Právny úkon starostu pri nakladaní s majetkom obce urobený bez predchádzajúceho schválenia obecným zastupiteľstvom (ZSP 56/2024)

§ 11 ods. 4 písm. a) zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení
§ 9 ods. 2 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí
§ 420 písm. f) Civilného sporového poriadku
§ 421 ods. 1 písm. b) Civilného sporového poriadku

Aj odstúpenie od zmluvy, ktorou obec previedla na kupujúceho nehnuteľnosť v jej vlastníctve, je dôležitý úkon týkajúci sa majetku obce. Takýto úkon, urobený starostom obce bez predchádzajúceho schválenia obecným zastupiteľstvom, je absolútne neplatný.

Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 6 Cdo 156/2022

Žalobkyňa sa v konaní domáhala určenia, že je výlučnou vlastníčkou v žalobe uvedenej nehnuteľnosti (ďalej aj „sporná nehnuteľnosť“).

Žalobkyňa (obec) argumentovala tým, že ako výlučná vlastníčka previedla spornú nehnuteľnosť kúpnou zmluvou z 25. apríla 2017 na obchodnú spoločnosť (v žalobe konkretizovanú), ktorá túto nehnuteľnosť neskôr previedla kúpnou zmluvou zo 6. mája 2019 do vlastníctva žalovanej (fyzickej osoby). Žalobkyňa v spore popierala vlastnícke právo žalovanej tvrdiac, že (obec) od kúpnej zmluvy z 25. apríla 2017 platne odstúpila písomným právnym úkonom z 20. apríla 2020 adresovaným obchodnej spoločnosti. Podľa jej názoru je v súčasnosti vlastníčkou spornej nehnuteľnosti, lebo obchodnej spoločnosti adresované odstúpenie malo za následok zrušenie kúpnej zmluvy z 25. apríla 2017.

Okresný súd (ďalej aj „súd prvej inštancie“) rozsudkom zo 4. júna 2021 žalobu zamietol.

Výsledkami vykonaného dokazovania mal súd prvej inštancie preukázané, že žalobkyňa kúpnou zmluvou z 25. apríla 2017 previedla spornú nehnuteľnosť do vlastníctva obchodnej spoločnosti. Obecné zastupiteľstvo žalobkyne odsúhlasilo 21. marca 2019 prevod spornej nehnuteľnosti z obchodnej spoločnosti na žalovanú. Žalovaná potom na základe kúpnej zmluvy zo 6. mája 2019 nadobudla vlastníctvo spornej nehnuteľnosti. Súd prvej inštancie na odôvodnenie svojich právnych záverov poukázal na to, že starosta obce (jej štatutárny zástupca) bol aj v danom prípade zo zákona oprávnený konať v mene obce a vo vzťahu k tretím osobám prejavovať navonok vôľu obce, sám však nemal kompetenciu vytvárať vôľu obce. Právny úkon starostu z 20. apríla 2020, ktorý obsahoval prejav vôle odstúpiť od kúpnej zmluvy z 25. apríla 2017, nebol vopred schválený obecným zastupiteľstvom. Bez predchádzajúceho rozhodnutia obecného zastupiteľstva nebol starosta oprávnený prejaviť za obec vôľu týkajúcu sa majetkovoprávneho úkonu, ktorým odstúpenie od zmluvy o prevode vlastníctva majetku obce bezpochyby je. Ide preto o úkon starostu absolútne neplatný, ktorý nevyvolal zamýšľané vecno-právne účinky obnovujúce ex lege vlastnícke právo obce k spornej nehnuteľnosti. Tento úkon nemohol byť dodatočne konvalidovaný vyhlásením poslancov obecného zastupiteľstva žalobkyne, že starostovi dali súhlas na právne úkony súvisiace s navrátením vlastníctva spornej nehnuteľnosti obci. Vychádzajúc z toho súd prvej inštancie neopodstatnenú žalobu zamietol.

Krajský súd (ďalej aj „odvolací súd“) na odvolanie žalobkyne rozsudkom z 21. apríla 2022 rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil.

Odvolací súd sa stotožnil so skutkovými a právnymi závermi súdu prvej inštancie. Zdôraznil, že odstúpenie od zmluvy sa stáva účinným právnym úkonom okamihom jeho doručenia druhej zmluvnej strane. Takýto prejav vôle nie je možné vziať späť, keďže jeho doručením dochádza k zrušeniu zmluvy od začiatku (ex tunc). V kúpnej zmluve z 25. apríla 2017 bola dohodnutá možnosť obce odstúpiť od tohto právneho úkonu, ak by obchodná spoločnosť previedla sporné nehnuteľnosti na tretiu osobu v období do dvoch rokov od uzatvorenia zmluvy alebo ak by obchodná spoločnosť nezačala v tomto období s výstavbou rodinného domu na spornej nehnuteľnosti. V danom prípade k prevodu spornej nehnuteľnosti na žalovanú došlo po dvoch rokoch od uzatvorenia kúpnej zmluvy z 25. apríla 2017. Prvý z dôvodov na odstúpenie od kúpnej zmluvy nebol teda daný. K druhému dôvodu odvolací súd uviedol, že pre platné odstúpenie od kúpnej zmluvy z 25. apríla 2017 sa vyžadovalo jeho predchádzajúce odsúhlasenie obecným zastupiteľstvom. Na právny úkon starostu z 20. apríla 2020, ktorý obsahoval vôľu odstúpiť od kúpnej zmluvy z 25. apríla 2017 bez toho, aby mu predchádzalo platné uznesenie obecného zastupiteľstva, nebolo možné prihliadať. Tento úkon starostu je neplatný a nevyvoláva zamýšľané právne účinky. Na základe uvedeného odvolací súd potvrdil napadnutý rozsudok ako vecne správny [§ 387 ods. 1 a 2 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej aj „CSP“)].

Žalobkyňa podala proti uvedenému rozsudku odvolacieho súdu dovolanie.

Prípustnosť svojho dovolania vyvodzovala žalobkyňa z § 420 písm. f) a § 421 ods. 1 písm. b) CSP. Namietala nedostatočné odôvodnenie a nepredvídateľnosť napadnutého rozhodnutia a tiež nesprávnosť právnych záverov odvolacieho súdu o neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy z 25. apríla 2017. Argumentovala tým,