Nájom poľnohospodárskych pozemkov - zabudnutý nájom?

Podoba právnej úpravy nájmu poľnohospodárskych pozemkov¹⁾ ilustruje nepriazeň legislatívneho osudu k tejto oblasti užívacích vzťahov. Po roku 1989²⁾ bolo najprv jej jadrom nariadenie vlády,³⁾ ktoré bolo samostatným zákonom nahradené v roku 2003.⁴⁾ Nie je jasné, či má byť zakotvenie do samostatného zákona vnímané ako pocta alebo odsunutie za hranice zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj "Občiansky zákonník" alebo "OZ"), čo symbolizuje prístup zákonodarcu k tejto problematike, preukázateľne si však uvedomoval, že žiaducou je regulácia na úrovni zákona.⁵⁾

Podľa štátnych analytických podkladov⁶⁾ mala poľnohospodárska pôda ku koncu roku 2017 výmeru 2,4 mil. ha (z toho približne 1,4 mil. ha orná pôda), pričom jednu parcelu vlastnilo v priemere 12 osôb a jeden vlastník disponoval spoluvlastníckymi podielmi v priemere k 23 parcelám. Tieto štatistické údaje vystihujú význam nájmu poľnohospodárskych pozemkov (polovica územia Slovenskej republiky je tvorená poľnohospodárskou pôdou, pričom absolútna väčšina je predmetom nájmu), ale aj problematickú rozdrobenosť vlastníctva. Možno sa opodstatnene domnievať, že spolu s nájmom bytov a s nájmom nebytových priestorov patrí v tomto príspevku rozoberaný nájom medzi užívacie inštitúty dotýkajúce sa značnej časti spoločnosti; vyžaduje si preto primeranú pozornosť všetkých inštitúcií podieľajúcich sa na tvorbe legislatívy.

Napriek tomu je vývoj právnej úpravy nájmu poľnohospodárskych pozemkov od roku 2003 veľmi rozpačitý. Po viacerých drobných novelách, ktoré charakterizuje absencia koncepcie a nesystémové presadzovanie parciálnych záujmov, sa zákon v ostatnom období dočkal väčších zásahov.⁷⁾ Možnosť pre skvalitnenie zákonných noriem predstavuje rekodifikácia súkromného, resp. záväzkového práva, ktorá by nájmu poľnohospodárskych pozemkov mala priniesť dôstojný legislatívny formát.

Nájom agropozemkov sa vyznačuje neustálym hľadaním rovnováhy medzi záujmami prenajímateľa ako vlastníka poľnohospodárskeho pozemku a záujmami nájomcu, ktorý je v najširšom kontexte predstaviteľom spoločenského dopytu na čo najlepšie spravovanom poľnohospodárstve. Pomenovať všetky formálne a obsahové nedostatky súčasnej právnej úpravy tento príspevok nechce a sústredí sa, vychádzajúc z najčastejších aplikačných problémov, na legislatívno-technické a koncepčné nedostatky zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Cieľom je ponúknuť súbor úvah, ktorými sa možno pri hľadaní lepších zajtrajškov užívacích vzťahov k poľnohospodárskej pôde aspoň trochu inšpirovať.

