Uznesenie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Obdo 34/2018 z 11. 12. 2018, R 41/2019, (konkludentné obnovenie nájmu nebytových priestorov)

GLOSA I

Glosované rozhodnutie rieši otázku aplikovateľnosti § 676 ods. 2 OZ na nájom a podnájom nebytových priestorov, čo v zásade odôvodňuje tým, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov sú leges speciales voči ustanoveniam Občianskeho zákonníka a použitie tohto ustanovenia vylučujú. Tento názor však nepovažujeme za presný.

1. Vzťah zákona č. 116/1990 Zb. a Občianskeho zákonníka ako lex specialis a lex generalis je komplikovaným vzťahom týchto dvoch predpisov ako lex prior a lex posterior. Samotný zákon č. 116/1990 Zb. neobsahuje žiadne ustanovenie, z ktorého by vyplývalo, že na právne vzťahy nájmu nebytových priestorov sa majú použiť ustanovenia Občianskeho zákonníka. Dôvodom je, že tento zákon bol schválený 23. apríla 1990, teda pred novelou Občianskeho zákonníka vykonanou zákonom č. 509/1991 Zb. účinnou od 1. januára 1992, kedy Občiansky zákonník neobsahoval žiadnu úpravu zmluvy o nájme. Obsahoval len čiastkovú úpravu osobného užívania (§ 152 a nasl. OZ), ako aj prenechania na užívanie (§ 390 OZ). V danom čase tak neexistoval lex generalis, voči ktorému by zákon č. 116/1990 Zb. mohol mať povahu lex specialis, takže neriešil ani vzťah k všeobecnej úprave zmluvy o nájme.

Úpravu nájomnej zmluvy do Občianskeho zákonníka priniesla až citovaná novela – zákon č. 509/1991 Zb. Dôvodová správa k tomuto zákonu (Federálne zhromaždenie ČSFR, VI. volebné obdobie, tlač 685) uvádza, že „v nové úpravě bylo třeba vytvořit především soubor ustanovení upravujících obecně nájemní smlouvu a nájemní poměr, který by se mohl aplikovat na všechny druhy nájmu a mimo to vytvořit i zvláštní ustanovení, která by upravovala specifické otázky jednotlivých druhů nájmů...“. Z toho vyplýva, že všeobecné ustanovenia o nájmoch (§ 663 až 684 OZ) sa majú aplikovať vo všetkých druhoch nájmov, ktoré sú potom upravené špecifickými ustanoveniami. Občiansky zákonník potom v § 720 ustanovuje, že aj nájom a podnájom nebytových priestorov je špecifickým druhom nájmu (a podnájmu), na ktorý sa takisto aplikujú všeobecné ustanovenia o nájme.

2. K týmto záverom dospel Najvyšší súd SR už v judikáte R 47/1999. Glosované rozhodnutie však závery tohto judikátu nesprávne aplikuje, keď v odseku 21 uzatvára, že úprava skončenia nájmu v § 9 zákona č. 116/1990 Zb. je komplexná a použitie všeobecnej úpravy v Občianskom zákonníku by bolo možné len vtedy, ak by naň zákon č. 116/1990 Zb. odkazoval, resp. ak určitá otázka nie je vôbec upravená. Z judikátu R 47/1999 však vyplýva len to, že všeobecná úprava sa nepoužije len vtedy, ak je daný právny vzťah upravený osobitným zákonom č. 116/1990 Zb., teda len v prípade výslovného konfliktu. Nevyplýva z neho teda, že by osobitný predpis mal na všeobecný výslovne odkazovať. Nemožno súhlasiť ani so záverom, že otázka riešená v § 676 ods. 2 OZ je v zákone č. 116/1990 Zb. upravená. Ustanovenie § 676 ods. 2 OZ totiž nerieši otázku skončenia nájmu, ale otázku opätovného vzniku, resp. obnovenia nájmu. Len z praktických dôvodov je toto ustanovenie zaradené pri ustanovení o skončení nájmu dohodnutého na neurčitý čas, jeho obsahom však nie je úprava skončenia nájmu. Zákon č. 116/1990 Zb. pritom otázku obnovenia nájmu vôbec neupravuje, v dôsledku čoho sú splnené podmienky použitia všeobecného predpisu, teda § 676 ods. 2 OZ (tak, ako ich vymedzuje judikát R 47/1999). Pre toto riešenie svedčí napríklad aj § 710 ods. 2 OZ, ktorý ako lex specialis pri nájme bytu vyjadruje to isté čo § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., teda že nájom dohodnutý na určitý čas zanikne uplynutím tohto času. Napriek tomu, toto ustanovenie (v znení od 1. septembra 2001) v druhej vete výslovne vylučuje použitie § 676 ods. 2 OZ. Tým sa len potvrdzuje zámer vyjadrený v dôvodovej správe k zákonu č. 509/1991 Zb., že všeobecné ustanovenia o nájme sa majú použiť na všetky nájmy všeobecne, pokiaľ pri špeciálnych druhoch nájmov výslovne nie je ustanovené inak. Zákon č. 116/1990 Zb. však použitie § 676 ods. 2 OZ nevylúčil, čo svedčí v prospech toho, že sa má na nájom nebytových priestorov použiť.

3. Pravdou je, že rozhodovacia prax Najvyššieho súdu SR doteraz túto otázku výslovne neriešila, čiastočne sa jej však dotkla minimálne v dvoch rozhodnutiach. V rozsudku pod sp. zn. 4 Cdo 16/2006 (judikát R 4/2009) sa Najvyšší súd SR zaoberal otázkou, či sa nájom môže obnoviť v prípade, že nájomca užíva vec na základe neplatnej nájomnej zmluvy. Z obsahu rozhodnutia je zrejmé, že predmetom nájmu tu boli nebytové priestory. Najvyšší súd SR sa pritom v ro­zhodnutí obsiahlo vysporiadaval s otázkou, prečo v danom konkrétnom prípade neprichádza do úvahy predĺženie nájmu podľa § 676 ods. 2 OZ. Podobná úvaha vyplýva z rozsudku pod sp. zn. 3 Cdo 112/2012, v ktorom Najvyšší súd SR opäť posudzoval otázku, či v danom konkrétnom prípade bola naplnená podmienka citovaného ustanovenia, teda u