Nájomca bytu podľa § 29a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZSP 1/2024)

§ 16 ods. 1 a § 29a ods. 1 zákona č. 182 /1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

§ 421 ods. 1 písm. b) Civilného sporového poriadku

Ustanovenie § 29a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v spojení s § 16 ods. 1 tohto zákona nepripúšťa výklad, v zmysle ktorého by nájomcom, do vlastníctva ktorého je obec povinná previesť vlastníctvo bytu, bola aj fyzická osoba, s ktorou bol nájom bytu dohodnutý na dobu určitú.

Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 1Cdo/83/2022

Žalobcovia poukazovali na to, že pôvodne boli nájomcami bytu v dome, ktorý bol v rámci reštitúcie vydaný oprávnenej osobe. Po skončení tohto nájmu s nimi žalované mesto 13. novembra 2007 uzatvorilo nájomnú zmluvu k jednoizbovému bytu na dobu určitú a 1. októbra 2013 nájomnú zmluvu na dobu určitú k dvojgarsónke v dome určenom na bývanie seniorov; nájom tejto dvojgarsónky bol s nimi opakovane obnovovaný. Keď v decembri 2015 požiadali o odkúpenie dvojgarsónky do ich vlastníctva, žalovaný im nevyhovel s odôvodnením, že ich nájom bol dojednaný len na dobu určitú. Táto argumentácia žalovaného ale podľa názoru žalobcov nezodpovedá § 29a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZVB“). Navyše, vzhľadom na opakované uzatváranie zmlúv o nájme bytu na určitý čas treba mať za to, že ich nájom bol dojednaný na dobu neurčitú.

Vo svojom vyjadrení k žalobe žalovaný uviedol, že v zmysle § 16 ods. 1 ZVB môže vlastník domu previesť byt do vlastníctva nájomcu, iba ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas. Žalovaný nesúhlasil s názorom žalobcov, že nájomná zmluva, ktorá s nimi bola uzatvorená, má byť považovaná za zmluvu uzatvorenú na dobu neurčitú. Pri uzatváraní nájomných zmlúv je podľa žalovaného potrebné rešpektovať zmluvnú voľnosť účastníkov nájomných zmlúv. Opakované uzatváranie nájomných zmlúv na dobu určitú nie je protizákonné.

Súd prvej inštancie vychádzal z toho, že pokiaľ sa § 16 ods. 1 ZVB týka fyzickej osoby, s ktorou nebol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, treba pod „nájomcom“ rozumieť takéhoto nájomcu aj pri aplikácii § 29a ods. 1 ZVB. V danom prípade žalobcovia od 1. októbra 2013 uzavreli so žalovaným viacero nájomných zmlúv, avšak vždy (len) na dobu určitú. Napriek argumentácii žalobcov sa súd prvej inštancie nestotožnil s ich názorom, že vzhľadom na opakované uzatváranie nájomných zmlúv na dobu určitú treba ich nájom považovať za uzavretý na dobu neurčitú. Podľa právneho názoru súdu prvej inštancie žalovaný nebol povinný uzatvoriť s nimi zmluvu o nájme bytu na dobu neurčitú. Taká povinnosť mu nevyplýva zo žiadneho zákona a nemožno ju vyvodiť ani zo všeobecne záväzných nariadení žalovaného. Postup žalovaného, ktorý neakceptoval ich žiadosť o prevod nimi užívaného bytu (dvojgarsónky) do ich vlastníctva, nepovažoval súd prvej inštancie za priečiaci sa dobrým mravom [§ 3 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“)]. 

Podľa odvolacieho súdu dospel súd prvej inštancie na základe vykonaných dôkazov k správnym skutkovým zisteniam a vec právne posúdil v súlade so zákonom. Odvolacie námietky žalobcov vyhodnotil ako neopodstatnené. Odvolací súd zastával názor, že pokiaľ žalované mesto v súlade s uznesením mestského zastupiteľstva zriadilo žalobcom v roku 2013 časovo obmedzený nájom, ktorý následne