Krátkodobý nájom bytu a náčrt osobitostí jeho právneho režimu

Historické¹⁾ koncipovanie nájmu bytu v Občianskom zákonníku v podmienkach slovenského právneho poriadku výhradne ako "chráneného nájmu" bolo pri súčasnej úrovni vymožiteľnosti práva v početných koncepčných materiáloch zameraných na bytovú politiku a nájomné bývanie označované ako (legislatívna) prekážka rozvoja nájomného sektora. Už Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2015 pomenovala potrebu prijatia právnej úpravy, ktorá v súvislosti s nájmom bytu vyváži práva prenajímateľa a nájomcu.

Inak spoločensky želaná rigidnosť právnej úpravy nájmu bytu v Občianskom zákonníku viedla v aplikačnej praxi v niektorých prípadoch až k dojednávaniu neplatných zmluvných podmienok v nájomných zmluvách, k snahe obísť zákon a k voľbe rôznych mimoprávnych prostriedkov a riešení sporných situácií pri nájme bytu, ako napríklad k použitiu svojpomoci, výmene zámkov na byte, odpájaniu dodávok energií, plynu a pod., a to v snahe prekonať súkromnoprávnu rovnosť subjektov a zabezpečiť si "vymoženie" svojho práva. Právna neistota v otázkach platnosti nájomnej zmluvy v celkovom meradle iba prispievala k neprehľadnosti uplatňovaných nárokov a aj k stimulovaniu možného obchádzania zákona pri dojednávaní nájmu bytu a priznaní jeho formálno-právnej existencie. Pred zákonodarcom stála náročná úloha priblíženia právnej úpravy potrebám spoločenskej praxe, no pri zachovaní primeranosti výkonu práv a rešpektovaní požiadaviek ústavného poriadku Slovenskej republiky. Reálne hrozilo, že logikou extrémneho prístupu k právam nájomcu a ich ochrane dôjde aj k extrémnemu prístupu a prevalencii práv prenajímateľa na strane druhej, kde prenajímateľ je síce vlastníkom prenajímaného bytu, no s týmto bytom sa môže spájať "domov" a obydlie jeho nájomcu, ktoré rovnako poníma ústavnú ochranu.

Z vykonaných analýz s poukazom na uvedené dôvody zákonodarca ustálil potrebu konštruovania osobitného právneho režimu, ktorý bude prehľadne upravovať práva a povinnosti zmluvných strán a bude náležite zohľadňovať potrebu rozvoja tohto významného spoločenského sektora. Účelom osobitného právneho režimu malo byť účinné zabezpečenie vyrovnanejšieho a flexibilnejšieho postavenia zmluvných strán oproti preferovanému chránenému nájomnému bývaniu. S ohľadom na zistenia z aplikačnej praxe, že v oblasti prenájmu bytov existuje predpoklad určitého podielu sivej ekonomiky, spojený s porušením registračnej povinnosti prenajímateľa v súvislosti so vznikom nájomného vzťahu k orgánom finančnej správy, mal osobitný právny režim nájmu bytu vytvoriť aj právny mechanizmus, ktorý by takéto porušovanie právnych predpisov účinne a preventívne eliminoval.

Návrh zákona o krátkodobom nájme bytu bol pripravený v režime spolupráce podpredsedu vlády SR pre investície a ministra spravodlivosti a po jeho schválení vládou SR na rokovaní 8. januára 2014 bol 19. marca 2014 schválený Národnou radou Slovenskej republiky 99 hlasmi poslancov Národnej rady Slovenskej republiky.

S ohľadom na legislatívny proces zákonodarca účinnosť zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj "ZKN" alebo "zákon o krátkodobom nájme bytu") ustálil na 1. máj 2014. Práve dňom účinnosti zákona o krátkodobom nájme bytu sa v slovenskej civilistike začala písať nová etapa komerčného nájmu bytu s adekvátnou právnou úpravou a z nej vyplývajúceho právneho režimu.

Inštitút krátkodobého nájmu bytu je budovaný na osobitnom vecnom rozsahu a pôsobnosti s dosahom na byty v súkromnom vlastníctve, vybudované bez účasti verejných zdrojov. Jadro právnej úpravy krátkodobého nájmu bytu predstavuje jeho osobitné zmluvné koncipovanie s prepojením na zákonnú povinnosť prenajímateľa registrovať sa na účely dane z príjmu a s vyrovnaním právnej pozície prenajímateľa a nájomcu vo vzťahu k právam a povinnostiam vyplývajúcim z nájomného pomeru.

Zákonodarca sa rozhodol krátkodobý nájom bytu upraviť mimo právneho rámca Občianskeho zákonníka. Dôvodom takéhoto konania bola predovšetkým snaha oddeliť režim chráneného nájmu bytu upraveného v Občianskom zákonníku od režimu tzv. komerčného nájmu bytu, ktorým je práve krátkodobý nájom bytu. Zákonodarca dospel po zrelej úvahe k záveru, že osobitné ustanovenia o krátkodobom nájme bytu nie je možné a legislatívne únosné inkorporovať do dikcie siedmej hlavy ôsmej časti Občianskeho zákonníka, ktorá upravuje nájomnú zmluvu. Uvedený záver vychádzal zo skutočnosti, že v súčasosti platný a účinný Občiansky zákonník neumožňuje vo všetkých otázkach také zásahy, ktoré by v konečnom dôsledku nenarušili jeho vnútornú logiku a integritu do tej miery, že by došlo k spochybneniu správneho výkladu a aplikácie aj doterajších inštitútov civilného práva upravených v Občianskom zákonníku.

Krátkodobý nájom bytu je v tomto zmysle s poukazom na jeho normatívne osobitosti založený na:

Prijatie a nadobudnutie účinnosti zákona o krátkodobom nájme bytu bolo v odbornej aj laickej verejnosti prijaté pozitívne, pričom bez ďalšieho nemožno zákonu vytýkať ani nedostatočnú ochranu práv nájomcu, keďže samotná podstata krátkodobého nájmu bytu je implikovaná práve v jeho dočasnosti - krátkodobosti, flexibilite a samotnej vnútornej vyváženosti práv a povinností, reflektujúc pritom aj možný záujem na predčasnom ukončení nájmu zo strany nájomcu.

Východiskovým ustanovením, ktoré na definičnej báze upravuje krátkodobý nájom bytu, je § 2 ZKN, podľa ktorého sa krátkodobým nájmom bytu na účely zákona o krátkodobom nájme bytu rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 ZKN a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.

Zákon o krátkodobom nájme bytu zaviedol legálnu definíciu krátkodobého nájmu bytu, a to jednak z dôvodu právnej istoty a jednak z dôvodu s tým súvisiacej potreby odlíšenia krátkodobého nájmu bytu od iného druhu nájomného pomeru. Uvedené definičné odlíšenie je relevantné aj z dôvodu potreby autonómneho ustálenia osobitosti režimu vzťahu s Občianskym zákonníkom (§ 10 ZKN).

Z uvedených dôvod