Stavba ako predmet občianskoprávnych vzťahov v rozhodovacej činnosti súdov

The contribution deals with the superficies solo (non) cedit principle. More specifically, paper focuses on question, if specific type of construction in administrative law is simultaneously considered as a construction in civil law or if such construction is only a part of a land. The contribution presents certain borderline cases in which the court (after considering all facts in concrete situation) decides, if particular thing is a separate thing- construction or if such thing is only a part of a land. Such judgements have progressively created criteria which can be used for the solution of the above mentioned issue. Such decisions of courts have great importance in the terms of the ownership right and its subject- there is a significant difference if someone is the owner only of land or is the owner of the construction on and/or under land as well.

V minulosti, ale najmä v súčasnosti vzniká množstvo problémov v súvislosti s odpoveďou na otázku, čo je a čo nie je súčasťou pozemku. Keďže právne predpisy túto problematiku dopodrobna neriešia, odpoveď musia častokrát hľadať samotné súdy v konkrétnom prípade. Súdy svojou činnosťou pomáhajú dotvárať právne predpisy i vo vzťahu k ďalším otázkam priamo či nepriamo súvisiacim so zásadou (napr. kedy ide o neoprávnenú stavbu, aktívna legitimácia stavebníka pri vyporiadaní neoprávnenej stavby, spôsoby vyporiadania neoprávnenej stavby). V tomto príspevku sa budem zaoberať len otázkou, ktoré stavby sú súčasťou pozemku a ktoré sú samostatnou vecou.

V článku je použité množstvo českej judikatúry, ktorá je v značnej miere (keďže sme mali donedávna spoločný vývoj právnej úpravy občianskeho práva a množstvo právnych predpisov má v SR aj v ČR obdobný obsah) použiteľná aj na slovenské pomery. Česká judikatúra z tejto oblasti je navyše dostupnejšia a omnoho bohatšia ako slovenská.

Občiansky zákonník z roku 1950 výslovne v § 25, druhá veta, stanovil, že stavby nie sú súčasťou pozemku. Došlo tak k odklonu od dovtedy uplatňovanej zásady V tomto trende pokračoval aj Občiansky zákonník roku 1964 (ďalej len "OZ"), ktorého pôvodné znenie nevyjadrovalo takto explicitne oddelenosť vlastníctva pozemku a stavby. Zásada oddeleného vlastníctva sa odvodzovala z definície pojmu nehnuteľnosť uvedenej v § 119 ods. 2 OZ. Gramatickým výkladom sa došlo k záveru, že aj keď sú pozemky a stavby fakticky nedielne spojené, ide o dve samostatné veci. S uvedeným výkladom sa stotožnil aj Najvyšší súd ČSR v rozhodnutí 3 Cz 14/73, kde sa, o. i, uvádza, že Novela OZ uskutočnená zák. č.509/1991 Zb. v § 120 ods. 2 výslovne stanovila, že stavba nie je súčasťou pozemku. Tento právny stav platí dodnes.

Keďže ide o veľmi stručné konštatovanie zákona, ktoré navyše nedefinuje pojem stavba, v praxi vzniká množstvo otázok, čo je vlastne stavba z hľadiska občianskeho práva a či táto stavba je alebo nie je súčasťou pozemku. Hoci OZ výslovne hovorí o tom, že stavba je samostatnou vecou, nemožno toto tvrdenie absolutizovať a môžu nastať rôzne hraničné prípady, v ktorých budeme musieť vzhľadom na okolnosti prípadu uzavrieť, že stavba je súčasťou pozemku. Predtým než sa začnem venovať týmto hraničným prípadom, ktoré sčasti vyriešila súdna prax, zameriam sa na odpoveď na otázku, čo je stavbou z občianskoprávneho hľadiska.

Pod pojmom stavba sa niekedy rozumie stavebná činnosť a inokedy jej výsledok. K tomu Najvyšší súd ČR v rozhodnutí sp. zn. 3 Cdon 1305/96 uviedol, že Ďalším je rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 33 Cdo 111/98, ktorý judikoval, že Ďalší rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 3 Cdo 111/92 sa zaoberal okamihom vzniku stavby z občianskoprávneho hľadiska. Podľa tohto rozhodnutia

Z uvedených rozsudkov vyplýva nasledovné: Aby sme mohli z občianskoprávneho hľadiska hovoriť, nemusí táto v každom prípade zároveň spĺňať požiadavky stanovené stavebnými predpismi (napr. nemusí mať vydané stavebné povolenie či kolaudačné rozhodnutie). Musí však ísť o samostatnú vec (nie o súčasť veci), ktorá je výsledkom ľudskej stavebnej činnosti, pričom tento výsledok je spôsobilý byť predmetom občianskoprávnych vzťahov, t.j. predmetom vlastníckeho práva, iných vecných práv a záväzkov (pri nadzemných stavbách je to vyššie spomínané štádium dokončenosti).

