Právny portál určený širokej odbornej verejnosti

Online časopis

Nadobudnutie nehnuteľnosti od nevlastníka

Nedôsledné spravovanie pozemkovej knihy na našom území,1) experimentovanie zákonodarcu s právnou úpravou nakladania s nehnuteľnosťami v období od roku 1948 do roku 19922) a v rýchlosti pripravená veľká novela Občianskeho zákonníka z roku 1991 viedli k vytvoreniu stavu, keď zápis vlastníckeho práva a iných vecných práv k nehnuteľnostiam v katastri nehnuteľností (ďalej aj "kataster") je neraz predmetom zdĺhavých súdnych sporov o určenie existencie či neexistencie vecného práva k nehnuteľnosti. Rozhodnutie súdu v takomto spore sa spravidla odvíja v značnej miere od toho, či strana sporu svoje právo k nehnuteľnosti odvodzuje od originárneho alebo derivatívneho spôsobu nadobudnutia príslušného práva, pričom pokiaľ ide o prevod nehnuteľnosti, všeobecné súdy dôsledne vychádzajú zo zásady "nemo plus iuris". Ako signál nesúhlasu so súčasnou rozhodovacou praxou všeobecných súdov vnímane nález Ústavného súdu Slovenskej republiky zo 16. marca 2016, sp. zn. I. ÚS 549/2015. 3)

