Spoločná nehnuteľnosť v katastrálnej praxi

Právny poriadok Slovenskej republiky obsahuje niekoľko špecifických právnych inštitútov spôsobujúcich v aplikačnej praxi značné problémy, medzi ktoré nepochybne patria aj inštitút spoločnej nehnuteľnosti a inštitút pozemkového spoločenstva.¹⁾ Tieto dva právne inštitúty prešli v priebehu 20. storočia pomerne komplikovaným vývojom.²⁾ Ťažkostiam s uchopením spomínaných inštitútov a s ich normatívnou úpravou nasvedčuje skutočnosť, že až v poradí ako tretí do legislatívneho procesu predložený návrh nového zákona o pozemkových spoločenstvách bol schválený Národnou radou Slovenskej republiky,³⁾ ako aj pomerne malý záujem akademickej verejnosti o tento právny inštitút.⁴⁾

Dňa 1. mája 2013 nadobudol účinnosť zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej len "zákon č. 97/2013 Z. z.") a nahradil tak dovtedajší zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov (ďalej len "zákon č. 181/1995 Z. z."). Tento právny predpis predstavuje (okrem iných) novú právnu úpravu právneho postavenia pozemkových spoločenstiev a nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou.⁵⁾Predmetom nášho záujmu v tomto príspevku budú iba tie ustanovenia zákona č. 97/2013 Z. z., ktoré sa bezprostredne dotýkajú evidencie spoločnej nehnuteľnosti a práv k spoločnej nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností, ako aj ustanovenia bezprostredne týkajúce sa katastrálneho konania, a to s dôrazom na občianskoprávne hľadisko, pričom sa pokúsime poukázať na všetky rozhodujúce súvislosti v tomto smere. Pri výklade právnych noriem týkajúcich sa nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou, resp. s novovytvoreným pozemkom oddeleným od pozemku alebo pozemkov tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť a nakladania s podielom na spoločnej nehnuteľnosti budeme vychádzať z interpretačných zásad prezentovaných v aktuálnej rozhodovacej praxi najvyšších súdnych autorít Slovenskej republiky a Českej republiky, najmä zo zásady, že ⁶⁾, ďalej zo zásady, že ⁷⁾, ako aj zo zásady, že .⁸⁾

Napriek tomu, že už zákon č. 181/1995 Z. z. výslovne používal pojem "spoločná nehnuteľnosť"⁹⁾, do 1. mája 2013 bol tento pojem vymedzený iba v judikatúre, resp. v odbornej literatúre vzťahujúcej sa k uvedenému právnemu predpisu.¹⁰⁾Pomerne často je v súdnej praxi citovaná (podľa nášho názoru nevydarená) definícia spoločnej nehnuteľnosti podaná Ústavným súdom Slovenskej republiky, ktorý vo svojom náleze z roku 2010 uviedol, že .¹¹⁾

V zákone č. 97/2013 Z. z. pristúpil zákonodarca k legálnemu vymedzeniu pojmu "spoločná nehnuteľnosť".¹²⁾ Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 97/2013 Z. z.¹³⁾ sa spoločnou nehnuteľnosťou rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov, pričom spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná okrem prípadov ustanovených zákonom;¹⁴⁾ možnosť zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva spoločnej nehnuteľnosti podľa všeobecných ustanovení o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva je zo zákona vylúčená.¹⁵⁾ Spoločnú nehnuteľnosť môžu tvoriť pozemky, ktoré nemajú spoločné hranice a dokonca sa môžu nachádzať v rôznych katastrálnych územiach. Pri pozemkoch tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť má byť na liste vlastníctva vyznačený príslušný kód.¹⁶⁾ Súčasný stav zápisov spoločnej nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností¹⁷⁾ vo všeobecnej rovine však nemožno považovať za uspokojivý - zarmucujúce sú najmä tie prípady, keď je ako vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti evidované v katastri nehnuteľností samotné pozemkové spoločenstvo,¹⁸⁾ ak bol zápis vykonaný bez právneho dôvodu alebo v rozpore so zákonom.

Ak ide o možnosť zväčšenia rozsahu spoločnej nehnuteľnosti, platná právna úprava nijako ne­bráni tomu, aby mohli vlastníci podielov na spoločnej nehnuteľnosti nadobúdať ďalšie pozemky, ktoré sa stanú súčasťou už existujúcej spoločnej nehnuteľnosti. Pozemky, ktoré by sa eventuálne mali stať súčasťou spoločnej nehnuteľnosti, nemusia mať žiadnu spoločnú hranicu s pozemkami, ktoré už tvoria spoločnú nehnuteľnosť. Zákon č. 97/2013 Z.z. ustanovuje totiž iba zákaz drobenia spoločnej nehnuteľnosti s určitými výnimkami a vo vzťahu k zväčšeniu rozsahu spoločnej nehnuteľnosti neobsahuje žiadne obmedzujúce ustanovenie. S prihliadnutím k jednej zo základných zásad súkromného práva, že čo nie je zakázané, je dovolené,¹⁹⁾ a s prihliadnutím na skutočnosť, že spoločná nehnuteľnosť je inštitútom súkromného práva, potom musíme jednoznačne dospieť k vyššie uvedenému záveru ohľadne možnosti zväčšenia rozsahu spoločnej nehnuteľnosti.²⁰⁾ V praxi by však bolo takéto "zväčšenie" rozsahu spoločnej nehnuteľnosti ťažko realizovateľné - zmluvu o prevode vlastníckeho práva k pozemku, ktorý by sa mal stať súčasťou už existujúcej spoločnosti, by totiž bolo potrebné uzatvoriť so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti.²¹⁾ Zákon č. 97/2013 Z. z. taktiež pripúšťa za určitých podmienok odčlenenie časti spoločnej nehnuteľnosti - touto problematikou sa budeme zaoberať ďalej.

