Záložné právo k nehnuteľnostiam v aplikačnej praxi

V roku 2002 bola prijatá zásadná reforma právnej úpravy záložného práva v našom právnom poriadku.¹⁾ O jej kvalite vypovedá skutočnosť, že sa do určitej miery stala vzorom pre právnu úpravu záložného práva v novom českom Občianskom zákonníku.²⁾ Napriek tejto reforme, ktorá nepochybne patrí medzi najvydarenejšie v oblasti súkromného práva po roku 1989, a medzinárodnému uznaniu, je tu stále viacero otázok, na ktoré Občiansky zákonník a osobitné právne predpisy nedávajú jednoznačné odpovede³⁾, resp. nedávajú odpovede vôbec⁴⁾. V tomto príspevku predkladáme náš pohľad na tie aspekty regulácie záložného práva k nehnuteľnostiam de lege lata z hľadiska zápisov do katastra, ktoré spôsobujú aplikačnej praxi ťažkosti, resp. ktoré vyžadujú precizovanie. Osobitný dôraz budeme klásť na zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti zmluvou a následný vznik takto zriadeného záložného práva. Nebudeme sa však zaoberať problematikou záložného práva podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len "zákon č. 182/1993 Z. z.") napriek tomu, že ide zrejme o jedno z hľadiska interpretácie najzložitejších ustanovení právnych predpisov súvisiacich so záložným právom k nehnuteľnostiam - k tomuto "opomenutiu" nás vedie skutočnosť, že toto ustanovenie už bolo podrobené pomerne dôkladnému rozboru v odbornej literatúre, na ktorú odkazujeme čitateľa,⁵⁾ pričom by sme pravdepodobne nevedeli priniesť nový, podnetný pohľad.

V zmysle § 151b ods. 1 Občianskeho zákonníka záložné právo sa zriaďuje aj písomnou zmluvou,⁶⁾ t. j. zmluvou o zriadení záložného práva (ďalej len "záložná zmluva"). Ak je zálohom nehnuteľnosť, záložná zmluva musí mať náležitosti podľa § 42 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), ďalej aj katastrálny zákon, a teda záloh musí byť identifikovaný podľa tohto ustanovenia. Samozrejme, v záložnej zmluve sa musí v zmysle § 151b ods. 2 Občianskeho zákonníka určiť pohľadávka, ktorá sa záložným právom zabezpečuje. Niektorými ďalšími aspektmi zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti sa budeme zaoberať podrobnejšie v ďalších častiach príspevku. V rámci tejto časti sa ešte zameriame na problematiku dojednaní o doručovaní medzi zmluvnými stranami v záložnej zmluve.

Pomerne bežnými ustanoveniami zmlúv, a to vrátane záložných zmlúv, sú dojednania o doručovaní písomností medzi zmluvnými stranami, resp. o fikcii doručenia písomnosti druhej zmluvnej strane, ak si táto písomnosť neprevezme. V súvislosti s takýmito dojednaniami v záložných zmluvách vznikla v aplikačnej praxi otázka, či môže okresný úrad v nadväznosti na výkon záložného práva⁷⁾ na ustanovenia záložnej zmluvy o doručovaní prihliadať. Zastávame názor, že okresný úrad na takéto dojednania prihliadať musí, ak nezistí dôvod zakladajúci neplatnosť dohody o doručovaní, resp. o fikcii doručenia písomnosti. Občiansky zákonník totiž neobsahuje žiadne ustanovenia o doručovaní písomností medzi účastníkmi právnych vzťahov v súvislosti s výkonom záložného práva.⁸⁾ Dohodu účastníkov právneho vzťahu o fikcii doručenia doporučenej zásielky (písomnosti) jedného z účastníkov právneho vzťahu druhému účastníkovi právneho vzťahu musí samozrejme okresný úrad posúdiť z toho hľadiska, či je platná. Pri skúmaní platnosti dohody o fikcii doručenia písomnosti je nepochybne potrebné prihliadať na všetky ustanovenia príslušnej zmluvy týkajúce sa doručovania. Z hľadiska posudzovania platnosti dohody účastníkov právneho vzťahu o fikcii doručenia bude podľa nášho názoru spravidla dôležité to, aby sa fikcia doručenia spájala s podmienkou, že adresát písomnosti sa zdržiava v mieste doručenia, a zároveň je stanovená primeraná lehota na prevzatie písomnosti pre prípad, že doručovateľ nezastihne adresáta písomnosti na mieste doručovania.

