čím došlo ku 3. marcu 2005 k zrušeniu Kúpnej zmluvy od začiatku. Následné zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam zo žalovaného v prvom rade na ďalších žalovaných (v druhom až piatom rade) považoval za neplatné. Konštatoval, že žalobca preukázal existenciu naliehavého právneho záujmu na podaní určovacej žaloby v zmysle § 80 písm. c) OSP preukázal svoje výlučné vlastníctvo k sporným nehnuteľnostiam, a preto žalobnému návrhu v celom rozsahu vyhovel.

Krajský súd ako súd odvolací, na odvolanie žalovaných v prvom až piatom rade rozsudok okresného súdu zmenil tak, že návrh zamietol.

Odvolací súd po preskúmaní veci skonštatoval, že súd prvého stupňa na základe ním vykonaných dôkazov nesprávne posúdil skutkový stav a následne vec nesprávn