Ďalšou problematickou otázkou je, či daná stavba je samostatnou vecou alebo len súčasťou pozemku. Pri nadzemných astrešených budovách (bytové a administratívne budovy, sklady, obchodné centrá a pod.) väčší problém nevzniká, tieto nie sú súčasťou pozemku, a teda sú samostatným predmetom práva. Iná situácia však nastáva pri tzv. inžinierskych stavbách¹⁾ a v ďalších prípadoch, ktorým sa budem v nasledujúcich kapitolách venovať.

Medzi zaraďujeme podľa zák. č.135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (ďalej len "cestný zákon") diaľnice, cesty pre motorové vozidlá, cesty I., II., III. triedy, miestne komunikácie a účelové komunikácie. Polemiky ohľadom toho, či sú pozemné komunikácie samostatnými stavbami, vznikajú len vo vzťahu k miestnym a účelovým komunikáciám (pri ostatných vzhľadom na ich stavebnotechnické vyhotovenie niet pochýb o tom, že sú samostatnými stavbami). Právny status je bohato riešený praxou českého Najvyššieho súdu a Najvyššieho správneho súdu. Vývoj judikatúry v tejto oblasti bol nasledovný. V rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 52/2002 Najvyšší súd uviedol, . Najvyšší súd ČR teda zastával názor, že miestne a účelové komunikácie nie sú samostatnou stavbou, ale súčasťou pozemku. Podobne, avšak len vo vzťahu k účelovým komunikáciám, sa vyjadril aj vo svojom rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1911/2000, v ktorom takisto uviedol, že účelová komunikácia je súčasťou pozemku, tzn. že jej vlastníkom je vlastník pozemku, na ktorom sa rozprestiera. V ďalšom judikatórnom vývoji však nastal odklon od týchto rozhodnutí. Veľký senát občianskoprávneho kolégia Najvyššieho súdu ČR v rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 691/2005 vo vzťahu k uviedol, že Rozhodnutie vychádza z § 17 ods. 3 českého zákona č.13/1997 Sb. o pozemních komunikacích, v ktorom sa uvádza, že ak bola stavba diaľnice, cesty alebo miestnej komunikácie zriadená na cudzom pozemku, je možné zriadenie vecného bremena, ktoré je potrebné na výkon vlastníckeho práva k stavbe. Z toho teda Najvyšší súd ČR vyvodil, že

Vo vzťahu k slovenskému právnemu poriadku možno uviesť, že aj u nás by citované rozhodnutie obstálo, keďže náš cestný zákon v § 16 stanovuje, že na začatie stavby miestnej komunikácie je potrebné stavebné povolenie. Stavebné povolenie sa vydáva podľa zák. č.50/1976 o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej len "stavebný zákon"), pričom podľa § 58 ods. 2 stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom stavbu.²⁾ Ak sa niektorý z týchto právnych titulov stavebníkovi nepodarí dosiahnuť a výstavba miestnej komunikácie je vo verejnom záujme, do úvahy podľa § 17 cestného zákona prichádza vyvlastnenie pozemku, resp. vyvlastnenie práva k pozemku. Napokon podľa § 3d cestného zákona sú miestne komunikácie vo vlastníctve obcí. Z uvedeného teda vyplýva, že aj u nás zákon implicitne rozlišuje medzi vlastníctvom stavby miestnej komunikácie a vlastníctvom pozemku, na ktorom sa táto nachádza.

Vo vzťahu k je judikatúra Najvyššieho súdu ČR konštantná (zotrváva tak na svojom stanovisku, že ³⁾ čo sa však nedá povedať o judikatúre Najvyššieho správneho súdu ČR. Tento vo svojom rozhodnutí sp. zn. 5 As 62/2008 uviedol, že K tomu ďalej uvádza, že