Zákon pozostáva z úpravy nájmu k trom rozličným predmetom právnych vzťahov (poľnohospodársky pozemok/podnik na poľnohospodársku výrobu/lesný pozemok). Samotný nájom poľnohospodárskych pozemkov je rozčlenený na dve podoblasti - ide o osobitný vnútorný mikrodualizmus, ktorý vzdialene pripomína rozlišovanie medzi občianskoprávnym a obchodnoprávnym režimom záväzkových vzťahov. Prvá časť zákona upravuje "nájom pozemku na poľnohospodárske účely", ktorým sa rozumie "nepodnikateľský" nájom pozemkov spravidla medzi občanmi, ktorí majú záujem si medzi sebou prenajímať poľnohospodárske pozemky na nekomerčné účely. Táto časť zákona je natoľko stručná, že neobsahuje niektoré základné a typicky upravované podmienky poľnohospodárskeho nájmu (napr. jeho trvanie) a záujemcovia o tento zmluvný typ budú pri konfigurovaní nájomných práv a povinností nahliadať do druhej časti zákona. V nej je upravený podnikateľský nájom agropozemkov predstavujúci v praxi najviac využívanú a najrozsiahlejšiu, ale zároveň najkomplikovanejšiu pasáž zákonného textu. Zákonodarca predpokladá, že sa ňou budú spravovať tie nájomné vzťahy, pri ktorých prenajatý pozemok slúži na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku,⁸⁾ najmä prípady, keď si subjekt podnikajúci v poľnohospodárstve prenajíma pozemky na účely poľnohospodárskej výroby od súkromných vlastníkov.

Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov je štruktúrovaný tak, že na podnikateľský nájom agropozemkov sa vzťahujú aj ustanovenia prvej časti zákona, súčasne sa na každý typ nájmu vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve, to všetko v usporiadanej subsidiarite. Obavy z neprehľadnosti a nezrozumiteľnosti právnej normy sa dajú rozptýliť, len je potrebné si systematiku predpisu osvojiť a nadobudnúť v nej orientáciu. A hoci sa ocitáme v ére potláčania duálneho režimu záväzkových vzťahov, dá sa konštatovať, že zásadný problém nebadať ani v rozlišovaní medzi podnikateľským a nepodnikateľským nájmom. Na hlbšiu diskusiu je, či by prvá časť zákona nemala byť obsiahlejšia a podrobnejšia a tvoriť základ právnej úpravy, pričom osobitné pravidlá podnikateľského nájmu by boli len doplnkovým ; súčasná štruktúra je budovaná opačnou metodikou.

Často prehliadanú súčasť zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov predstavujú pravidlá o nájme podniku na poľnohospodársku výrobu a nájme lesného pozemku na hospodárenie v lesoch. Aj keď medzi nájmom podniku na poľnohospodársku výrobu a nájmom agropozemkov vidno spojítko v tom, že sa týkajú poľnohospodárskej výroby a súčasťou prenajímaného poľnohospodárskeho podniku bude s najvyššou pravdepodobnosťou aj balík nájomných vzťahov k pôde, určite je dôvodná otázka, či tento zmluvný typ nepatrí systematicky k zmluve o predaji podniku alebo medzi osobitné druhy nájmu v rámci Občianskeho zákonníka. Nájom lesného pozemku je historicky aj obsahovo príbuzný poľnohospodárskemu nájmu, no tiež je na uváženie, či jeho miesto nie je (ak už mimo súkromnoprávneho kódexu) v osobitnom predpise týkajúcom sa hospodárenia v lesoch. Túto súvislosť si zákonodarca uvedomuje, pretože aktuálne je v legislatívnom procese návrh zákona, ktorým sa štvrtá časť v celom rozsahu zo zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov vyčleňuje.⁹⁾

Nemožno obísť ani fakt, že súčasťou zákona sú aj správnoprávne normy. Ustanovenia o postupe správneho orgánu pri rozhodovaní o (náhradnom) podnájomnom pozemku a nedávno začlenené postupy o riešení niekdajšieho vydávania náhradných pozemkov¹⁰⁾ majú priamu súvislosť s nájmom poľnohospodárskych pozemkov (riešenie užívacích vzťahov k týmto pozemkom tak, aby sa vytvárali celky, ktoré budú prístupné a bude ich možné racionálne obhospodarovať), zákon ale obsahuje viaceré administratívnoprávne prvky (postup správneho orgánu pri rozhodovaní, účastníci správneho konania, predpoklady rozhodovania, obsah rozhodnutia, podmienky jeho zániku a pod.). Rovnako to platí pre požiadavku na vedenie evidencie nájomných zmlúv, ktorá vo veľkej miere slúži verejn