Speňažovanie nehnuteľností v konkurze

Speňažovanie majetku v konkurze sa spravuje § 91 až 93 zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii v znení neskorších predpisov (ďalej aj "ZKR" alebo "zákon o konkurze a reštrukturalizácii"). Speňažovaním sa rozumie prevedenie všetkého majetku, ktorý podlieha konkurzu, na peňažné prostriedky v eurách. K speňažovaniu majetku zaradeného do konkurznej podstaty správca pristupuje po konaní prvej schôdze veriteľov a po tom, ako mu príslušný orgán¹⁾ udelí záväzný pokyn. Pred prvou schôdzou veriteľov a bez záväzného pokynu je správca oprávnený speňažovať len majetok, ktorý je bezprostredne ohrozený skazou, zničením alebo iným podstatným znehodnotením.

Zákon o konkurze a reštrukturalizácii (§ 92 ods. 1 ZKR) pozná niekoľko spôsobov speňažovania majetku, a to:

V tomto článku sa budem venovať najmä tým spôsobom speňažovania, ktoré sa bezprostredne týkajú speňažovania nehnuteľností v konkurze.

Všeobecne pri speňažovaní majetku v konkurze platí zásada možnosti výberu spôsobu speňažovania majetku, tzn. že nie je obmedzené, akým spôsobom sa majetok má speňažovať. Správca je povinný navrhnúť v žiadosti o uloženie záväzného pokynu spôsob speňažovania a tento náležite odôvodniť, pričom je povinný riadiť sa ďalšími zásadami: 1. zásadou efektívnosti - dosiahnutia čo najvyššieho výťažku pre veriteľov za súčasnej minimalizácie sprievodných nákladov a 2. zásadou rýchlosti, t.j. výsledok dosiahnuť v čo najkratšom čase. Konečné rozhodnutie o tom, aký spôsob speňažovania bude použitý, však určí príslušný orgán s prihliadnutím na obmedzenia a zásady speňažovania, ktoré ustanovuje zákon o konkurze a reštrukturalizácii.

Práve v prípade speňažovania nehnuteľností v konkurze platí viacero výnimiek zo zásady výberu spôsobu speňažovania majetku. Režim speňažovania nehnuteľností je osobitý. Správca je pri speňažovaní nehnuteľností čo do spôsobu predaja značne obmedzený. Vo všeobecnosti platí zásada, že speňažovanie nehnuteľností v konkurze je možné realizovať len dražbou.²⁾ Výnimku z tejto zásady predstavujú prípady, ktorým sa budem venovať v ďalšom texte tohto článku.

Dražbou sa rozumie verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie.³⁾

V konkurznom konaní dražba môže byť zorganizovaná správcom alebo je správca oprávnený poveriť predajom majetku dražobníka. Dražobníkom je osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov (ďalej len "ZoDD" alebo "zákon o dobrovoľných dražbách") a vzniklo jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti.⁴⁾ Na dražbu organizovanú správcom sa primerane použijú ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách. Zákon o konkurze a reštrukturalizácii neustanovuje, od ktorých ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách by sa správca nemal odchýliť v prípade miery primeranosti či konkrétneho postupu. Jediná odchýlka, ktorú zákon o konkurze a reštrukturalizácii výslovne ustanovuje, vyplýva z poslednej vety § 92 ods. 6 ZKR, v zmysle ktorej oznámenia súvisiace s dražbou správca zverejňuje v Obchodnom vestníku.⁵⁾ V prípade dražby organizovanej správcom sa toto oznámenie zverejňuje v časti "Konkurzy a reštrukturalizácie" v Obchodnom vestníku. Iný spôsob zverejnenia zákon správcovi neukladá. Správca je však oprávnený popri zverejnení v Obchodnom vestníku oznámenie o dražbe zverejniť aj iným spôsobom (v periodikách, na webovom portáli, úradnej tabuli príslušného mestského/obecného úradu, atď.). Ide o fakultatívne zverejnenie, no v záujme oslovenia väčšieho okruhu potenciálnych záujemcov a tým dosiahnutia vyššieho výťažku je takáto, hoci fakultatívna, aktivita správcu vhodná.

V rozhodovacej praxi súdov môžeme nájsť určitý "návod", ktorým sa riadiť pri stanovení miery, v ktorej je zákon o dobrovoľných dražbách pre správcu záväzný. Napríklad uznesenie Okresného súdu Žilina, sp. zn. 4K/22/2009, v ktorom súd ako príslušný orgán na udelenie záväzného pokynu uvádza:

Základnými zásadami a princípmi dražby budeme rozumieť zrejme naplnenie základných znakov, ktoré vychádzajú z definície dražby tak, ako je uvedená v § 2 písm. a) ZoDD. Dražba musí byť:

- verejná (zásada verejnosti),

- konaná na základe návrhu navrhovateľa,