Zápis poznámky do katastra nehnuteľností

Inštitút poznámky ako nástroj na informovanie verejnosti o skutočnostiach vzťahujúcich sa na nehnuteľnosť alebo na osobu oprávnenú z práva k nehnuteľnosti má v našom právnom poriadku pomerne dlhú tradíciu. Tento inštitút poznalo už naše knihovné právo pred rokom 1951¹⁾ a bol prevzatý aj do zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) - ďalej aj ako "katastrálny zákon". Dôvodová správa k návrhu katastrálneho zákona vo vzťahu k inštitútu poznámky uvádza, že Žiaľ, v rámci odbornej literatúry sa inštitútu poznámky venuje len minimálny priestor, a to napriek tomu, že aplikačnú prax trápia viaceré nejasnosti spojené s týmto inštitútom.

Právna úprava inštitútu poznámky je v súčasnosti obsiahnutá v prvom rade v katastrálnom zákone. Zápis poznámky do katastra však upravujú aj niektoré ďalšie osobitné právne predpisy, napríklad zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov²⁾ alebo zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) v znení neskorších predpisov.³⁾ V rámci prameňov právnej úpravy inštitútu poznámky je potrebné spomenúť aj vyhlášku č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej aj ako "vyhláška č. 461/2009").

Katastrálny zákon v § 5 ods. 3 ustanovuje, že poznámka je úkon okresného úradu, ktorý je určený na vyznačenie skutočností alebo pomeru vzťahujúceho sa na nehnuteľnosti alebo na osobu a ktorý nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. Ďalej katastrálny zákon v § 38 ustanovuje, že poznámka vyjadruje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informuje o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti. Poznámka má teda informatívny charakter.

Z ustanovenia § 5 ods. 3 a § 38 katastrálneho zákona je zrejmé, že zákonodarca koncipoval inštitút poznámky pomerne široko. Takéto široké poňatie inštitútu poznámky považujeme za správne a sme toho názoru, že je potrebné ho zachovať aj v budúcnosti. Kataster by totiž mal poskytovať širokú škálu informácií o skutočnostiach podstatných z hľadiska nakladania s nehnuteľnosťou.

Poznámky boli v minulosti v zásade delené na poznámky informatívne (evidované na liste vlastníctva pod označením P2) a poznámky obmedzujúce (evidované na liste vlastníctva pod označením P1). Za informatívne poznámky sa považovali tie, ktoré informovali o skutočnostiach súvisiacich s vlastníkom alebo s nehnuteľnosťou a za obmedzujúce sa považovali tie poznámky, ktoré bránili nakladaniu s nehnuteľnosťou, a tým napríklad aj povoleniu vkladu práva do katastra.⁴⁾ Od takéhoto formálneho rozlišovania sa upustilo.

Katastrálny zákon neobsahuje taxatívny výpočet skutočností, na základe ktorých sa vyznačuje poznámka do katastra. Samotný katastrálny zákon sa v zásade výslovne zmieňuje len o dvoch druhoch poznámok, a to o poznámke o tom, že bola spochybnená hodnovernosť údajov katastra a o poznámke o tom, že nehnuteľnosť bola nadobudnutá v dražbe. Demonštratívny výpočet skutočností, na základe ktorých sa zapisuje poznámka do katastra, obsahuje vyhláška č. 461/2009 Z.z. V zmysle tejto vyhlášky poznámka, ktorá obmedzuje vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, je najmä poznámka zapísaná na základe uznesenia súdu o predbežnom opatrení, ktorým sa zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou, upovedomenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, rozhodnutia o začatí daňového exekučného konania, rozhodnutia o zriadení daňového záložného práva, daňového exekučného príkazu, colného exekučného príkazu, uznesenia súdu o zaistení nehnuteľnosti, uznesenia súdu o zaistení majetku, ustanovenia § 39 ods. 2 katastrálneho zákona, návrhu pozemkového úradu, rozhodnutia o schválení projektu pozemkových úprav. Ďalej vyhláška č. 461/2009 Z.z. ustanovuje, že poznámka, ktorá informuje o nehnuteľnosti alebo práve k nehnuteľnosti, je najmä poznámka zapísaná na základe oznámenia o začatí colného exekučného konania, začatia vyvlastňovacieho konania, návrhu účastníka s potvrdením príslušného súdu o prijatí návrhu na súdne konanie, v ktorom sa uplatňujú vecné práva k nehnuteľnostiam alebo súdneho konania o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby, oznámenia veriteľa o začatí výkonu záložného práva. V niektorých prípadoch priamo zákonodarca výslovne ustanovuje, že na základe určitej listiny alebo v nadväznosti na určitú skutočnosť sa vyznačí v katastri poznámka, avšak takáto výslovná právna úprava nie je nevyhnutnou podmienkou toho, aby sa na základe určitej skutočnosti mohla vyznačiť poznámka.

Znenie § 4 ods. 3 katastrálneho zákona by mohlo vzbudzovať dojem, že poznámka má predbežné účinky. Podľa nášho názoru, v súvislosti s poznámkou v katastri nie je správne uvažovať o tom, že by mala mať nejaké predbežné účinky. O "účinkoch" by bolo možné uvažovať skôr v súvislosti so skutočnosťami, na základe ktorých sa poznámky v katastri vyznačujú. Na podporu nášho stanoviska poukazujeme na dôvodovú správu k návrhu katastrálneho zákona, ktorá taktiež nasvedčuje tomu, že formulácia katastrálneho zákona o predbežných účinkoch poznámky súvisela s pôvodným znením § 38 katastrálneho zákona, ktorý však už bol výrazne novelizovaný. Samotný Najvyšší súd Slovenskej republiky konštatoval, že: ⁵⁾

Poznámkou sa práva k nehnuteľnostiam do katastra nezapisujú. Pokiaľ katastrálny zákon v § 4 ods. 2 uvádza, že , je potrebné konštatovať, že ide o zrejmý omyl zákonodarcu. Takýto záver nepochybne vyplýva zo znenia § 5 ods. 3 a § 38 katastrálneho zákona a k takémuto záveru dospela aj súdna prax.⁶⁾ Pri zápise poznámky môžeme hovoriť len o zápise skutočností, ktoré práva vlastníka alebo práva osoby oprávnenej z práva k nehnuteľnosti obmedzujú, alebo o zápise skutočností, ktoré informujú o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti. V podobnom duchu sa v nadväznosti na právnu úpravu pred rokom 1951 v odbornej literatúre konštatovalo, že ⁷⁾

Keďže poznámkou sa práva k nehnuteľnostiam do katastra nezapisujú, na zápis poznámok do katastra sa nevzťahuje tzv. zásada priority zápisu práv do katastra podľa § 41 ods. 2 katastrálneho zákona. V praxi to znamená, že poznámku môže okresný úrad, katastrálny odbor zapísať aj v priebehu konania o návrhu na vklad alebo konania o vykonanie záznamu,⁸⁾ a to na základe verejnej listiny alebo inej listiny, ktorá bola okresnému úradu, katastrálnemu odboru doručená až po doručení návrhu na vklad alebo návrhu na vykonanie záznamu, alebo po doručení verejnej listiny alebo inej listiny na zápis práv formou záznamu.

Na zápis poznámky sa podľa § 40 katastrálneho zákona nevzťahujú všeobecné predpisy o správnom konaní, t.j. správny poriadok - táto právna úprava bola pravdepodobne motivovaná sna