Zmluvy o prevode nehnuteľnosti a § 47 ods. 2 OZ

Naše úvahy nad vzťahom medzi § 47 ods. 2 OZ a prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti začnime preskúmaním, či by v kontexte takéhoto prevodu mohla byť fikcia odstúpenia prínosná, resp. či by bolo jej uplatnenie aj pri zmluvách o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v súlade s hodnotovým zameraním nášho súkromného práva.

Účelom fikcie odstúpenia je nepochybne zabezpečiť, že žiadna zmluvná strana nebude vystavená účinkom zmluvy, ak ani ona, ani druhá strana neurobili po dlhú, trojročnú dobu nič, aby tieto účinky nastali. Výsledkom je, že po uplynutí určitej, dlhej doby nie je možné dosiahnuť účinky zmluvy jednostranne. Pretože ak sa žiadna strana v lehote troch rokov neusilovala o to, aby zmluva vyvolala zamýšľané účinky, potom sa dá predpokladať, že strany o tieto účinky stratili záujem, i keď túto stratu záujmu formálne nepretavili do odstúpenia od zmluvy. Fikcia odstúpenia od zmluvy podľa § 47 ods. 2 OZ je tak vlastne prejavom laického názoru, že s tým, čo po dlhú dobu nezmenene trvalo, sa nemá radšej hýbať ( ). Ide o názor, na ktorom je postavených viacero právnych inštitútov, ako napríklad premlčanie, vydržanie či zmlčanie, ktoré poskytujú efektívnu ochranu pred účinkami, na ktoré už strana nemusela pomýšľať z dôvodu dlhodobej nečinnosti druhej strany. Ak veriteľ dlhý čas neuplatňuje svoj nárok, právo dlžníkovi poskytne námietku premlčania (§ 100 OZ). Ak oprávnený držiteľ dlhodobo drží vec ako vlastnú, právo mu za pomoci vydržania poskytne postavenie vlastníka (§ 134 OZ). Ak sa vlastník nájdenej či skrytej veci neprihlási, vec ostane v rukách štátu (§ 135 OZ).

Uvedený zmysel fikcie odstúpenia od zmluvy, založený na myšlienke , má, podľa nášho názoru, svoje opodstatnenie aj pri zmluvách o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Ak do troch rokov od uzavretia takejto zmluvy nepodala ani jedna strana návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, potom by sa už s dovtedajším stavom nemalo hýbať. Žiadna strana by preto už nemala mať možnosť svojím jednostranným konaním dosiahnuť účinky zmluvy bez súhlasu druhej strany práve tak, ako takúto možnosť nemá napríklad ani veriteľ, ktorý nechal svoju pohľadávku premlčať, a preto ju po premlčaní pohľadávky nemôže započítať (§ 581 ods. 2 OZ). Ako trefne uvádza Šorl, časová neobmedzená možnosť podať návrh na vklad nezodpovedá podmienkam trhového hospodárstva.

Koniec-koncov, ak ide o scudzenie hnuteľnej veci, inštitút premlčania zabezpečí, že po uplynutí všeobecnej premlčacej lehoty (§ 101 OZ) - ktorá, mimochodom, trvá presne rovnako ako doba podľa § 47 ods. 2 OZ - sa bude môcť scudziteľ námietkou premlčania účinne ubrániť nároku nadobúdateľa na odovzdanie veci, a tým aj prevodu vlastníckeho práva podľa § 132 ods. 1 OZ. Po uplynutí premlčacej lehoty a uplatnení námietky premlčania preto nadobúdateľ nedokáže jednostranne, bez súhlasu scudziteľa dosiahnuť uspokojenie svojho práva. Scudziteľ má tak istotu, že v dôsledku neuplatnenia práva na odovzdanie veci nadobúdateľom počas dlhej trojročnej doby sa už nebude musieť scudzovanej hnuteľnosti vzdať. Nevidíme pritom žiadny rozumný dôvod, prečo by nemal byť scudziteľ obdobne chránený aj v prípade scudzenia nehnuteľnosti. Ani v takomto prípade by, podľa nášho názoru, nemal byť vystavený účinkom zmluvy, ktoré by mohla druhá strana vyvolať svojou jednostrannou činnosťou (podaním návrhu na vklad) aj po dlhej dobe svojej nečinnosti. Iste, scudziteľa nehnuteľnosti nemožno chrániť prostredníctvom premlčania, keďže jeho význam sa prejavuje v súdnom, nie správnom konaní (§ 100 ods. 1 OZ). No možno ho ochrániť práve prostredníctvom fikcie odstúpenia v zmysle § 47 ods. 2 OZ.

Že fikcia odstúpenia má svoje opodstatnenie aj pri zmluvách o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, potvrdzuje nakoniec aj samotná legislatívna história. Predmetná fikcia bola totiž do § 47 OZ začlenená zákonom č. 131/1982 Zb. pôvodne ako odsek 3, ktorý sa od počiatku výslovne týkal tak zmlúv, pri ktorých zákon vyžadoval ro­zhodnutie príslušného orgánu (odsek 1), ako aj zmlúv, ktoré podliehali registrácii štátnym notárstvom (odsek 2), medzi ktoré v zmysle vtedajšieho znenia § 134 ods. 2 OZ patrili aj zmluvy o prevode vlastn