Legalis

Právny portál určený širokej odbornej verejnosti

Rozšírené vyhľadávanie

Online časopis

Niekoľko poznámok k výkonu správy bytového domu počas likvidácie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Príspevok sa zaoberá výkladom vplyvu príslušných ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na výkon správy bytového domu počas existencie spoločenstva vlastníkov, ktoré je v likvidácii. Vzhľadomna nejednotnú prax autor prezentuje svoj právny názor na danú problematiku a v závere navrhuje aj legislatívnu zmenu, ktorá by uvedený výkladový rozpor odstránila.

VALACHOVIČ, M.: Niekoľko poznámok k výkonu správy bytového domu počas likvidácie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov; Justičná revue, 73, 2021, č. 6-7, s. 794 - 800.
The article deals with the interpretation of the relevant provisions of Act no. 182/1993 Coll. on the ownership of flats and non - residential premises for the management of an apartment building during the existence of an association of owners in liquidation. Due to the inconsistent practice, author presents his legal opinion on this issue and also proposes a legislative change that would eliminate this contradiction.
Úvod
V článku
1)
publikovanom v časopise Zlepšovák č. 3/2020 sme poukázali na právnu úpravu procesu likvidácie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej aj "spoločenstvo"), účinnú do 30.9.2020, ako aj od 1.10.2020 po nadobudnutí účinnosti zákona č. 390/2019 Z.z., ktorým sa novelizoval zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v platnom znení (ďalej aj "OBZ"). V tomto článku sme však osobitne neriešili otázku, kto vykonáva správu bytového domu počas likvidácie spoločenstva. Keďže na túto otázku existujú v praxi dva odlišné názory, radi by sme poskytli náš pohľad na danú problematiku. Zjednodušene povedané, celý problém spočíva v tom, či je v súlade so zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej aj "BytZ") povinné vykonávať správu bytového domu počas likvidácie spoločenstva ešte samotné spoločenstvo alebo je týmto subjektom už správca a to napriektomu, že počas likvidácie ešte spoločenstvo existuje ako subjekt právnych vzťahov s právnou subjektivitou.
I Názor v prospech výkonu správy domu správcom
V praxi totiž existujú názory autorov
2)
, podľa ktorých správca bytového domu môže reálne vykonávať činnosť už počas likvidácie spoločenstva, pričom ich argumentácia sa v zásade opiera len o ust. § 7d ods. 2 BytZ, podľa ktorého spoločenstvo nemožno zrušiť podľa § 7d ods. 1 písm. a) BytZ, ak nie je ku dňu jeho zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy. Inými slovami, vlastníci bytov a nebytových priestorov by nemali prijať rozhodnutie o zrušení spoločenstva skôr, než bude uzavretá zmluva o výkone správy so správcom. Predloženie tejto zmluvy je totiž podmienkou na zápis vstupu spoločenstva do likvidácie a zápis likvidátora do registra spoločenstiev. Od 1.10.2020 sa vzhľadom na zmeny v OBZ, týkajúce sa likvidácie, musí vykonať likvidácia spoločenstva vždy a to aj vtedy, ak spoločenstvo nemá žiaden majetok.
Cit. autori ust. § 7d ods. 2 BytZ vnímajú ako výnimku zo zásady jednotnosti správy domu, zakotvenej v ust. § 6 ods. 3 a ods. 4 BytZ (pozri čl. II tohto príspevku). J. Takáč uvádza, že "...
v zákone absentuje úprava okamihu, kedy spoločenstvo prestáva fakticky vykonávať správu domu a teda, kedy by mohol začať správu vykonávať správca, tak aby nedošlo k narušeniu zásady jednotnosti správy domu".
3)
M. Perdíkktejto otázke vo svojom článku uvádza: "
Na tomto mieste sa plne prejavuje primeranosť použitia ustanovení Obchodného zákonníka na likvidáciu SVB,
nakoľko vzhľadom na povinnosť uzavretia zmluvy o výkone správy ku dňu vstupu do likvidácie, je bytový dom už spravovaný správcom bytových domov
a určite nie je účelom likvidácie SVB, aby dotknutý bytový dom bol v správe likvidátora. Preto je možné vyvodiť záver, že síce na likvidátora prechádza pôsobnosť štatutárneho orgánu, tá je však značne obmedzená úlohami likvidátora a samotným účelom likvidácie."
4)
II Názor v prospech výkonu správy domu spoločenstvom
Počas prebiehajúcej likvidácie však spoločenstvo ako právny subjekt ďalej existuje a až do dňa svojho zániku, podľa nášho názoru, nielen môže, ale aj musí v nevyhnutnom rozsahu vykonávať správu domu. V tejto činnosti mu nebráni ani analogická aplikácia OBZ, pretože vykonávať správu domu je za každých okolností prvoradou povinnosťou spoločenstva, ktoré je na tento účel založené. V tejto súvislosti je vhodné poukázať, že na rozdiel od občianskeho združenia nemôže spoločenstvo vlastníkov vôbec vykonávať podnikateľskú činnosť (ust. § 7b ods. 4 BytZ).
Z dôvodov uvedených ďalej sa za platnej právnej úpravy v BytZ
nestotožňujeme
s názorom, že od zrušenia spoločenstva, ktorého predpokladom je uzavretie zmluvy o výkone správy, už v zmysle tejto zmluvy a BytZ, vykonáva správu domu. Logicky vzniká otázka, aký má potom ust. § 7d ods. 2 BytZ zmysel? V skutočnosti má toto ustanovenie zabezpečiť kontinuitu vo výkone správy domu, teda pri zmene jednej formy správy domu na druhú. Zákonodarca však
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).

Registrácia Prihlásenie

Vydanie Justičná revue 6-7/2021

6-7/2021
Zobraziť aktuálne vydanie

Archív Justičná revue

Staršie ročníky

Rubriky

Zobraziť všetky rubriky

Seriály

zobraziť všetky seriály

Najpoužívanejšie kľúčové slová

Zoznam kľúčových slov