4 Spoluvlastník a právo na sprístupnenie údaja o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti
S účinnosťou od 1. 10. 2018, kedy nadobudol účinnosť zákon č.
212/2018 Z. z., ktorým bol novelizovaný
katastrálny zákon, sa (okrem iného) do obsahu katastra nehnuteľností zaviedla evidencia cien nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa tak stal údajom katastra nehnuteľností. Údaje o cenách nehnuteľností sa získavajú zo zmlúv, verejných či iných listín, ktoré sa predkladajú na zápis do katastra nehnuteľností, a to v režime podľa
§ 13a vyhlášky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva
katastrálny zákon, v znení neskorších predpisov.
Spoluvlastník, majúci postavenie vlastníka a v kontexte nehnuteľností vlastníka nehnuteľnosti, má právo na sprístupnenie údaja o cene, za ktorú sa spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, ktorá je predmetom jeho spoluvlastníctva, prevádza, resp. previedol a to aj vtedy, ak sám nebol účastníkom zmluvy, ktorou sa predmetný spoluvlastnícky podiel prevádza, resp. previedol.
20)
Tomuto záveru nasvedčuje právna úprava predkupného práva spoluvlastníka v zmysle
Občianskeho zákonníka.
21)
Spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu, má zo zákona povinnosť ostatným spoluvlastníkom urobiť tzv. "ponuku na výkup", ibaže by chcel previesť svoj spoluvlastnícky podiel na blízku osobu (pri čom v danom prípade takúto povinnosť nemá).
22)
Táto "ponuka na výkup" je jednostranný právny úkon, ktorý okrem požiadaviek kladených všeobecne na právne úkony
23)
a náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy
24)
musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých jeden spoluvlastník ponúka svoj spoluvlastnícky podiel na kúpu, t. j. predmet kúpy (v danom prípade spoluvlastnícky podiel), ako aj kúpnu cenu, ktorých splnením môže iný spoluvlastník svoje predkupné právo vykonať. Porušenie povinnosti spoluvlastníka urobiť ostatným spoluvlastníkom "ponuku na výkup", t. j. porušenie predkupného práva spoluvlastníka, je sankcionované relatívnou neplatnosťou právneho úkonu, ako aj nárokom oprávneného spoluvlastníka domáhať sa od nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu, aby mu tento podiel ponúkol na predaj, resp. tým, že oprávnenému spoluvlastníkovi zostáva zachované predkupné právo.
25)
Porušenie predkupného práva iného spoluvlastníka môže mať rôzne podoby, pričom za porušenie predkupné práva iného spoluvlastníka sa považuje aj to, ak spoluvlastník predá spoluvlastnícky podiel nadobúdateľovi za inú cenu, než aká bolo ponúkaná vopred oprávnenému spoluvlastníkovi.
26)
Spoluvlastník, ktorého predkupného právo bolo porušené, má právo domáhať sa voči nadobúdateľovi, aby mu nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých podiel kúpil od pôvodného spoluvlastníka. Pre posúdenie "rovnakých podmienok" je preto potrebné, aby oprávnenému spoluvlastníkovi boli tieto podmienky známe. Pokiaľ teda oprávnený z predkupného práva žiada o sprístupnenie údaja o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti z kúpnej zmluvy, a to z titulu spoluvlastníckeho práva k nehnuteľnosti, je vo všeobecnosti možné sprístupniť mu údaj o tejto kúpnej cene.
Ak by však z kúpnej zmluvy nebolo možné získať (zistiť) údaj o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, na ktorej je spoluvlastníkom aj žiadateľ o sprístupnenie tohto údaja, keďže je v kúpnej zmluve uvedená kúpna cena určená jednou sumou a predmetom prevodu sú aj ďalšie nehnuteľnosti,
27)
na ktorých žiadateľ o sprístupnenie predmetného údaja nevlastní spoluvlastnícky podiel, potom nemožno sprístupniť kúpnu cenu určenú v kúpnej zmluve jednou spoločnou sumou za celý predmet prevodu. Uvedené konštatovanie reflektuje právnu úpravu
Občianskeho zákonníka, ktorá neukladá zmluvným stranám povinnosť rozpisovať v zmluvách ceny za každú nehnuteľnosť alebo za každý spoluvlastnícky podiel zvlášť. Teda, ak je napríklad predmetom prevodu viacero pozemkov alebo viacero rôznych spoluvlastníckych podielov, cena nemusí byť rozpísaná za každý prevádzaný pozemok alebo za každý prevádzaný spoluvlastnícky podiel samostatne, ale stačí, ak je cena uvedená kumulatívne. V prípade, že je predmetom prevodu viacero vecí, nie je podľa
Občianskeho zákonníka vylúčené dojednanie súhrnnej kúpnej ceny i bez stanovenia ceny jednotlivých vecí a takúto dohodu o cene nemožno považovať za neurčitú.