Občiansky zákonník v § 151e ods. 2 ustanovuje, že záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom v katastri, ak osobitný zákon neustanovuje inak. V súvislosti s týmto ustanovením je potrebné zákonodarcovi v prvom rade vytknúť terminologickú nedôslednosť so závažnými interpretačnými (a praktickými) dôsledkami⁹⁾ - na rozdiel od iných ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich vznik alebo zánik vecného bremena zriadeného alebo zrušeného zmluvou¹⁰⁾ tu totiž neustanovuje, že záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká vkladom, ale zápisom v katastri. Vychádzajúc z výslovného ustanovenia Občianskeho zákonníka by teda malo platiť, že záložné právo k nehnuteľnosti, bytu alebo nebytovému priestoru zriadené zmluvou vzniká nie právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu, ale až zápisom do katastra na základe tohto rozhodnutia.¹¹⁾ Voči tejto interpretácii by bolo možné namietať s poukazom na slová zákonodarcu vo vyššie uvedenom ustanovení Občianskeho zákonníka , že záložné právo k nehnuteľnosti, bytu alebo nebytovému priestoru vzniká právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu, pretože podľa osobitného právneho predpisu, a to § 28 ods. 1 a ods. 3 katastrálneho zákona, sa práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv uvedené v § 1 ods. 1 tohto právneho predpisu zapisujú do katastra vkladom, ak tento zákon neustanovuje inak, pričom právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení. V odbornej literatúre nie je nijako výnimočný právny názor (vychádzajúci zjavne z § 28 ods. 1 a ods. 3 katastrálneho zákona), podľa ktorého práva zapisované do katastra vkladom (teda aj záložné právo k nehnuteľnosti) zriadené zmluvou vznikajú právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu.¹²⁾ My sa však prikláňame k interpretácii, podľa ktorej záložné právo k nehnuteľnosti zriadené zmluvou (ako aj iné právo zapisované do katastra formou vkladu) vzniká až zápisom do katastra, čo je aj v súlade s účelom vedenia katastra ako verejnej knihy a požiadavkou publicity záložného práva a vecných práv vôbec.

Zápis záložného práva k nehnuteľnosti, bytu alebo nebytovému priestoru zriadeného zmluvou do katastra má za následok vznik tohto záložného práva iba za predpokladu, že zmluva o zriadení záložného práva bola platná a účinná v čase rozhodovania okresného úradu o návrhu na vklad.¹³⁾ Ak tento predpoklad naplnený nie je, zápisom do katastra záložné právo nevznikne. V súvislosti so zápisom záložného práva do katastra na základe neplatnej záložnej zmluvy je dôležité poznamenať, že záložné právo nemôže byť predmetom držby a následného vydržania¹⁴⁾, preto v takomto prípade nadobudnutie záložného práva vydržaním neprichádza do úvahy.