Nadobudnutie nehnuteľnosti od nevlastníka
Mgr.
Róbert
Jakubáč
PhD.
Úrad geodézie, kartografie a katastra SR člen komisie na rekodifikáciu súkromného práva
V predmetnom náleze Ústavný súd3)Slovenskej republiky, presnejšie jeden z jeho senátov, konštatoval, že
"musí dôjsť ... k určitému posunu v doterajšej judikatúre ústavného súdu v riešení otázky ‚nemo plus iuris (I. ÚS 50/2010) o nové interpretačné závery či vývoj sociálnej reality."
Tento nález by mohol a mal byť odrazovým mostíkom k širšej odbornej diskusii na tému nadobudnutia nehnuteľnosti,4) ktorá je predmetom evidovania v katastri,5) od nevlastníka, zasadenú do kontextu problematiky materiálnej publicity katastra.6)
1. Úvod alebo aktuálna rozhodovacia prax všeobecných súdov
Jeden zo senátov Ústavného súdu Slovenskej republiky dospel k názoru, že za určitých okolností môže byť pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti evidovanej v katastri prelomená zásada "nemo plus iuris". Spôsob, akým senát Ústavného súdu Slovenskej republiky dospel k takémuto záveru, a najmä odôvodnenie odklonu od "doterajšej judikatúry ústavného súdu", považujeme za veľmi nešťastný. Skôr však, ako pristúpime k analýze uvedeného nálezu Ústavného súdu Slovenskej republiky zo 16. marca 2016, sp. zn. I. ÚS 549/2015, všimnime si aktuálnu rozhodovaciu prax našich všeobecných súdov vo veciach sporov o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá vo všeobecnsti dosiaľ vykazovala značnú mieru stability.
Slovenské všeobecné súdy v súčasnosti pri derivatívnom spôsobe nadobudnutia nehnuteľnosti preferujú skôr ochranu "skutočného vlastníka" pred osobou, ktorá konala v dobrej viere v správnosť údajov katastra. V súdnej praxi bolo totiž opakovane konštatované, že absolútne neplatný právny úkon nespôsobuje právne následky, a to ani vtedy nie, keď bolo na jeho základe vydané rozhodnutie o povolení vkladu.7) Popri rozhodnutiach Najvyššieho súdu Slovenskej republiky možno v tomto smere spomenúť aj rozsudok Krajského súdu v Košiciach, v ktorom sa konštatuje, že na základe absolútne neplatného právneho úkonu nemohlo dôjsť k prevodu vlastníckeho práva a že na tejto skutočnosti nemôže nič zmeniť ani zápis do katastra nehnuteľností,8) či rozsudok Okresného súdu Prievidza, v ktorom tento súd poznamenal, že vzhľadom na neplatnosť zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa kupujúci nestal a ani nemohol stať platným vlastníkom nehnuteľnosti.9) Takýto právny názor v minulosti zaujal aj Ústavný súd Slovenskej republiky.10) Zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra formou vkladu teda nemá podľa súdnej praxe bez ďalšieho sám osebe konštitutívne účinky. K nastúpeniu konštitutívnych účinkov vkladu má totiž byť podľa doterajšej súdnej praxe potrebný popri vklade aj platný právny úkon - dobrá viera v správnosť zápisu vlastníckeho práva v katastri zo strany osoby, ktorá mala v zmysle zmluvy o prevode nehnuteľnosti nadobudnúť nehnuteľnosť, je v tomto smere bez právneho významu. V prípade absencie platného právneho úkonu by mohol v zmysle doterajšej súdnej praxe dobromyseľný domnelý nadobúdateľ nadobudnúť nehnuteľnosť za určitých okolností "až" vydržaním. Tieto závery v zásade možno vzťahovať aj na nadobúdanie vecných práv k cudzej nehnuteľnosti, resp. obmedzených vecných práv k nehnuteľnosti s tým, že v prípade záložného práva k nehnuteľnosti je vydržanie, samozrejme, vylúčené.
Iná je situácia v prípade originárneho spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti. V prípade originárneho spôsobu nadobudnutia vecného práva k nehnuteľnosti, a teda aj vlastníckeho práva k nehnuteľnosti totiž priznáva slovenská súdna prax zvýšenú mieru ochrany nadobúdateľovi tohto práva. Ústavný súd Slovenskej republiky v náleze z 5. novembra 2008, sp. zn. II. ÚS 289/08, konštatoval, že
"(a)k exekučné konanie prebehne v súlade s účinnou právnou úpravou, t.j. ak exekučný súd, ako aj exekučným súdom poverený súdny exekútor pri nútenom výkone súdneho alebo iného rozhodnutia predajom (dražbou) nehnuteľných vecí vychádzajú z aktuálnych záznamov o vlastníkoch predávaných nehnuteľností vedených v katastri nehnuteľností, a osoba, ktorá má voči týmto nehnuteľnostiam právo spochybňujúce právo vlastníka zapísaného v katastri nehnuteľností, sa nedomáha tohto svojho práva včas (pred predajom nehnuteľnosti) podaním vylučovacej žaloby, nič nebráni tomu, aby sa vydražiteľ, ktorý zaplatil najvyššie podanie a ktorému bol súdnym exekútorom udelený a exekučným súdom schválený príklep, stal vlastníkom vydraženej nehnuteľnosti ku dňu udelenia príklepu bez ohľadu na ‚pravdivosť' vlastníctva povinného z exekúcie, ktorý bol do okamihu udelenia príklepu vedený v katastri nehnuteľností ako vlastník.
" Pri originárnom spôsobe nadobudnutia nehnuteľnosti má teda mať v zmysle doterajšej súdnej praxe zásadný význam dobrá viera v správnosť údajov katastra o vlastníckom práve k nehnuteľnosti.
Doterajšia prax všeobecných súdov teda nasvedčuje tomu, že pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti je "okamžité" nadobudnutie nehnuteľnosti okamihom vydania rozhodnutia správneho orgánu o povolení vkladu11) od nevlastníka vylúčené. Naopak, pri originárnych spôsoboch nadobudnutia nehnuteľnosti je podľa všeobecných súdov bez právneho významu, či "právny predchodca nadobúdateľa" evidovaný v katastri ako vlastník bol vlastníkom nehnuteľnosti nielen podľa stavu zápisu v katastri nehnuteľností, ale aj podľa právneho stavu.
2. Úvahy nad nálezom Ústavného súdu Slovenskej republiky zo 16. marca 2016, sp. zn. I. ÚS 549/2015
Senát Ústavného súdu Slovenskej republiky dospel v náleze zo 16. marca 2016, sp. zn. I. ÚS 549/2015, k záveru, že "
ak sťažovateľ pri nadobudnutí nehnuteľností evidovaných v katastri nehnuteľností konal v dobrej viere v konštitutívny akt štátu (v tomto prípade dvojnásobný - opatrenie konkurzného súdu a rozhodnutie o povolení vkladu), mal by požívať ústavnú ochranu.
"12) Na podporu tohto stanoviska poukázal senát Ústavného súdu Slovenskej republiky na predvojnovú judikatúru a neskoršiu jurisprudenciu13), ako aj zahraničné právne úpravy. Pri disponovaní s tak obsiahlym odborným materiálom senát Ústavného súdu Slovenskej republiky s prihliadnutím na závažnosť veci mohol a mal venovať viac priestoru (a pozornosti) formulovaniu svojich záverov a tieto podrobnejšie vysvetliť - máme tu na mysli najmä záver o tom, že nadobúdateľ nehnuteľnosti evidovanej v katastri konajúci v dobrej viere v konštitutívny akt štátu by mal "požívať ústavnú ochranu". Nie je totiž (ok
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).