Na podporu uvedeného stanoviska možno zároveň uviesť, že v súlade s definíciou pojmu "osobný údaj", aj údaj o cene nehnuteľnosti možno jednoznačne zaradiť pod tento pojem, keďže jeho ďalším spracúvaním môže v spojení s ďalšími údajmi dôjsť k identifikovaniu ekonomickej identity konkrétnej osoby. Z tohto pohľadu je potom potrebné tomuto údaju venovať zvýšenú právnu ochranu, a to nielen z pohľadu
katastrálneho zákona, ale najmä z pohľadu právnych predpisov upravujúcich ochranu osobných údajov. Pokiaľ je predmetom zmluvy viac podielov, pričom podielový spoluvlastník je podielovým spoluvlastníkom len jedného (alebo len niektorých) z týchto spoluvlastníckych podielov a kúpna cena je v zmluve uvedená ako celok, štátny orgán na úseku katastra nehnuteľností nemá k dispozícii informáciu o tom, za akú cenu sa spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, ktorej spoluvlastníkom je žiadateľ o sprístupnenie údaja o cene, prevádza, a preto takýto údaj nevie žiadateľovi poskytnúť. Orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemá možnosť iným spôsobom kúpnu cenu upraviť tak, aby žiadateľ získal údaj, na ktorého získanie existuje z jeho strany právny nárok. Poskytnutím celkovej kúpnej ceny, teda kúpnej ceny za celý predmet prevodu, ktorý v celosti nie je predmetom spoluvlastníctva žiadateľa o tento údaj, by mohlo dôjsť k získaniu neoprávnenej výhody pre žiadateľa, keďže by mu boli poskytnuté údaje nad rámec platnej a účinnej právnej úpravy. Spoluvlastník by sa získaním takéhoto údaja mohol dostať do postavenia, kedy disponuje informáciami o ekonomickom postavení druhej osoby, a to bez adekvátnej podpory zakotvenej v právnej úprave. Pokiaľ teda ide o výšku kúpnej ceny, tá je vo všeobecnosti stanovená predovšetkým spoločnou dohodou účastníkov kúpnej zmluvy, ktorí v zásade nie sú obmedzovaní v dojednaní jej výšky, keď napríklad ani neprimerane nízka kúpna cena sama osebe nemôže viesť k neplatnosti právneho úkonu z dôvodu jeho rozporu s dobrými mravmi podľa
§ 39 Občianskeho zákonníka.
28)
Výšku dohodnutej kúpnej ceny pritom nemusí ovplyvňovať len veľkosť (výmera) prevádzaného pozemku, ale môže tiež zohľadňovať napríklad umiestnenie pozemku (intravilán, extravilán), či jeho bonitu (kvalitu).
Každú žiadosť o sprístupnenie údaja o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti je teda v konečnom dôsledku potrebné posudzovať individuálne a pri vybavovaní žiadosti je potrebné venovať osobitnú pozornosť účelu, na ktorý niektorý zo spoluvlastníkov ako žiadateľ žiada údaj o cene spoluvlastníckeho podielu sprístupniť.
V aplikačnej praxi sa vyskytujú prípady, kedy je údaj o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti v príslušnej zmluve o prevode daného spoluvlastníckeho podielu označený ako obchodné tajomstvo. Vyvstáva preto otázka, či a ak áno, za akých podmienok môže orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností v takomto prípade sprístupniť údaj o cene predávaného spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti.
