Zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľností a návrh novely Občianskeho zákonníka

Návrh novely Občianskeho zákonníka, ktorý bol predložený Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky na verejnú diskusiu v októbri 2018 [ďalej len "(N)OZ"], prináša v porovnaní s právnou úpravou viaceré pomerne závažné zmeny. Vymedzenie kogentnosti pravidiel súkromného práva v návrhu (N)OZ¹⁾ či navrhovaná úprava odporovateľnosti právnym úkonom,²⁾ alebo navrhované zmeny právnej úpravy premlčania a (popri mnohých ďalších témach) tiež, povedzme, navrhovaná právna úprava nesplnenia nesporne vyžadujú veľmi dôkladné posúdenie (oponentúru) zo strany (odbornej) verejnosti a rozbor v rámci odbornej literatúry už v tomto štádiu legislatívneho procesu. Aj keď, ako to už bolo výstižne konštatované v odbornej literatúre, (N)OZ je primárne zameraný na "reformu záväzkového práva",³⁾ a teda dôraz je v ňom kladený na záväzkové právo, pozornosti (odbornej) verejnosti by nemal uniknúť ani "vecnoprávny" rozmer (N)OZ, resp. jeho "presah" do oblasti vecných práv.⁴⁾

Napriek tomu, že (N)OZ formálne neobsahuje žiadny novelizačný bod, ktorým by sa novelizovala druhá časť Občianskeho zákonníka, možno v ňom identifikovať väčšie množstvo ustanovení s bezprostredným dopadom na vecné práva.⁵⁾ Keďže nie je možné v jednom príspevku posúdiť (a už vôbec nie dôsledne posúdiť) všetky ustanovenia (N)OZ s dopadom na vecné práva, predmetom tohto príspevku je posúdenie len niektorých ustanovení (N)OZ, ktoré sa týkajú prevodu nehnuteľností a nadobúdania vlastníctva nehnuteľností [a teda "iba" pomerne malá časť "vecnoprávneho" rozmeru (N)OZ] a aj to "len" posúdenie určitých aspektov týchto ustanovení (N)OZ.

(N)OZ, zdá sa, nepočíta, podobne ako platný a účinný Občiansky zákonník (ďalej aj "OZ"), s tým, že niektoré nehnuteľnosti nie sú predmetom evidovania v katastri nehnuteľností.⁶⁾ Tomuto opomenutiu nasvedčujú viaceré ustanovenia (N)OZ.⁷⁾

Keďže na skutočnosti, že niektoré nehnuteľnosti nie sú predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, nemá rekodifikácia občianskeho práva hmotného nič zmeniť, je potrebné v (N)OZ túto skutočnosť zohľadniť a osobitne upraviť nadobudnutie vlastníctva k takýmto nehnuteľnostiam pri ich zmluvnom prevode a tiež nadobudnutie predkupného práva⁸⁾ k takýmto nehnuteľnostiam zriadeného zmluvou.⁹⁾

V (N)OZ by sa teda mali zaviesť, resp. použiť pojmy "nehnuteľnosť, ktorá je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností", a "nehnuteľnosť, ktorá nie je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností", ktoré sa javia byť vhodnejšie ako pojmy "nehnuteľnosť zapísaná v katastri nehnuteľností" a "nehnuteľnosť nezapísaná v katastri nehnuteľností", ktoré by sme mohli odvodiť z niektorých ustanovení nového českého Občianskeho zákonníka¹⁰⁾ či z niektorých ustanovení rakúskeho Všeobecného občianskeho zákonníka (ďalej len "ABGB").¹¹⁾ Tu je potrebné zdôrazniť, že pojmy "nehnuteľnosť, ktorá nie je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností", a "nehnuteľnosť nezapísaná v katastri nehnuteľností" nie sú synonymá, resp. nevyjadrujú to isté - v praxi totiž môže nastať prípad, že určitá nehnuteľnosť síce má byť zapísaná v katastri nehnuteľností, pretože je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, ale z určitého dôvodu nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, a teda pôjde o nehnuteľnosť, ktorá je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, a zároveň o nehnuteľnosť, ktorá nie je zapísaná v katastri nehnuteľností. Osobitnú právnu úpravu je potrebné doplniť do (N)OZ práve vo vzťahu k tým nehnuteľnostiam, ktoré nie sú predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, t.j. vo vzťahu k tým nehnuteľnostiam, ktoré sa nemajú do katastra nehnuteľností vôbec zapísať¹²⁾ - dôvodová správa by potom mala obsahovať výklad k motívom tejto právnej úpravy a k samotným pojmom "nehnuteľnosť, ktorá je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností", a "nehnuteľnosť, ktorá nie je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností". Požiadavku na doplnenie (N)OZ v tomto smere nie je možné odbiť argumentom, že túto otázku je potrebné riešiť v rámci ďalšej etapy rekodifikácie občianskeho práva hmotného (a to rekodifikácie vecného práva), keďže aj v navrhovanej právnej úprave záväzkového práva nachádzame ustanovenia, ktoré upravujú nadobudnutie určitého vecného práva.¹³⁾