Pomerne zaujímavá je situácia ohľadom vzniku záložného práva k určitej nehnuteľnosti (vrátane bytu a nebytového priestoru), keď nehnuteľnosť patrí k podniku a záložné právo sa zriadi k podniku zmluvou. Podľa § 151f ods. 1 Občianskeho zákonníka na vznik záložného práva k podniku alebo časti podniku ako celku sa vyžaduje registrácia v registri záložných práv. Z uvedeného ustanovenia Občianskeho zákonníka vyplýva, že záložné právo k podniku alebo jeho časti vznikne registráciou v registri záložných práv. Potiaľto je normatívny text jasný. Občiansky zákonník však ďalej v § 151f ods. 1 ustanovuje, že na vznik záložného práva k jednotlivým súčastiam zálohu, pre ktoré to tento zákon alebo osobitný zákon ustanovuje, sa vyžaduje aj registrácia v osobitnom registri. Zákonodarca vôbec nevysvetľuje, čo sa rozumie súčasťou zálohu. Nehnuteľnosť, ktorá patrí k podniku, však zrejme za súčasť zálohu (podniku) považovať môžeme. V aplikačnej praxi by mohlo dôjsť k tomu, že registráciou v registri záložných práv vznikne záložné právo k podniku, ktoré bolo zriadené zmluvou, a následne sa zriadi záložné právo k nehnuteľnosti, ktorá patrí k podniku, v prospech ďalšej osoby.¹⁵⁾Ak osoba, v prospech ktorej bolo zriadené záložné právo k nehnuteľnosti (ďalej len "záložný veriteľ 1"), podá návrh na vklad skôr ako osoba, v prospech ktorej vzniklo záložné právo k podniku, ku ktorému patrí daná nehnuteľnosť (ďalej len "záložný veriteľ 2"), záložné právo záložného veriteľa 1 k nehnuteľnosti bude mať prednosť pred záložným právom záložného veriteľa 2, samozrejme za predpokladu, že budú splnené podmienky na povolenie vkladu v prospech záložného veriteľa 1 a záložného veriteľa 2 a že záložné právo bude v prospech oboch týchto záložných veriteľov zapísané do katastra. Zastávame totiž názor, že vznik záložného práva k podniku neznamená vznik záložného práva k nehnuteľnosti, ktorá patrí k podniku. Dôvodová správa k § 151f ods. 1 Občianskeho zákonníka je len ťažko zrozumiteľná, v dôsledku čoho nám nie je nápomocná na účely interpretácie tohto ustanovenia. Podľa odbornej literatúry sa v prípade zriadenia záložného práva k súboru vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podniku alebo časti podniku ako celku na .¹⁶⁾ Naša vyššie uvedená interpretácia § 151f ods. 1 Občianskeho zákonníka je teda v súlade s právnym názorom prezentovaným v odbornej literatúre. Zostáva ešte dodať, že aj zápis záložného práva do katastra nehnuteľností v prospech záložného veriteľa 2 k nehnuteľnosti patriacej k podniku sa vykoná formou vkladu - iba táto forma zápisu práva do katastra má konštitutívne účinky.¹⁷⁾ Tu je potrebné zdôrazniť, že zákonodarca výslovne hovorí o vzniku záložného práva k jednotlivým súčastiam zálohu registráciou v osobitnom registri, t.j. v tomto prípade v katastri. Pokiaľ by aj bol podaný návrh na vykonanie záznamu záložného práva k nehnuteľnosti patriacej k podniku s poukazom na vznik záložného práva k podniku zápisom (registráciou) do registra záložných práv, okresný úrad by bol povinný posúdiť toto podanie podľa obsahu ako návrh na vklad a v ďalšom postupovať podľa ustanovení katastrálneho zákona o návrhu na vklad. Na záver tohto výkladu by sme chceli poukázať na skutočnosť, že právna úprava vzniku záložného práva k súboru vecí v "starom" českom Občianskom zákonníku taktiež spôsobovala interpretačné problémy.¹⁸⁾ V rámci rekodifikácie občianskeho práva hmotného je teda potrebné tejto otázke venovať náležitú pozornosť. Nový český Občiansky zákonník v § 1319 ods. 2 ustanovuje, že záložné právo k podniku vzniká zápisom do registra záloh.¹⁹⁾

Jedným zo závažných nedostatkov právnej úpravy vzniku záložného práva k nehnuteľnostiam de lege lata je absencia právnej úpravy vzniku záložného práva k nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom evidovania v katastri,²⁰⁾ v nadväznosti na jeho zriadenie z