V nadväznosti na takto vymedzenú otázku je potrebné v prvom rade uviesť, že zmluvné strany môžu ako predmet obchodného tajomstva označiť v zásade akúkoľvek informáciu. Na to, aby určitá informácia mohla byť považovaná za obchodné tajomstvo, však nestačí, aby bola takto v obchodných dokumentoch označená. Je potrebné, aby takáto informácia spĺňala kritériá ustanovené priamo zákonom.
29)
Aj súdna prax sa prikláňa k názoru, že dojednanie zmluvných strán o tom, že určité náležitosti zmluvy tvoria predmet obchodného tajomstva, nepostačuje na to, aby sa tieto skutočnosti stali obchodným tajomstvom, pokiaľ nenapĺňajú pojmové znaky vymedzené v Obchodnom zákonníku.
30)
Na to, aby určité informácie tvorili predmet obchodného tajomstva, teda musia byť splnené podmienky vyžadované zákonom a to, že ide o skutočnosti obchodnej, výrobnej či technickej povahy súvisiace s podnikom, tieto skutočnosti majú skutočnú alebo aspoň potenciálnu materiálnu či nemateriálnu hodnotu, v príslušných obchodných kruhoch nie sú bežne dostupné, podnikateľ prejavuje vôľu tieto skutočnosti utajovať a podnikateľ zodpovedajúcim spôsobom zabezpečuje ich utajenie.
31)
Inými slovami, nie každá informácia označená zmluvnými stranami ako predmet obchodného tajomstva skutočne aj tvorí predmet obchodného tajomstva. Posúdenie toho, či určitá informácia spĺňa podmienky byť spôsobilým predmetom obchodného tajomstva, nepatrí do kompetencie orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností, keďže tento orgán ani nemá k dispozícii všetky náležitosti, aby vedel vyhodnotiť, či určitá informácia spadá pod ochranu obchodného tajomstva alebo nie. V prípade pochybnosti alebo sporu o tom, či určitá informácia spĺňa podmienky byť spôsobilým predmetom obchodného tajomstva, môže ostatne záväzne rozhodnúť iba súd.
Preto, ak je určitá informácia označená ako obchodné tajomstvo, orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemá inú možnosť, ako takýto údaj z listiny neposkytnúť. Uvedený postup orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností je potrebný z dôvodu, aby nemohlo dôjsť ani len k pochybnostiam o možnom porušení obchodného tajomstva zo strany tohto správneho orgánu, ktorého dôsledkom môže byť vznik mimoriadne vážnej škody. Tu je pritom potrebné zdôrazniť, že protiprávnym úkonom je nielen samotné porušenie obchodného tajomstva, ale už aj jeho ohrozenie. Za porušenie obchodného tajomstva zákon považuje aj neoprávnené sprístupnenie informácie tvoriacej obchodné tajomstvo. Orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností z titulu svojho postavenia, ako evidenčného orgánu, nemôže byť zodpovedný za prípadné ohrozenie, či vyzradenie obchodného tajomstva, čím by v podstate mohol čeliť zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci. Aj neoprávnené vyzradenie obchodného tajomstva má totiž za následok, že právo k obchodnému tajomstvu zanikne. Do popredia sa tak dostáva otázka, či pochybnosť orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností o tom, či určitá informácia zo zmluvy spĺňa znaky obchodného tajomstva, automaticky znamená, že jej vyzradenie nemôže mať za následok neoprávnené konanie zo strany tohto správneho orgánu. Vzhľadom na okolnosti zániku obchodného tajomstva je nepochybné, že orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemôže niesť zodpovednosť za ohrozenie obchodného tajomstva alebo za jeho vyzradenie. V opačnom prípade by mohla nastať situácia, že orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností by účastníci predkladali na zápis do katastra nehnuteľností zmluvy, verejné či iné listiny s anonymizovaným obsahom, a to z dôvodu obavy z vyzradenia "chúlostivých" údajov, čo iste nie je želateľný stav.