Jedným zo znakov spoločnej nehnuteľnosti je jej nedeliteľnosť. Nedeliteľnosť spoločnej nehnuteľnosti je výslovne premietnutá do § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z., ktorý ustanovuje, že prevod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti je zakázaný. Je však možný prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti? Zákon č. 97/2013 Z.z. na túto otázku nedáva výslovnú odpoveď. Podľa nášho názoru je potrebné aj v prípade prechodu práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti rešpektovať nedeliteľnosť spoločnej nehnuteľnosti, a teda aj prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti sa musí týkať všetkých pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti.²²⁾ V rozpore so zákonom by teda bola napríklad dohoda dedičov o tom, že určitý dedič zdedí podiel na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch - okresný úrad by však bol povinný vykonať záznam do katastra nehnuteľností aj na základe osvedčenia o dedičstve, kde by nebola rešpektovaná nedeliteľnosť spoločnej nehnuteľnosti, pretože zápis práva do katastra nehnuteľností na základe tohto osvedčenia o dedičstve ako verejnej listine sa vykonáva formou záznamu a okresný úrad nie je oprávnený skúmať súlad tohto osvedčenia o dedičstve so zákonom z hmotnoprávneho hľadiska.²³⁾

Dôsledkom nedeliteľnosti spoločnej nehnuteľnosti je neprípustnosť povolenia vkladu záložného práva do katastra nehnuteľností iba k jednému pozemku alebo k niektorým pozemkom, ktoré sú súčasťou spoločnej nehnuteľnosti.²⁴⁾ Napriek tomu, že zákon explicitne nezakazuje zriadenie záložného práva iba k niektorým pozemkom, ktoré sú súčasťou spoločnej nehnuteľnosti, takéto záložné právo by nebolo možné realizovať, nakoľko výkonom záložného práva (t.j. predajom zálohu - pozemku alebo niektorých pozemkov tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť) by došlo k zákonom neprípustnému oddeleniu časti spoločnej nehnuteľnosti. Záver o tom, že vklad záložného práva len k niektorým pozemkom tvoriacim spoločnú nehnuteľnosť je neprípustný, vychádza z účelu, resp. funkcie záložného práva. V prípade neuspokojenia pohľadávky veriteľa, ktorá by bola zabezpečená záložným právom iba k niektorým pozemkom tvoriacim spoločnú nehnuteľnosť, by zjavne nebolo možné realizovať uhradzovaciu funkciu záložného práva.²⁵⁾

Informácia o tom, že určitý pozemok je súčasťou spoločnej nehnuteľnosti by mala byť obsiahnutá na liste vlastníctva, a to uvedením kódu spoločnej nehnuteľnosti. Listiny, ktoré je potrebné predložiť, aby bol na list vlastníctva vyznačený kód spoločnej nehnuteľnosti a zapísaná informácia, že ide o spoločnú nehnuteľnosť, sú žiadosť pozemkového spoločenstva, zmluva o pozemkovom spoločenstve²⁶⁾ a výpis z registra pozemkových spoločenstiev (resp. potvrdenie),²⁷⁾ ktorý vydá príslušný okresný úrad, pozemkový a lesný odbor - aplikačná prax sa zatiaľ neustálila na jednotnej odpovedi na otázku, či je zároveň potrebné preukázať, že pozemky uvádzané v zmluve o pozemkovom spoločenstve sú spoločnou nehnuteľnosťou. Z hľadiska zápisov do katastra nehnuteľností možno zápis kódu spoločnej nehnuteľnosti považovať za poznámku. K zápisu spoločnej nehnuteľnosti na list vlastníctva môže dôjsť aj na základe rozhodnutia príslušného správneho orgánu o schválení registra obnovenej evidencie pozemkov podľa zákona č. 180/1995 Z. z.²⁸⁾ V súčasnosti sa vyskytujú aj prípady, keď je spoločná nehnuteľnosť zapísaná na viacerých listoch vlastníctva. V prípade spracovania podkladov k uzatvoreniu zmluvy o prevode podielu na spoločnej nehnuteľnosti by si teda záujemca o nadobudnutie podielu mal zistiť, či sú na liste vlastníctva uvedené všetky pozemky tvoriace spoločnú nehnuteľnosť, alebo či sú ostatné pozemky tvoriace spoločnú nehnuteľnosť uvedené na inom liste vlastníctva.

Podľa právnej úpravy de lege lataprevod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti je zakázaný. Takisto je zakázaný aj prevod alebo prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo k spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti na pozemkové spoločenstvo. Pozemkové spoločenstvo teda nemôže nadobudnúť podiel na spoločnej nehnuteľnosti alebo podiel na spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti. Dôvody tejto právnej úpravy sú dobre vysvetlené v pripomienke generálnej prokuratúry k návrhu zákona o pozemkových spoločenstvách. Ako uviedla generálna prokuratúra, v zákone by mal byť ²⁹⁾

Zákon č. 97/2013 Z. z. zjednotil právnu formu pozemkových spoločenstiev a pod sankciou ich zrušenia ustanovil, že pozemkové spoločenstvá sú povinné prispôsobiť svoje právne pome