Zohľadnenie skutočnosti, že niektoré nehnuteľnosti nie sú a ani nemajú byť predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, však vyžaduje popri úprave (prinajmenšom) § 908 ods. 2, § 953 ods. 3, § 965 ods. 1 (N)OZ aj novelizáciu druhej časti Občianskeho zákonníka upravujúcej vecné práva, napríklad § 133 OZ - samotná úprava § 908 ods. 2, § 953 ods. 3 a § 965 (N)OZ by bez novelizácie § 133 OZ totiž bola (legislatívno-technická) tragédia. V tejto súvislosti je zároveň potrebné dodať, že pokiaľ sa má aj v rámci právnej úpravy jednotlivých zmlúv o prevode vlastníctva (vlastníckeho práva) v časti Občianskeho zákonníka o záväzkovom práve upraviť okamih nadobudnutia vlastníctva predmetu prevodu, potom by sa mali použiť jednotná terminológia a štýl v rámci textácie príslušných právnych noriem.

V nadväznosti na skutočnosť, že nie všetky nehnuteľnosti sú predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, by sa mal (N)OZ doplniť o ďalší novelizačný bod. Týmto novelizačným bodom by sa mal v § 133 OZ upraviť odsek 2 a do tohto paragrafu by sa mal doplniť odsek 3, pričom odseky 2 a 3 by mohli znieť nasledovne:

V § 133 ods. 3 OZ by sa teda do textu Občianskeho zákonníka premietol (doplnil) záver, ku ktorému už v minulosti dospeli v Českej republike.¹⁴⁾ Táto problematika by však ešte mala byť predmetom diskusie vo svetle § 434 ABGB.

V § 133 ods. 2 OZ sa síce používa pojem "nehnuteľná vec", ale keďže aj v § 119 ods. 2 OZ sa pri vymedzení pojmu "nehnuteľná vec" používa pojem "nehnuteľnosť", mohlo by dôjsť v § 133 ods. 2 OZ k nahradeniu pojmu "nehnuteľná vec" pojmom "nehnuteľnosť" a tento pojem by sa potom mal dôsledne používať v celom (N)OZ. Po stránke terminologickej a štylistickej by sa následne, ako to už bolo naznačené, pri formulovaní právnych noriem upravujúcich nadobudnutie vlastníctva v rámci právnej úpravy jednotlivých zmlúv o prevode vlastníctva mali použiť pojmy "nehnuteľnosť" namiesto pojmu "nehnuteľná vec", "vlastníctvo" namiesto pojmu "vlastnícke právo" a pojem "kataster nehnuteľností". V predloženom (N)OZ sa používa pojem "nehnuteľnosť",¹⁵⁾ ale objavuje sa v ňom aj pojem "nehnuteľná vec."¹⁶⁾ Táto nejednotnosť v terminológii by sa mala nesporne odstrániť z (N)OZ.

(N)OZ obsahuje osobitnú právnu úpravu nadobúdania vecí, a teda aj nehnuteľností, práv a iných majetkových hodnôt v prípade prevodu p