Napokon, na podporu stanoviska o nesprístupnení údaj a o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti v prípade, keď je tento údaj zmluvnými stranami označený ako obchodné tajomstvo, možno uviesť, že jednotlivé zmluvy, verejné a iné listiny sa orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností predkladajú spravidla na účel zápisu vzniku, zmeny alebo zániku práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, resp. tiež na účel zápisu poznámky do katastra nehnuteľností. Skutočnosť, že sa určitá listina dostane do dispozície orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností, nemôže bez ďalšieho znamenať, že predložené listiny majú byť predmetom bezpodmienečného sprístupňovania ich celého obsahu, neraz aj údajov, ktoré s nehnuteľnosťou ako takou nesúvisia. Obdobne to platí, aj pokiaľ ide o sprístupňovanie informácií označených ako obchodné tajomstvo. Je ťažko predstaviteľné, akým spôsobom dotknutí účastníci kúpnej zmluvy zabezpečia utajenie a ochranu informácií označených ako obchodné tajomstvo, ak na druhej strane je ich povinnosťou predložiť na zápis do katastra nehnuteľností zmluvu ako celok, obsahujúcu napríklad aj informácie označené ako obchodné tajomstvo, a orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností by mal tieto informácie sprístupňovať ďalej.
5 Záver
Zákonodarca v katastrálnom zákone ani inom právnom predpise explicitne neupravuje podmienky a rozsah formálnej publicity katastra nehnuteľností vo vzťahu k spoluvlastníkovi. Vychádzajúc z normatívneho poňatia spoluvlastníctva možno konštatovať, že čo do podmienok a rozsahu formálnej publicity katastra nehnuteľností má spoluvlastník obdobné (nie rovnaké) postavenie ako vlastník nehnuteľnosti. Niektoré osobitosti formálnej publicity katastra nehnuteľností vo vzťahu k spoluvlastníkovi vyplývajú z povahy spoluvlastníctva, najmä z normatívnej úpravy predkupného práva spoluvlastníka.
De lege ferenda
by bolo vhodné explicitne upraviť podmienky a rozsah formálnej publicity katastra nehnuteľností vo vzťahu k spoluvlastníkovi a to reštriktívne a reflektujúc osobitosti inštitútu spoluvlastníctva, ako aj právo na ochranu súkromia a právo na ochranu osobných údajov, ktoré sú, napokon, garantované Ústavou Slovenskej republiky.
Pri posudzovaní oprávnenia na získanie údajov a listín zo zbierky listín sa má klásť dôraz na podmienku, ktorou je deklarovanie potreby týchto údajov a listín ako zdroj informácií na ochranu právneho postavenia žiadateľa o tieto údaje a listiny. Keďže obsahom zbierky listín katastra nehnuteľností sú okrem zmlúv o prevode, aj ďalšie zmluvy, verejné a iné listiny, ktoré boli podkladom pre vykonanie zápisu do katastra nehnuteľností, je potrebné vo vzťahu k spoluvlastníkovi vysporiadať sa aj s otázkou jeho oprávnenia na prístup k týmto ďalším listinám. Oprávnenie spoluvlastníka na sprístupnenie listín zo zbierky listín katastra nehnuteľností nemožno v jeho absolútnom ponímaní považovať za právo bezvýhradné a ničím neohraničené. Aj toto oprávnenie musí totiž rešpektovať práva a právom chránené záujmy iných osôb.
Prílišná rigidita práva a striktné dodržiavanie pôvodných interpretácií jednotlivých zásad (vrátane zásady formálnej publicity) spravovania katastra nehnuteľností a neschopnosť reagovať na zmeny v spoločnosti, by postupne mohli viesť až k nespravodlivosti. Aj právny poriadok by sa mal prispôsobovať spoločenským zmenám a novým možnostiam, a teda sa meniť a vyvíjať. V kontexte formálnej publicity katastra nehnuteľností ide predovšetkým o potrebu reagovať na nové pravidlá pri ochrane práv a slobôd iných, najmä z pohľadu ochrany súkromia a osobných údajov, a na nové technologické možnosti ich ďalšieho šírenia (často nekontrolovateľného) či využívania, najmä ak by k nim dochádzalo v neprospech tých, ktorých sa tieto osobné údaje týkajú, a to na účel získania neoprávnenej výhody. Oprávnenie disponovať údajmi nesmie prekračovať hranice toho, čo je primerané a potrebné na uskutočnenie legitímnych cieľov.