Rozsah zákonného predkupného práva podielového spoluvlastníka (ZSP 24/2024)

Na odôvodnenie žaloby žalobca uviedol, že spolu s desiatkami ďalších fyzických osôb je podielovým spoluvlastníkom v žalobe označených nehnuteľností vedených ako bytový dom, zastavaná plocha a nádvorie (ďalej len „sporné nehnuteľnosti“). Pred uzatvorením kúpnej zmluvy z 23. mája 2016, v zmysle ktorej žalovaná nadobudla od predávajúceho spoluvlastnícky podiel 51/3312 na týchto nehnuteľnostiach, žalobcovi nebol predmet prevodu ponúknutý na odkúpenie. Tým bolo porušené jeho predkupné právo v zmysle § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj len „OZ“). Keď žalobca vyzval žalovanú, aby mu ňou nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ponúkla na predaj za rovnakých podmienok, za akých ho sama nadobudla, žalovaná na jeho výzvu nereagovala. Žalobca sa preto v zmysle § 603 ods. 3 OZ domáhal svojich práv na súde.

Podľa názoru súdu prvej inštancie bolo výsledkami vykonaného dokazovania dostatočne preukázané naplnenie všetkých predpokladov pre záver o dôvodnosti uplatneného nároku z porušenia predkupného práva žalobcu. Výrokom rozsudku preto nahradil prejav vôle žalovanej na uzatvorenie kúpnej zmluvy za rovnakých podmienok, za akých žalovaná uzatvorila 23. mája 2016 kúpnu zmluvu s predávajúcim. Dodal, že bezprostredným účinkom právoplatnosti tohto rozsudku je, že zmluva sa považuje za uzatvorenú dňom nadobudnutia jeho právoplatnosti.

V odôvodnení svojho rozsudku odvolací súd zdôraznil, že súd prvej inštancie v danom prípade nesprávne aplikoval druhú vetu § 140 OZ. Konštatoval, že sporné nehnuteľnosti boli v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb. Nesporné bolo, že s výnimkou žalobcu si nikto zo spoluvlastníkov nároky z porušenia predkupného práva voči žalovanej neuplatnil. Uvedené ustanovenie umožňuje spoluvlastníkovi v prípade, ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Medzi spoluvlastníkmi, predkupné právo ktorých bolo porušené, však dohoda o výkone predkupného práva preukázateľne uzatvorená nebola. To znamená, že žalobca bol oprávnený požadovať nahradenie prejavu vôle na uzatvorenie kúpnej zmluvy iba v rozsahu pomernej časti spoluvlastníckeho podielu žalovanej pripadajúcej na jeho spoluvlastnícky podiel (teda nie v rozsahu celého žalovanej predaného spoluvlastníckeho podielu 51/3312). Dodal, že tento záver plne korešponduje s právnymi závermi prijatými Najvyšším súdom SR (ďalej len „najvyšší súd“) už skôr, napríklad v rozhodnutiach pod sp. zn. 8Cdo/124/2018 a 2Cdo/91/2008.